답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지하철에 붙여진 부동산 전단지들의 경우 투자자 좋게 말하면 투자자 유치를 위한 마케팅 성격이 강한 홍보물이라고 보시면 될 것 같습니다. 이는 소진이 잘 안되는 물건이나 투자 수요를 끌어들이기 위한 매물일 가능성이 크죠.몇 년안에 몇 배 수익 이라는 말은 단순한 기대치 일뿐 실제로 그렇게 될지는 알 수가 없으면 수익률 계산에서 공실률, 운영비, 세금 등 중요한 요소를 빼고 보여진 결과라고 볼 수 있습니다. 상가 시장은 주거용 부동산과 다르게 리스크가 크며 경기 영향을 많이 받을 수 밖에 없고, 입지가 애매하거나 예산만큼 상권이 형성되지 않는다면 공실 위험이 큽니다. 실제로 괜찮은 상가들의 경우 입주 전부터 분양이 끝나거나 개발사가 네트워크를 통해 조용히 소화하는 경우가 많습니다.이에, 전달지로 홍보하는 물건들의 경우 입지가 불리하거나 조건이 좋지 않을 가능성이 크고, 안팔리는 물건을 처리하려고 그렇게라도 홍보를 하고 있는 것입니다. 크게 신경을 쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동사 투기를 방지하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 특정 지역에서 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도 인데요... 최근 서울에서 잠심, 대치 등 주요 지역에 대해서 토지거래허가구역을 해제 했다가 갑자기 부동산 가격이 급등하고 시장의 이상 변화가 감지 되면서 한 달 조금 넘은 시점에 다시 지정을 해버렸는데요... 이렇게 한달남에 다시 지정을 할 걸 왜 해제를 했는지 모르겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 시점으로부터 3개월 후에 어떤 시험을 보시는지 궁금하네요.기본서를 어느정도 공부를 한 상황이라면 지금부터는 기출문제를 풀면서 이해를 하고 있는 부분과 그렇지 못한 부분은 구분을 해주시는게 좋을 것 같습니다.기출문제를 통해서 내가 공부한 이론들이 맞는지 아닌지를 체크해서 별도 오답 노트 등을 만들엇 틀린 부분에 대해서 한번 더 기본 이론을 보시고 암기하신다면 3개월 후에는 좋은 결과가 있을 거라고 생각합니다.기출문제도 최근거 부터 시작해서 최대한 많이 풀어 보시면 좋고, 시험 전까지 계속 반복해서 풀어 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.역세권 시프트 사업은 서울시가 역세권 지역의 주택 공급을 늘리고 주거 안정을 도모하기 위해 추진하는 역세권 장기전세주택 공급 사업입니다. 이 사업은 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하는 대신, 그로 인해 증가한 용적률의 일정 부분을 장기전세주택으로 공급하도록 유도 하는 사업 입니다. 상향된 용적률로 건설한 주택의 일부를 서울시가 표준건축비로 매입하고, 이를 주변 시세보다 저렴한 임대료로 최장 20년까지 전세 형태로 공급 하는 것입니다. 역세권시프트 사업은 도시정비형 재개발의 한 형태로, 역세권 반경 500m 이내 지역에서 진행되며 용적률이 최대 500%까지 허용이 된다고 합니다. 이는 노후 건출물 비율이 60% 이상인 지역에서 추진되면 사업 기간은 약 5~7년 정도 소요될 예정이라고 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오늘 뉴스 기사를 확인해 보니 정부와 서울시가 주택 시장 안정화를 위해 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하기로 했다는 내용이 보이네요... 지난 달에 잠실, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제 한 지 한 달이 조금 넘은 시점인데 참 갈피를 못 잡고 있는 것 같습니다.서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 다시 주택 가격이 빠르게 오르고 있고 거래량이 늘어나다보니 이를 조정하기 위한 방안인 듯 합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구 소재 전체 아파트를 대상으로 3.24일부터 9.30일까지 약 6개월간 토지거래하구역을 지정하되 필요시 지정 연장을 적극적으로 검토할 계획이라고합니다. 또한 시장이 계속 과열될 경우 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 밑 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획이라고 합니다. 이와 더불어 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출 관리강화, 주택공급 확대 계획 지속 등의 안정화 방안을 발표했습니다.전체적인 시장 상황을 고려하지 않고 해제를 하더니 한 달 만에 다시 지정을 하는 어처구니 없는 상황인데요... 