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1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제1조에는 '1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.'는 규정이 있는데, 해당 부분이 구조상 구분되어 있고 독립한 건물로서 사용 가능해야 각 소유권의 목적이 될 수 있는바, 대법원의 '시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니 함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다.'는 판시(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다 4985 관리비 판결)를 통하여 이러한 기준이 없어진다면 구분등기의 효력이 부인되니 소위 구분상가의 경우 분양 계약 해제 시 현황을 잘 확인해야 합니다.​2. 구분소유권의 객체가 되려면 그 부분이 구조상, 이용상 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추어야 하고, 구체적으로 '구조상 독립성'은 물적 지배 범위(소유권 객체)를 명확히 확정할 필요 때문에 요구되며, 구조상의 구분으로 객체 범위를 확정할 수 없으면 독립성을 인정할 수 없으며, 위 요건을 갖추지 못한 건물의 일부에는 구분소유권이 성립할 수 없고, 건축물대장·등기부에 구분건물로 등재·등기되었더라도 그 등기 자체가 무효가 될 수 있는데, 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 소위 구분상가의 분양 계약 해제와 관련하여 위와 같은 점을 파고들어 분양 계약 해제를 서울서부지방법원에서 인정받기도 하였습니다.​3. 다만 위 1. 항에서 살펴본 대법원 판시의 상황은 구분건물로 등기된 1동의 건물 중 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되어 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용 대상이 되는지가 문제가 되었는데, 대법원은 '위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용 대상이 될 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판시를 통하여 기준을 세워주었는데, 소위 구분상가 건물의 경우 일부 구분등기가 불가능하게 되었다고 하더라도 관리단의 관리비 청구는 가능하다는 점을 판단해 주었습니다.​4. 당시 위 상가는 지하층부터 3층까지는 각 구분된 호실별(3층의 경우에는 301호, 302호, 303호, 305호, 306호, 307호, 308호, 309호의 8개 점포로 구분되어 있다)로, 4, 5층은 층별로 구분되어 집합건축물대장에 등록되고 각 소유권보존등기가 마쳐진 후 소유권이전등기가 이루어져 왔으나, 위 등기에는 전유부분과 공용부분이 나누어져 있지 않고, 건물 부지인 서울 성북구 종암동 (지번 생략) 대지는 이 사건 상가의 소유자들이 공유하고 있을 뿐, 대지권 등기가 되어 있지 않았던 사안에서 위 상가 번영회가 관리비를 지급하지 않는 피고를 상대로 소송을 제기하였는데, 원심법원은 원고가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정하는 관리단이나 관리인이 아니고, 달리 이 사건 점포를 유지, 관리할 관리권이나 위임 등 법적 근거에 대한 주장, 입증이 없는 이상 이 사건 점포를 실질 관리하였다고 하여 곧바로 피고에게 관리비를 구할 수 없으므로, 원고의 관리비 청구는 이유 없다는 이유로 기각을 하였으나, 대법원은 위와 같은 이유로 파기, 환송을 하였습니다.

법률

변호사

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(1)

나는 왜 가까워질수록 멀어질까처음에는 괜찮습니다편하고대화도 잘 되고관계도 자연스럽게 이어집니다 그런데 조금 더 가까워지면이상하게 불편해집니다연락이 부담스럽고혼자 있고 싶어지고괜히 거리를 두게 됩니다그래서 스스로에게 묻습니다“나는 왜 이럴까”“마음이 없는 걸까”그런데 이건 마음의 문제가 아닐 수 있습니다가까워질수록 감정이 커지고그 감정이 불안하게 느껴질 수 있습니다그래서 우리는 그 불안을 줄이기 위해거리를 선택합니다이건 냉정함이 아니라 하나의 조절 방식입니다문제는 그 이유를 모른 채 반복된다는 점입니다그래서 관계는 이어지지 못합니다오늘은 한 번 이렇게 해보셔도 좋겠습니다거리를 두고 싶어질 때“지금 나는 무엇이 불편한 걸까”이 질문을 해보세요관계를 끊기 전에 감정을 먼저 이해하는 것그것이 다른 선택을 가능하게 만듭니다

