Q. 저가양도 및 차용증 관련 문의드립니다.────────────────────1. 임대사업자 주택 관련 사실관계────────────────────* 임대사업자 유형: 단기임대주택* 등록 및 임대 개시일: 2018년 3월 24일 (등록일 = 임대개시일)* 2020년 7월 11일 이전 단기임대주택 등록 요건 충족* 임대기간: 2018.3.24. ~ 현재까지 계속 임대 중* 임대료 변동 내역:· 최초 계약: 반전세 (보증금 1억 원 / 월세 29만 원)· 2+2년 임대 종료 후 동일 임차인과 재계약→ 반전세에서 전세로 전환→ 보증금 1억 4천만 원 / 월세 없음· 환산임대료 기준 연 5% 임대료 인상 제한 초과 없음* 임대사업자 상태:· 제도 개편에 따른 단기임대주택 ‘자동 말소’· 자진 말소 아님· 말소 이후에도 임대는 계속 유지 중────────────────────2. 거주주택 관련 사실관계────────────────────* 임대사업자 주택 외 1주택 보유* 해당 주택은 실거주 2년 요건 충족* 본 건에서 양도 예정인 주택임────────────────────3. 1세대1주택 비과세 적용 전제 관련 검토 요청────────────────────* 임대사업자 주택은① 2020.7.11 이전 단기임대주택 등록② 5년 이상 실제 임대기간 충족③ 임대료 증액 제한(연 5%) 준수④ 제도 변경에 따른 자동 말소위 요건을 충족하므로,* 단기임대주택 말소 전·후를 불문하고해당 주택을 주택 수 제외 대상으로 보아나머지 1주택에 대해실거주 2년 요건 충족을 전제로「1세대1주택 비과세」 적용이 가능한지 검토 요청드립니다.────────────────────4. 저가양도 및 자금조달(차용증) 관련 사실관계 (만약 감정평가로 4.5억이 나올 것으로 가정하였을 때)────────────────────* 양도가액 검토안: 약 3.15억 원(저가양도)* 매수자(동생)는 자기자금이 없는 상태* 자금조달 계획:· 주택담보대출: 약 1.26억 원· 누나로부터 차입: 1억 원 (차용증 작성 예정)· 큰이모로부터 차입: 잔액 상당 (차용증 작성 예정)* 누나 및 큰이모 모두 특수관계인(친족)에 해당────────────────────5. 차용증 관련 세무상 검토 요청 사항────────────────────* 위와 같은 자금조달 구조에서① 특수관계인 간 차용증 2건을 사용하는 것이자금출처 조사 및 증여세 측면에서 적정한지② 차용으로 인정받기 위해 필요한이자율, 이자 지급 방식, 원금 상환 요건의 구체적 기준③ 실무상 증여로 부인될 가능성 및 리스크 수준④ 차용증 수를 줄이거나일부 증여 병행, 또는 양도가액 조정이더 안전한 구조인지에 대한 의견을 요청드립니다.────────────────────6. 추가 검토 요청 사항────────────────────* 양도세는 1세대1주택 비과세 전제로 정리하고,저가양도에 따른 증여의제 금액 산정* 순수 증여와 저가양도의 세부담 비교* 시가 산정 방식(감정평가 포함) 및재건축 추진 단지 특성을 고려한 시가 인정 가능성에 대한 종합적인 검토를 부탁드립니다.