김영관 전문가 - 대표공인중개사 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산약 20시간 전 작성 됨

Q. 건축물대장만 있는시골빈집 철거 문의

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.건물등기는 없지만 건축물대장만 존재하는 농어촌 빈집이라면, 철거 절차와 비용을 아래처럼 정리해드릴게요.빈집 철거 절차건축물 소유권 확인건축물대장을 기준으로 현재 부친 명의로 되어있으면 상속 절차를 먼저 하셔야 합니다.(상속등기를 하지 않더라도 지방자치단체에 따라 상속인임을 입증하는 가족관계증명서 등으로 철거 신청 가능)철거 신고 (멸실신고)철거 전 건축물 멸실 신고서 제출읍·면·동 주민센터나 군청 건축과에 접수구비서류 : 건축물 멸실신고서 , 건축물대장 , 상속인임을 증명할 서류 (가족관계증명서, 제적등본 등)철거 업체 선정인근 철거업체 섭외견적받고 계약 진행철거 후 멸실신고 완료철거 완료 후 멸실사실 확인서 받아 군청에 신고건축물대장 말소 처리철거 비용건축물 크기와 구조에 따라 다르지만 일반적인 농어촌 단층 슬라브/목조주택 기준평당 25~35만 원 정도 예상 , 5평이면 약 400~500만 원 선석면 슬레이트 지붕일 경우 별도 석면 해체·처리비가 발생합니다. 평당 15~20만 원 추가참고 : 빈집 정비 지원사업지자체에서 빈집 철거비 일부 지원해주는 사업도 있으니 거주지 군청 건축과나 읍면동 주민센터에 문의해보세요.보통 최대 300만 원~500만 원까지 지원서류 : 빈집 사진, 건축물대장, 철거견적서, 상속인증명서류 등참고하세요!!

부동산약 20시간 전 작성 됨

Q. 한국 영주권 외국인의 갭투자 가능 여부 및 절차

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.지금 질문주신 흐름대로 차근차근 정리해볼게요.1.F-5 영주권자의 갭투자 가능 여부가능합니다.F-5 영주권자는 대한민국 국민과 동일하게 부동산 매매, 전세계약, 임대수익 활동이 가능합니다.특히 외국인부동산취득신고도 F-5 영주권자는 면제라서 일반 내국인과 똑같이 매매계약서 작성 및 등기절차를 진행하면 됩니다.단, 조정대상지역, 투기과열지구 내 아파트 매수 시 취득세 중과는 내국인과 동일하게 적용됩니다.(예: 조정대상지역 2주택자 8%, 3주택자 12%)2.대출 없이 일시납 매입 가능 여부당연히 가능하고, 대출 없이 자금 조달할 경우 자금조달계획서에는 본인 예금액 , 기타 현금 자산만 명시하시면 됩니다.※ 6억 원 이상 주택 매수 시 자금조달계획서 제출 의무 (조정대상지역은 9억 이상)→ F-5 영주권자도 동일하게 제출 대상이에요.3.법적 절차 및 의무사항부동산 취득 절차매매계약서 작성잔금 및 등기이전취득세 신고 및 납부 (취득일로부터 60일 이내)전세계약서 작성 (전세보증금 확정일자 및 전입신고 권유)임대사업자 등록아파트는 임대사업자 등록 불가문재인 정부 때 아파트 임대사업자 등록제 폐지현재 등록 가능한 건물 : 다가구주택, 다세대, 오피스텔, 단독주택 등따라서 이번 갭투자에서는 임대사업자 등록 없이 일반 임대계약 체결 형태로 진행보증금 보호 조치법적으로 의무는 아니지만, 전세보증금 반환보증보험 가입 권장세입자 입장에서도 요구 가능성이 있고, 가입 시 전세보증금 반환 리스크 관리에 도움세금취득세 : 앞서 설명드린 대로 조정대상지역 여부, 주택 수에 따라 세율 차등재산세 : 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과종합부동산세 : 1주택시 공시가격 12억 초과 시 과세 , 다주택자 6억초과 과세양도소득세 : 향후 매도 시 양도차익에 대해 부과 (1세대1주택 비과세 요건도 F-5에 적용 가능)4.유의사항 및 팁조정대상지역 내 갭투자는 전세가율과 지역 시세 흐름을 반드시 체크역전세 리스크 (전세가 하락 시 보증금 반환 문제 발생 가능성)F-5 영주권자는 취득세, 양도세 중과 대상이 동일하게 적용되므로 주택 수 관리 중요결론은?F-5 영주권자의 갭투자 가능대출 없이 매입 가능 아파트는 임대사업자 등록 불가세금, 취득세 조심전세보증금 보호조치(보증보험 가입 권장)참고하세요!!

부동산1일 전 작성 됨

Q. 세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.세입자가 거주 중인 상태에서 집을 매매할 경우, 매도자·매수자·세입자 모두가 권리를 보호받기 위해 확인해야 할 중요한 사항들이 있습니다. 아래에 정리해드릴게요.1. 세입자의 권리: 대항력 & 확정일자대항력: 전입신고 + 실제 거주 → 새로운 집주인에게도 임대차 계약을 주장할 수 있음확정일자: 임대차계약서에 확정일자 받은 경우, 보증금 우선 변제 가능즉, 세입자가 대항력 있는 경우 매수인은 그 계약을 승계한 것으로 간주됩니다 → 세입자를 내보낼 수 없습니다2. 매수자 입장 주의사항임대차계약서를 반드시 확인하세요 (보증금, 계약기간, 확정일자, 전입일 등)세입자가 계약기간 중이라면, 퇴거요구 불가합니다 (기간 만료까지 거주 가능)계약 만료 후에도 대항력 있는 세입자는 2개월 전 통보 없으면 자동 2년 연장 가능 (갱신요구권)3. 매도자 주의사항매수인에게 세입자 정보를 투명하게 제공해야 합니다 (임대차계약서, 확정일자 여부 등)만약 세입자 퇴거 조건으로 매매할 경우, 반드시 세입자와 퇴거 합의서 작성4. 계약서 작성 관련매도자-매수자 간 매매계약서에는 아래 문구가 필수:"본 부동산은 임차인(세입자) ○○○이 점유 중이며, 임차인의 임대차계약은 매수인이 승계함을 확인함"매수자와 세입자 간 별도의 계약은 필수는 아님, 하지만 명확한 계약 승계를 위해 인수확인서 또는 인도조건 협의서 작성 권장5. 보증금 처리 문제매수인이 보증금을 인수하는지, 매도자가 퇴거시키고 보증금을 반환하는지 명확히 해야 함인수 시, 잔금 지급일에 보증금만큼 공제 가능합니다. 참고하세요!!