답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양이라고 하더라도 서울 및 수도권 그리고 지방은 서로 다른 양상을 보이고 있습니다.집값이 오르고 있는 곳들은 대부부 서울 및 수도권 등 핵심지역으로 강남, 마포, 송파 그리고 인기 신도시(광명 등) 중심으로 집값이 상승세에 있으며 미분양은 지방, 비수요지 위주로 증가하고 있으며 가격 하락을 부추기고 있습니다.결과적으로 보면 미분양은 공급 과잉 지역의 문제이고 가격 상승은 수요 집중 지역에서의 현상이라 이 둘은 서로 분리해놓고 보셔야 합니다.특히 지방의 경우 인구감소와 더불어서 악성 미분양 분량이 증가하고 있어 사회적인 문제로 대두되고 있는 상황이며,LH 등에서 이러한 미분양 물량을 사들여 공공임대주택으로 내놓을 수도 있다는 소식들이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사는 부동산 계약, 세금, 법령, 행정제도 등 법과 제도 변화에 매우 민감한 직업이기 때문에 정기적인 교육이 의무화되어 있습니다.중개사무소 개설 등록자는 매년 1회 이상 정기교육을 이수해야 하며 지자체 및 한국공인중개사협회를 통해 온/오프라인 교육을 진행 할 수 있습니다. 교육 미이수 시 과태료가 부과가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.국내에서 취득한 공인중개사 자격증은 외국에서 바로 사용할 수 없습니다.대한민국의 공인중개사 자격은 국내법 기준에 따른 국가자격증이며 해외 각국은 자체 부동산 자격 요건과 면허 제도를 가지고 있기 때문에 우리나라 자격이 곧바로 인정되지는 않습니다. 미국만 보더라도 Realtor License 또는 Broker LIcense 가 별도로 있어야 부동산 중개 행위를 할 수 있습니다. 해외에서 정식 중개업이나 리얼터 활동을 하고 싶다면 해당 국가의 자격증을 별도로 취득해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 수도권 부동산 시장은 토지거래허가구역 해제 이후 다시 지정이 되면서 부동산 가격의 계속적인 변동을 보이고 있습니다.강남, 마포, 용산 등 인기 지역은 토지거래허가구역으로 다지 지정이 되면서 매물이 잠기고 있습니다. 전체적인 거래는 줄어들었지만 심리적으로 지금 사지 않으면 늦겠다라는 불안감도 퍼져 있는 것 같습니다. 실수요자 중심의 거래로 인해 급매물들은 소진이 된 상태인 듯 합니다.이에 서울에서 밀려난 수요가 수도권 핵심지역으로 이동하고 있고 특히 3기 신도시 예정지나 교통 호재가 있는 지역들은 청약 경쟁률도 치열합니다. 최근에는 GTX-B, C 노선 이슈로 인해서 의정부, 남양주, 인천 등도 주목해 볼 만한 지역입니다. 그러나 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행 예정이고 고금리가 지속 되면서 대출 여력이 약화되어 수요가 다시 받쳐 줄지는 모르는 상황 입니다. 당분간은 부동산 시장은 정치, 경제적인 영향이 많을 듯 하니 계속해서 추이를 지켜 보는 것이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.DSR 강화는 대출을 줄이게 만들고, 이는 곧 매수 수요 위축 > 거래 감소 > 가격 하방 압력으로 이어질 수 있을 거라 생각합니다. 만약 금리가 더 높은 상황이고, 서울 및 수도권 중심으로 입주물량이 증가하거나, 미분양 및 미입주율이 상승하게 된다고 하면 집값 하락 가능성은 더욱 높아 질 수 있습니다. 하지만 장기적인 공급 부족과 GTX 개통이나 인프라 확장 기대 지역의 경우 집값 방어는 어느정도 할 수 있지 않을까 싶습니다.결과적으로 보면 정부에서 공급만 늘리고 수요를 억제하는 정책들을 지속적으로 펼치게 된다면 단기적으로 봤을 때는 주택 시장이 하향 안정화 국면으로 이어지지 않을까 싶습니다. 