윤봉근 전문가아하 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산2021년 12월 30일 작성 됨

Q. 세입자가 이사전에 보증금 전액을 송금해 달라는데 송금을 해주면 안되겠죠?

안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.질문에 간단하게 답신 드립니다.1. 보증금은 계약일이 만료되어도 본인들이 이사를 하지 않은 것이니, 이사하는 날에 주는 게 맞지요?=> 원칙은 이사와 보증금 지급이 동시에 진행 해야 합니다. 실제 현장에서는 보통은 짐을 빼고 나서 파손등 하자나 기타 특이 사항이 없는지 확인하고 주거나 또는 이사짐 나르는 것을 보고 주기도 합니다. 2. 제가 미리 보증금 전액을 안 줘서 이사를 안하는 걸 제 탓으로 볼 수 있나요? => 세입자가 짐을 다 빼고 집 열쇠를 주었는데도 보증금을 주지 않으면 책임이 있습니다., 반대로 보증금을 지급 했는데 세입자가 짐을 빼지 않을 경우 부당이득에 대한 청구를 하거나 다른 조치를 취할 수 있습니다만, 말이 그렇지 금액도 별로 안되고 힘만 듭니다.3. 소송 기간은 얼마나 될까요? 혹시 소송 기간이 길어지면 소송비는 계속 늘어나는 건가요? 소송비를 얼마정도 예상 하면 될까요?소송기간은 매우 길다고 보시면 됩니다. 피차 피곤한 일 입니다. 이 부분은 부동산 코너가 아닌 법률 코너에서 문의하시기 바랍니다.4. 승소 시 소송비는 보증금에서 차감 된다는데.. 혹시 승소를 해도 임대인이 내게 되는 비용은 어떤게 있을까요? 비용이 있다면 얼마 정도 될지 궁금합니다.=> 임대인이 승소한다는 의미는 보증금을 주지 않아도 된다는 의미인지요? 별로 실익이 없어보입니다. 이 부분 역시 부동산 코너가 아닌 법률상담 코너에서 전문가에게 문의하시기 바랍니다. 보증금 1000만원에 대한 이런 사건은 변호사 사무실에서도 아마도 그리 반기는 일은 아닐 것 입니다.상호간 협상으로 잘 진행 하시기 바랍니다.

부동산2021년 12월 27일 작성 됨

Q. 월세거주하고있는 임차인입니다 임대계약해지 관련 문의드립니다

안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.현재 임대인(집주인)에게도 1달 미리 나가야할것같다고 의견을 물어보았고, 알겠다고 하셔서=> 이 부분에 대한 객관적인 증거가 있는지 (화면캡쳐, 통화녹음 기타)에 따라 달라집니다. 또한 해당 증거를 통해 확인되는 정확한 내용 에 따라 달라집니다.기본적으로는 계약기간 만료일에 나가는 것이 원칙입니다만, 사전에 저런 합의가 되었다면 그 합의를 주장하는 쪽에서 증거를 갖추고 주장하여 나중에 손해배상 청구를 할 수 있습니다. (손해의 내용에 대한 증거도 역시 있어야 할 것 입니다.) 즉 집 주인이 만기일 까지 보증금을 못준다면 현실적으로 돈을 받기가 힘들고요 사후에 내가 입은 손해에 대한 손해배상 청구는 증거가 있다면 가능 합니다. (사실 이 부분도 청구가 가능하긴 하지만 법적 절차이므로 비용도 시간도..많이 들어 실익이 있는지 검토가 필요합니다....좀 머리아프긴 합니다.)

부동산2021년 12월 27일 작성 됨

Q. 매매 계약 시 월세 보증금을 계약금으로 할 경우

안녕하세요. 윤봉근 행정사/공인중개사입니다.원칙적으로는 현 세입자(채권자)에게 채무양도양수 통보를 해야 합니다. (좀 어렵조?)쉽게 말해 보증금을 반환할 주체가 기존 매도인에서 신규 매수인으로 이전 되었다는 통보를 세입자에게 하여야 합니다.보통은 매수인과 매도인 계약서에 특약으로 매매계약의 계약금 * 원은 현 임대보증금 (보증금 *원 , 임차인 : 홍길동, 임대차기간 기간: 년월일 ~ 년월일)으로 갈음하기로 한다.라는 특약 규정을 넣고 임차인의 동의서를 별도로 받아 첨부 하는 것이 좋습니다.다시 질문을 자세히 보니 매수인 본인이 세입자인 경우네요.그 경우 위 특약 문구를 계약서에 넣으면, 임차인 동의서는 필요 없겠으며 , 매도인은 매매계약에 따른 계약금 수령, 매수인은 위 기존 임대계약에 따른 보증금 반환금을 수령했다는 조항을 추가로 넣고 서로 날인 하면 되겠습니다.만약에 나중에 어떤 사유로 매매 계약이 틀어지는 경우에 대비한 내용과 책임규정이 필요합니다만, 그 내용까지 여기서 기재하기에는 너무 복잡해지므로 여기서는 생략 합니다.여기 글에서의 조언은 한계가 있습니다. 보다 자세한 계약상 문구 등 자세한 내용은 법률 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.두번째 질문은 매도 매수인이 실명이고 속이는 내용이 없는 실제 거래이면 관계 없습니다. 다만 소유권 이전 할 때에 실거래가 거래 신고등 별도의 서면이 필요하며 이는 소유권 이전 등기 담당하는 법무사가 챙길 것 입니다.