안녕하세요 김대호 전문가입니다.
Q. 전세 계약 갱신 청구권 관련문의
안녕하세요. 김대호 공인중개사입니다.신규 계약에는 초기화 된다고 생각하시면되세요.계약갱신 청구권 사용 가능합니다.기존 주택 계약 갱신 청구권만 한번이고 새로운 계약은 청구권 다시 쓸수 있으세요
Q. 부동산법 관련해서 전문가분들의 도움이 필요합니다.
안녕하세요. 김대호 공인중개사입니다.임대차 계약에 있어 주택임대차보호법 기준으로 말씀드리겠습니다. 임대차계약은 기본 2년계약이 원칙입니다. 임대차계약서상 양측의 합의로 1년계약을 작성했다고 하더라도 2년이하의 기간은 2년을 계약기간으로 간주합니다. 2년이하의 합의로 이루어진 기간에대한것은 임차인만이 그 효력을 주장할수있다.이말인즉슨 1년계약을 하면 임차인은 1년의 기간만료후 만기를 주장할수있고 임대인은 만기임을 주장할수없다는겁니다.최소 임대차기간인 2년을 보장해줘야하는게 임대인입장입니다. 실거주를 목적으로 하는경우에도 이 법칙은 변하지않는것으로 알고있습니다.결론.일단 임대인에게 법적으로는 2년의 임대차보호를 주장할수 있다는 부분을 정확하게 언급하시고..다만, 실거주를 목적으로 하시는만큼 지금부터 만기전까지 새로 이사할 주택을 알아보고 적당한 매물을 찾는다그러면 계약만료 전이라도 빼드리겠다.( 임대인 사정에의해 만기전 퇴거로 인한 이사비용과 새로운집 구하는 중개보수등도 협의에 의해 받을수는 있으나 이부분까지 요구할경우 멱살잡이가 될수도있다는점 참고하세요~)
Q. 코로나 관련 ‘폐업으로 인한 임차인의 해지권?
안녕하세요. 김대호 공인중개사입니다.1. 전화나 우편등으로 해지의사를 통보한 시점 기준으로 3개월 이니 의사통보는 임대인이 해당 내용 숙지함으로써 성립된다고 볼수있겠습니다.2. 폐업절차를 마친 후 해지통보를 해야만 효력이 발생하므로 폐업하고 통보하고 3개월분 월세를 납입하시면 되겠습니다.3. 가게매매라고 하셨는데 혹여 새로운 임차인을 직접 구하여 양도양수를 여쭤보시는거라면 폐업상태라 권리금계약에대한 효력을 주장할수 있는지는 법률자문을 구해보길 권해드려요.4. 2번 답변과 같은데 이미 폐업진행된 상태라 해지를 취소한다해도 새로이 사업자등록하고 업종신고등의 절차를 거쳐서 재영업을 하실수는 있을것으로 사료됩니다. (임대인 입장에서는 해지통보를 받은 상황에서 임대료 인하라던지 계속적인 임대차 관계를 가질수있을지는 의문입니다. 신뢰의 문제겠지요)