갭투자 수익이 감소될 것이니, 실거주 목적이 아니라면 리스크를 충분히 고려해야할 시기라고 봅니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산에서 말하는 국평은 국민평형의 줄임말로 전용면적 약 84m2(약 25평) 크기의 아파트를 의미합니다. 대한민국에서 가장 보편적인 아파트 크기로 3~4인 가구가 거주하기 적당한 규모입니다. 주택 시장에서 거래가 활발하고 실거주 선호도가 높은 평형대라서 시장 지표로 자주 사용이 됩니다.85m2는 과거에 세제, 대출 혜택이 많았고 실수요층에서 가장 선호하는 크기 였으며 지금도 실거주, 투자 수요가 많아 부동산 가격 변동의 대표적인 기준으로 쓰입니다.국평은 부동산 시장 흐름을 파악하는 대표적인 지표이니 가격 변동을 주의깊게 살펴 보는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2년 만기 후 재계약시 월세 인상 가능 범위는 5% 상한 규정이 적용이 됩니다. 현재 월세 45만원 이라면 법적으로는 최대 47만 2,500원까지 인상할 수 있습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 월세 및 보증금 인상은 최대 5%까지만 가능하므로, 원하시는 바와 같이 월세 50만원으로의 인상은 법적으로 불가능 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미성년자는 단독으로 임대차 계약을 할 수는 없으며 민법상 19세 미만은 법정 행위를 할 때 법정대리인의 동의가 필요 합니다. 일반적인 임대인들도 미성년자와 직접 계약을 꺼리는 경우가 많기도 합니다. 부모님이 직접 임대인과 계약하고 보증금 및 월세도 부모 명의로 납부하면 법적으로 문제가 없습니다. 대학생들이 거주하는 원룸촌에서는 부모가 보증인으로 들어가는 계약 방식이 일반적이기도 합니다.2025년 8월 이후에는 아드님이 단독 계약이 가능 하지만 보증인 요구 가능성이 있을 수도 있으니, 원룸 계약은 부모가 계약하고 아드님이 거주하는 방식으로 진행 하시는게 여러모로 현실적인 방법이 될 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LH 전세대출 신청은 LH 청약센터 홈페이지 또는 모바일앱을 통해 가능한데,대출 자격 확인은 LH 청약센터에서 확인해 보시느게 좋습니다. 대출 종유에 따른 소득 기준이 조금씩 다르기 때문에 어떤 내용으로 대출을 받으실지 확인 하신 후 해당 자격 조건을 보시면 될 것 같습니다.좀 더 명확하게 확인하고 싶다면 고객센터 통해서 확인해 보시는 걸 추천 드립니다.대출을 받을 때는 대출 상환기간을 잘 설정하여샤 하며 이자가 발생할 수 있으므로 상환 계획을 잘 세우는 것이 중요 합니다. 상환 능력을 고려하여 대출을 받아 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.GTX는 수도권에서 서울 도심으로의 출퇴근 시간을 단축하는 강력한 교통 호재로 주변 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 요인 중 하나 입니다. 많은 지역에서 선반영되어 가격이 급등한 만큼 앞으로의 추가 상승여력과 투가 가치에 대한 고민은 필요할 듯 합니다.GTX 개통 후에도 기존 인프라가 탄탄한 지역이나 도로망 확충등이 예정되어 있는 곳은 가격이 유지될 가능성이 높고, GTX 기대감으로 과도하게 상승한 지역이나 주변 공급이 많거나 실거주 수요보다 투자 수요가 많은 지역의 경우 어느 정도 조정이 될 가능성이 있습니다. 그러나 GTX 착공이 진행 중이거나 추가 노선이 확정될 가능성이 높은 지역들은 여전히 가격 상승의 가능성이 남아 있다고 봅니다.