안녕하세요 송재현 전문가입니다.
Q. 전세 보증금에 관해 질문할게요
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.주변 전세보증금은 시세에 따라 변동할 수 있겠지만, 주변세시세가 올랐다고 하여 임대인과 임차인이 표준임대차계약서에 작성한 전세보증금은 작성된 금액 그대로 돌려받는 것이 원칙입니다.따라서 전세보증금 2,000만 원을 계약하셨다면 특별한 사정이 없는 한 2,000만 원을 돌려받는 것이 전세계약입니다.만약 임대인과 임차인이 협의로 보증금을 증감한 경우 그 금액을 돌려받으시면 되겠습니다.
Q. 전세날짜신청? 을 하는 것의 중요함이 무엇인지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.기본적으로 임차인이 반드시 확보해야 되는 대항력과 우선변제권입니다. 대부분의 집주인은 자신의 집에 임차권등기 혹은 전세권 등기를 하는 것을 싫어해서 잘 안해줍니다. 따라서 이 경우 임차인(질문자님)은 다른사람에게도 내가 정당하게 점유할 권리, 받아갈 보증금이 있다는 것을 보여줄 필요가 있어 해당제도가 있는 이유입니다.1. 대항력집주인 뿐만 아니라 제3자에게도 내가 정당하게 점유를 하고 있음을 보여줍니다.집 인도 + 주민등록(전입신고)를 마치면 다음날 0시에 대항력이 생깁니다.2. 우선변제권집주인 뿐만 아니라 제3자에게도 내가 받아갈 돈이 있다는 것을 보여줍니다.대항력(인도 + 주민등록) + 확정일자(임대차계약서 보증금)를 마치면 다음날 0시에 우선변제권이 생깁니다.3. 중요성집에 들어가자마자 대항력과 우선변제권을 갖춰야 하는 이유로는 다음날 0시 대항력과 우선변제구권이 생깁니다. 따라서 질문자님이 대항력과 우선변제권을 미루는 와중에 집주인이 혹여 전세사기를 목적으로 질문자님과 계약한 당일 저당권을 설정하게 되면 질문자님은 보증금을 못 받을 확률이 매우 커집니다. 따라서 계약한 당일 바로 주민등록과 확정일자를 받으라고 하는 것입니다.그리고 계약시 특약으로 보증금 잔금 입금일 다음날까지 집주인의 등기사항의 권리관계를 그대로 유지한다는 것을 확인하고 계약하시길 바랍니다.추가적으로 궁금한 내용은 아래 블로그에서 읽어보시면 도움이 되실 것으로 생각됩니다.https://blog.naver.com/licensedreal
Q. 부동산에서 공시지가는 어떻게 정해지는가요?
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.공시지가와 시세는 둘다 가격이라는 이름이 붙어 있어 오인하기 쉽습니다. 공시지가제도란, 토지거래 및 행정기관의 지가산정등에 활용하는 것이 목적입니다. 예를 들면 각종 조세, 부담금 등을 정할 때 기준으로 재산권과 큰 관련이 있습니다.다만 말씀주신 것처럼 공시지가와 현실의 지가는 괴리가 있습니다. 토지감정평가 절차로는 "토지의 가격 = 표준지공시지가 × 시점 × 지역 × 개별 × 그 밖의 요인" 수식을 거쳐 시장가격을 구하게 됩니다. 여기서 표준지 공시지가와 시가가 차이남을 알 수 있는데, 그 밖의 요인의 수치보정을 곱하여 조정하게 됩니다.공시지가와 시가가 차이나는 이유로는 ① 공시지가가 공시기준일 당시의 가격을 반영하고 있으나 그 이후의 시점에서 지가변동을 정확하게 반영을 못하는 경우, ② 공시지가 자체가 적정가격을 반영하지 못하는 경우, ③ 적용공시지가를 소급함으로 인한 적용공시지가의 공시기준일부터 기준시점까지 해당 공익사업 외의 공익사업으로 인한 지가변동분의 보정이 필요한 경우 등이 있습니다.또한 시가는 불특정 다수인의 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 성립되는 가액을 말하는데, 이 가격이 정상적인 현실거래가격이 아니므로 비정상적인 경로에 의해 상승 또는 감소한 가격은 여기에서 배제되게 됩니다.개별공시지가는 각종 조세산정에 직접적인 영향을 미치는 것인 만큼 시가를 정확하게 반영하는 것이 바람직하나 개별공시지가는 일정기간마다 간격을 두고 결정된다는 점, 토지거래의 지표라는 규범적인 가격개념이라는 점을 고려한다면 반드시 시가와 일치하지 않게 됩니다.
Q. 세입자분께 전세보증금을 미리 반환하려고 하는데요
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.먼저 임대인과 임차인은 동시이행관계에 있습니다. 따라서 계약기간 전에 임차인이 보증금을 먼저 미리 달라고 한 경우 미리 줄 의무가 없다는 것을 알려드립니다.만약 임대인의 양해로 보증금을 일부 먼저 지급하게 되는 경우,"임대인은 계약기간 만료 전에 보증금을 지급할 이유가 없으나, 임대인의 양해로 O월 O일 세입자의 보증금 10%을 계약기간 만료 전에 지급하며, 임대인의 사정으로 부모님 OOO이름으로 보증금을 10%를 임차인 계좌로 지급하니, 세입자께서는 추후 이 내용을 이의를 제기하지 않을 것임을 확인바랍니다."라고 문자를 남겨 놓는 편이 좋겠습니다.
Q. 계약기간 만료전 이사 가족전입신고
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.먼저 집주인은 임차인이 계약을 중도해지 하더라도 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 위 케이스가 생깁니다.따라서 본인의 대항력과 우선변제(보증금 반환)을 위해 본인 뿐만 아니라, 가족이 전입신고1하는 경우에도 대항력이 인정됩니다.절차로는 반드시 먼저 현재 전세집에 세대원 일부(동생)를 주민등록에 전입시키고, 본인은 새로운 집에 전입신고2 하면 됩니다. 이 경우 대항력과 우선변제는 동일하게 유지되므로 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.1 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자의 주민등록을 포함한다.(대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결) 더 나아가 동거가족의 주민등록을 포함하기에 동생 또한 포함됩니다.2 본인은 새로운 집에 대항력과 우선변제를 위함