좀 더 장기적인 안목으로 시장을 안정화 시킬 수 있는 방안들을 검토해야 하는 것이 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오늘자 뉴스 기사를 확인해 보니 정부와 서울시가 주택 시장 안정화를 위해 서울 주요지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하기로 했다는 내용이 보이네요... 지난 달에 잠심, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제한지 한 달이 조금 넘은 시점인데 참 갈피를 못잡고 있는 것 같습니다.서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 다시 주택 가격이 빠르게 오르고 있고 거래량이 늘어나다보니 이를 조정하기 위한 방안인 듯 합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구 소재 전체 아파트를 대상으로 3.24일부터 9.30일까지 약 6개월간 토지거래하구역을 지정하되 필요시 지정 연장을 적극적으로 검토할 계획이라고합니다. 또한 시장이 계속 과열될 경우 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 밑 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획이라고 합니다. 이와 더불어 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출 관리강화, 주택공급 확대 계획 지속 등의 안정화 방안을 발표했습니다.전체적인 시장 상황을 고려하지 않고 해제를 하더니 한 달만에 다시 지정을 하는 어처구니 없는 상황인데요... 좀 더 장기적인 안목으로 시장을 안정화 시킬 수 있는 방안들을 검토해야 하는 것이 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말그대로 기출문제 중에서 100개, 500개를 추렸다는 이야기 인데요...공인중개사 시험을 준비하신다면 기출문제만 반복해서 푼다고 합격을 장담하기는 어렵습니다.1년 동안 이론 과정을 몇 번씩 돌려보고, 암기하고, 문제를 풀어도 합격이 어려운 상황에서,기출문제만 반복해서 푼다고 합격이 되리라는 보장은 없습니다.어떤 자격증이던지 기본적인 이론이 바탕이 되어야 자격증 취득이 가능 하므로,단순 기출문제만을 반복하기 보다는 유투브 등의 무료 강의라도 들으시면서 시험 준비를 해보시는 걸 추천 드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 몇 년간 미분양 증가와 금리 상승으로 건설사가 신규 분양을 줄이고 있고, 23~24년 동안 착공 감소 및 인허가가 급감 하면서 전체 부동산 시장에 공급이 부족하게 되었습니다. 이렇게 매물이 부족하게 되면서 부동산 가격이 상승하는 원인으로 작용하게 되었고 기존 주택 보유자들도 가격이 떨어진 상황에서 매물을 내놓지 않고 버티고 있는 영향도 있는 듯 합니다. 최근 토지거래허가구역 해제로 인해서 갭투자자들이 다시 활동하면서 가격 상승 압력이 발생하고 있습니다. 부동산 가격이 오르는데 건설 경기가 바닥을 치는 이유는 건설사가 공급을 늘릴 수 없는 환경이기 때문 입니다. 일단 미분양 리스크가 가장 크며, 고금리로 인해서 자금 조달이 어려운 경우도 많습니다. 또한 자재비, 인건비 상승으로 인해 건설비에 대한 부담이 점점 커지고 있는 상황이라 건설사의 부담이 계속 증가하고 있습니다. 분양가가 오르지 못하면 사업성이 낮아지기 때문에 착공 자체를 미루는 상황 입니다.현재 부동산 시장은 가격은 오르는데 건설사는 신규 공급을 하지 못하고 있어서 가격이 오름세로 변화하고 있다고 보이며 당분간은 시장 상황을 계속해서 주목해봐야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 프로젝트 금융은 특정 부동산 개발 프로젝트의 미래 수익성을 담보로 대출을 실행하는 금융 방식으로 금융 기관은 개발 사업 자체의 사업성을 평가하여 자금을 지원하며 사업주체는 프로젝트를 추진하는 기업, 개인, 법인(SPC 포함) 등이 될 수 있습니다.대부분의 부동산 개발 사업은 법인(건설사, 시행사, SPC 등)이 주체가 되어 진행이 되며, 개인이 진행하기에는 리스크와 자본 부담이 크기 때문에 법인을 설림하여 프로젝트를 추진하는 경우가 많습니다.이에 법인도 프로젝트 사업주가 될 수 있기 때문에 "법인은 될 수 없다"라는 지문은 틀린 문장이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유주택자가 청약 또는 임대주택 신청 조건을 충족하려며 일정 기간 동안 무주택자로 인정 받아야 하는데요....공공분양의 경우 주택 처분후 3년 경과가 필요하고 무주택 세대주이여야 합니다. 민간 분양의 경우 주택 처분 후 즉시 무주택자로 인정이 되나 무주택 기간이 길수록 가점이 올라가게 됩니다.공공임대 등의 경우 주택 처분 후 2년이 경과해야 하고 소득 및 자산 기준도 충족해야 합니다. 행복주택의 경우 주택 처분 즉시 무주택자로 인정을 받을 수 있으나 청년, 신혼부부, 고령자 등 대상자별 자격 기준에 충족을 해야합니다.