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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리https://blog.naver.com/cta_moonyh/224220767799안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.일단, 양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다. 가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.​1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]​시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.​시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억​저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.​저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.​시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원​이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다. 예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.​시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원​​2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는 특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다. 이를 부당행위계산부인이라고 합니다.​즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.​실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한, 해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.​​3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다. 시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.​1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]​예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.​실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억​고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.​2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.​위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.​3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.

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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수 · 고가양도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리

[취득세]동일세대 분양권 명의 변경시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.분양권으로 취득한 주택의 취득세율은 분양권 취득당시 세대별 주택수를 산정하여 취득세율이 적용됩니다. 예를 들어 1세대 2주택 보유중에 분양권을 취득했다면, 해당 분양권의 취득세율은 3주택 취득세율이 적용됩니다. 분양권 취득 이후 기존에 보유 중인 주택을 모두 처분하고 분양권 주택 등기를 치더라도 3주택 취득세율이 적용됩니다.​주택의 취득세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 예를 들어 조정지역에서 3번째 주택을 취득하면 12%가 적용됩니다. 기존 보유중인 주택의 지역은 관계 없습니다. 취득하는 주택의 조정지역 여부에 따라 취득세율이 적용됩니다.만약, 분양권 취득당시 남편명의 분양권이었는데, 기존 주택을 모두 처분한 상태에서 아내에게 분양권을 증여하면 취득세율은 어떻게 적용될까요?​남편이 분양권 취득당시에는 3주택 취득세율이 적용되었는데, 기존 주택을 모두 처분 후 아내에게 분양권을 증여하면 아내는 무주택 상태에서 새로 취득했으니 1주택 취득세율이 적용될까요? 이게 가능하다면 취득세가 상당히 절세가 될 수 있겠습니다.​결론은 해당 분양권 최초 취득일(위의 경우 남편 기준)이 24.12.31까지라면 위에 설명드린 방식처럼 세대간 명의변경을 통해 취득세 절세가 가능하며 분양권 취득일이 25.01.01 이후라면 최초 남편 기준 주택수를 기준으로 3주택 취득세율이 적용되어 분양권을 아내명의로 변경하더라도 취득세 절세는 불가능합니다.​지방세법 시행령28조의4【주택 수의 산정방법】①~ 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. &lt;24.12.31 개정&gt;​24.12.31의 개정된 빨간 글씨를 보면 세대 내에서 분양권 취득일이 여러 번이라면 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다. 즉, 주택을 모두 처분하고 남편이 취득한 분양권을 무주택인 상태에서 아내에게 증여를 하더라도 최초 남편 분양권 취득당시 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다는 의미입니다​이 점을 참고하셔서 의사결정을 잘 해주시면 됩니다. 경험상 취득세는 지자체 공무원도 모르는 경우가 상당히 많습니다. 일단 의사결정 전에 지자체 공무원에게 귀찮을 정도로 여러번 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.​좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★ 주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[취득세] 동일세대 분양권 취득시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​.국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택. 공시가격(안)'은 수도권 자산가들에게 상당한 압박으로 다가오고 있습니다.전국 평균 상승률은 한 자릿수지만, 서울 주요 지역은 2021년 '불장' 당시를 방불케 하는 폭등세를 기록했기 때문입니다.​.이번 공시가격 변동의 특징과 그에 따른 보유세 영향력을 정밀하게 분석해 드리겠습니다.​.지난주 발표된 공시가격(안)은 재산세와 종합부동산세의 산정 기준이 되는 지표입니다.이의신청 절차가 남았지만, 관례상 확정치나 다름없으므로 발 빠른 자산 관리가 필요합니다.이번 발표의 핵심은 '지역적 차별화의 극대화'입니다...2026 공시가격 변동의 특징: "서울만 달렸다"[연도별 공동주택 공시가격 전년대비 변동률(%)][2021년 공동주택 공시가격 변동률(%) → 전국적 폭등][2025년 공동주택 공시가격 변동률(%) → 완만한 회복][2026년 공동주택 공시가격 변동률(%) → 서울 중심 급등]· 2021년 : 전국 19.08% / 서울 19.91% (전국적 폭등)· 2025년 : 전국 3.65% / 서울 7.86% (완만한 회복)· 2026년(안) : 전국 9.16% / 서울 18.67% (서울 중심의 급등)​.과거 2021년이 전국적인 동반 상승기였다면,2026년은 서울, 그중에서도 특정 자치구가 상승을 견인했습니다.[2026년 서울 공동주택 공시가격 변동률(%)]특히 서울 자치구별 변동률을 살펴보면 소위 '한강 벨트'와 주요 상급지의 상승세가 압도적입니다.· 1위 성동구 29.04% (서울 내 압도적 1위)· 2위 강남구 26.05% (강남권 리딩)· 3위 송파구 25.49% (잠실·가락동 여파)· 4위 양천구 24.08% (목동 재건축 기대감 반영)· 5위 용산구 23.63% (한강변 가치 상승)​.수도권에서도 경기(6.38%)와 인천(-0.10%)은 서울의 상승 폭에 크게 못 미치며,지방 대다수 지역은 보합 또는 하락세를 보였습니다.이는 2025년 한 해 동안 서울 상급지에만 매수세가 집중되었음을 증명합니다...보유세는 얼마나 오를까?공시가격이 20% 상승했다고 해서 세금도 20%만 오르는 것은 아닙니다.누진 세율 구조상 세액 상승 폭은 훨씬 가파릅니다.​.[재산세 예상 변동]주택 가격이 높을수록 공시가격 상승률에 수렴하지만, 실제 납부액은 20% 이상 증가합니다.​· 10억 → 12억 : 약 177만 원 → 225만 원 (약 27.12% 상승)· 20억 → 24억 : 약 417만 원 → 513만 원 (약 23.02% 상승)· 30억 → 36억 : 약 657만 원 → 801만 원 (약 21.92% 상승)​.[종합부동산세 예상 변동 (2주택 합산 가정)]종부세는 공시가격 상승에 따른 체감이 훨씬 무섭습니다.과세표준이 구간을 넘어서는 순간 세액은 폭발적으로 늘어납니다.​· 10억 → 12억 : 약 20.7만 원 → 58.9만 원 (184.1% 폭등)· 20억 → 24억 : 약 285.5만 원 → 470.5만 원 (64.8% 상승)· 30억 → 36억 : 약 764.6만 원 → 1,147.8만 원 (50.1% 상승)​.(위 수치는 지방교육세 및 농특세를 제외한 가계산 결과이며, 개별 공제액이나 세부 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.).."6월 1일을 사수하라"늘어나는 보유세를 피하거나 줄이기 위해 반드시 기억해야 할 날짜는 6월 1일입니다.​.· 과세 기준일재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 부과됩니다.​.· 전략적 매도만약 보유세 부담으로 인해 매도를 고민 중이라면,반드시 6월 1일 이전에 잔금 지급 또는 등기 이전이 완료되어야 당해 연도 보유세를 피할 수 있습니다.​.· 전략적 매수반대로 매수자 입장에서는 6월 1일 이후에 소유권을 이전 받는 것이 세 부담 측면에서 유리합니다...공시가격 9% 상승이라는 평균의 함정에 빠져서는 안 됩니다.내가 보유한 자산의 위치가 성동, 강남 등 '핫 플레이스'에 있다면 예상보다 훨씬 무거운 세금 고지서를 받게 될 수 있습니다.​.이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.