심리상담

나는 왜 가까워질수록 멀어질까

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다..부동산을 사거나 전/월세를 구할 때, 혹은 대출을 알아볼 때 가장 먼저 마주하는 서류가 무엇인가요? .바로 '등기부등본(등기사항전부증명서)'이죠. .사람에게 주민등록증이 있다면, 부동산에는 등기부등본이 있습니다..복잡한 용어 때문에 서류를 뽑아놓고도 눈앞이 캄캄하셨던 분들을 위해, 오늘은 등기부등본에서 '이것만은 꼭 봐야 한다'는 핵심 내용을 정리해 드릴게요...등기부등본, 왜 종류가 다를까요?부동산의 형태에 따라 확인해야 할 등기부의 종류가 다릅니다. 이 부분을 놓치면 엉뚱한 서류를 보고 안심할 수 있어요..· 집합건물 등기부아파트, 빌라, 오피스텔, 구분상가처럼 토지와 건물을 하나로 묶어 관리하는 경우입니다.(가장 흔히 보시는 서류죠).· 토지 &amp; 건물 등기부단독주택, 근생 건물처럼 토지와 건물의 주인이 다를 수 있는 경우입니다. 이땐 두 종류를 각각 모두 확인해야 합니다...등기부등본 3단 구조 정복하기등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다..① 표제부 (부동산의 '신상정보')건물과 토지의 위치, 구조, 면적(전용면적) 등이 기재됩니다..· 체크포인트- 주소 : 내가 계약하려는 곳과 주소가 정확히 일치하는지 확인하세요.- 용도 : 내가 인지하던 것과 일치하는지 확인하세요.- 대지권 : 건물에 대한 전유부분은 있는데, 땅에 대한 권리(대지권) 전유부분이 없는 경우가 있죠.('대지권 미등기' 상태라면 반드시 전문가와 상의해야 합니다.) .· 주의 사항집합건물은 '전체 건물'에 대한 표제부와 '내가 살 곳=전유 부분'에 대한 표제부가 각각 있으니 두 쪽 다 꼼꼼히 보셔야 해요..② 갑구 (소유권과 '위험 신호')현재 주인이 누구인지, 언제, 어떻게 샀는지 나타납니다.하지만 가장 중요한 것은 ‘위험한 흔적’을 찾는 것입니다.언제, 어떤 원인으로 소유권에 대한 사항들이 발생되고, 처리되었는지를 확인할 수 있습니다..· 위험 신호가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정이라는 단어가 보인다면? 아무리 마음에 들더라도 일단 계약을 멈추고 전문가와 상의해야 합니다..· 신탁 등기'ㅇㅇ신탁'으로 되어 있다면 실제 권리는 신탁회사에 있다 할 수 있습니다. 이 경우 신탁회사의 동의서 없이 소유주와의 계약을 진행하면체결한 매매 계약이나 임대차 계약은 보호받기 어렵습니다.또한 등기부등본만으로는 신탁의 구체적인 조건을 알 수 없습니다. (신탁원부 확인 필요).③ 을구 (빚과 '담보 관계')부동산을 담보로 빌린 돈(근저당권)이나 전세권 등이 기재됩니다..· 근저당권 설정해당 부동산을 통해 담보대출을 받으면 이곳에 기록됩니다..· 전세권 설정임차인이 보증금을 보호받기 위해 설정한 권리입니다..· 임차권 설정이전 임차인이 보증금을 못 받아서 법적 조치를 하고 나갔다는 '빨간 줄'입니다. 뒤도 돌아보지 말고 피하는 것이 상책이에요...채권최고액, 왜 실제 대출보다 많을까요?을구를 보면 '채권최고액'이라는 단어가 나옵니다. 실제 빌린 돈은 1억인데, 등기부에는 1억 2천만 원이 적혀 있어 당황하신 적 있으시죠?.· 이유채권자는(금융기관 또는 개인)은 원금뿐만 아니라 지연이자나 경매비용 등을 고려해 실제 빌려준 돈보다 더 높게 설정합니다.(통상 110~130%, 높게는 150%).· 계산법실제 원금을 알고 싶다면 채권최고액을 1.1~1.5로 나누어보면 대략적인 금액을 유추할 수 있습니다..· 중요[내 보증금 + 을구의 채권최고액 합계]가 시세의 80%를 넘는다면, 소위 말하는 '깡통전세'의 위험이 큽니다...등기부등본 발급방법· 대법원 인터넷등기소 이용 (온라인)온라인을 통해 가장 빠르고 편리하게 열람이 가능합니다.① 대법원 인터넷 등기소 접속② 로그인 (회원가입 없이 비회원으로도 가능)③ '부동산 열람·발급' 선택④ 주소 입력 후 "열람(700원) 또는 발급(1,000원)" 선택 후 결제⑤ PDF 저장 또는 출력 .· 무인민원발급기 이용 (오프라인)주변 무인민원발급기를 통해 발급하실 수 있습니다.① 가까운 무인민원발급기 위치 확인 (정부 24를 통해 확인 가능)② '부동산 등기사항전부증명서' 선택③ 주소 입력 후 "열람(700원) 또는 발급(1,000원)" 선택 후 결제④ 출력.· 등기소 방문 이용 (오프라인)가까운 등기소에 방문하여 발급하실 수 있습니다.① 신분증 지참 후 가까운 등기소 방문② 민원 창구를 통해 등기사항전부증명서 발급 신청③ 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 선택 후 결제④ 출력..마지막 팁등기부등본은 '계약 직전, 잔금 당일, 전입신고 직후' 총 3번 확인하는 것이 원칙입니다. 권리관계는 실시간으로 변할 수 있기 때문이죠..또한, 깨끗한 서류를 보겠다고 '현재 유효사항'만 떼지 마시고, '말소사항 포함'으로 발급받으세요. .과거에 이 부동산에 어떤 일들이 벌어졌었는지 '히스토리'를 알면 훨씬 더 안전한 선택을 할 수 있습니다..서류 한 장이 여러분의 소중한 자산을 지켜줍니다. .이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

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세움인베스트 [대출 시리즈] 재산을 지키는 첫 걸음, 등기부등본 판독법