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1. 집합건물법 제23조 제1항에 따르면 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하는데, 만일 구분소유자 외에 임차인까지도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의가 효력이 있는지에 대하여, 오늘은 구분소유자 1인이 동평화 상가아파트 자치관리 운영위원회를 상대로 결의 무효 확인을 청구한 사건을 살펴보고자 합니다(서울중앙지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합 38971 결의 무효 확인 판결).​2. 위 사건을 심리한 서울중앙지방법원은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​3. 또한 집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 있는지에 대하여, 대법원은 '집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도 상법상 회사에 불과하고 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 집합건물의 관리단으로 볼 수 없다.'는 판시(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다 43851 승계집행문부여 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다.​4. 위 사건은 기존 회사에 대한 확정된 임금 채권을 갖고 있던 원고가 피고 ○○플라자 관리사무소 소유주 대표회를 상대로 한 승계집행문을 부여해 달라는 내용의 소송이었습니다.

법률

변호사

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(3)

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다..부동산을 사거나 전/월세를 구할 때, 혹은 대출을 알아볼 때 가장 먼저 마주하는 서류가 무엇인가요? .바로 '등기부등본(등기사항전부증명서)'이죠. .사람에게 주민등록증이 있다면, 부동산에는 등기부등본이 있습니다..복잡한 용어 때문에 서류를 뽑아놓고도 눈앞이 캄캄하셨던 분들을 위해, 오늘은 등기부등본에서 '이것만은 꼭 봐야 한다'는 핵심 내용을 정리해 드릴게요...등기부등본, 왜 종류가 다를까요?부동산의 형태에 따라 확인해야 할 등기부의 종류가 다릅니다. 이 부분을 놓치면 엉뚱한 서류를 보고 안심할 수 있어요..· 집합건물 등기부아파트, 빌라, 오피스텔, 구분상가처럼 토지와 건물을 하나로 묶어 관리하는 경우입니다.(가장 흔히 보시는 서류죠).· 토지 &amp; 건물 등기부단독주택, 근생 건물처럼 토지와 건물의 주인이 다를 수 있는 경우입니다. 이땐 두 종류를 각각 모두 확인해야 합니다...등기부등본 3단 구조 정복하기등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다..① 표제부 (부동산의 '신상정보')건물과 토지의 위치, 구조, 면적(전용면적) 등이 기재됩니다..· 체크포인트- 주소 : 내가 계약하려는 곳과 주소가 정확히 일치하는지 확인하세요.- 용도 : 내가 인지하던 것과 일치하는지 확인하세요.- 대지권 : 건물에 대한 전유부분은 있는데, 땅에 대한 권리(대지권) 전유부분이 없는 경우가 있죠.('대지권 미등기' 상태라면 반드시 전문가와 상의해야 합니다.) .· 주의 사항집합건물은 '전체 건물'에 대한 표제부와 '내가 살 곳=전유 부분'에 대한 표제부가 각각 있으니 두 쪽 다 꼼꼼히 보셔야 해요..② 갑구 (소유권과 '위험 신호')현재 주인이 누구인지, 언제, 어떻게 샀는지 나타납니다.하지만 가장 중요한 것은 ‘위험한 흔적’을 찾는 것입니다.언제, 어떤 원인으로 소유권에 대한 사항들이 발생되고, 처리되었는지를 확인할 수 있습니다..· 위험 신호가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정이라는 단어가 보인다면? 아무리 마음에 들더라도 일단 계약을 멈추고 전문가와 상의해야 합니다..· 신탁 등기'ㅇㅇ신탁'으로 되어 있다면 실제 권리는 신탁회사에 있다 할 수 있습니다. 이 경우 신탁회사의 동의서 없이 소유주와의 계약을 진행하면체결한 매매 계약이나 임대차 계약은 보호받기 어렵습니다.또한 등기부등본만으로는 신탁의 구체적인 조건을 알 수 없습니다. (신탁원부 확인 필요).③ 을구 (빚과 '담보 관계')부동산을 담보로 빌린 돈(근저당권)이나 전세권 등이 기재됩니다..· 근저당권 설정해당 부동산을 통해 담보대출을 받으면 이곳에 기록됩니다..· 전세권 설정임차인이 보증금을 보호받기 위해 설정한 권리입니다..· 임차권 설정이전 임차인이 보증금을 못 받아서 법적 조치를 하고 나갔다는 '빨간 줄'입니다. 뒤도 돌아보지 말고 피하는 것이 상책이에요...채권최고액, 왜 실제 대출보다 많을까요?을구를 보면 '채권최고액'이라는 단어가 나옵니다. 실제 빌린 돈은 1억인데, 등기부에는 1억 2천만 원이 적혀 있어 당황하신 적 있으시죠?.· 이유채권자는(금융기관 또는 개인)은 원금뿐만 아니라 지연이자나 경매비용 등을 고려해 실제 빌려준 돈보다 더 높게 설정합니다.(통상 110~130%, 높게는 150%).· 계산법실제 원금을 알고 싶다면 채권최고액을 1.1~1.5로 나누어보면 대략적인 금액을 유추할 수 있습니다..· 중요[내 보증금 + 을구의 채권최고액 합계]가 시세의 80%를 넘는다면, 소위 말하는 '깡통전세'의 위험이 큽니다...등기부등본 발급방법· 대법원 인터넷등기소 이용 (온라인)온라인을 통해 가장 빠르고 편리하게 열람이 가능합니다.① 대법원 인터넷 등기소 접속② 로그인 (회원가입 없이 비회원으로도 가능)③ '부동산 열람·발급' 선택④ 주소 입력 후 "열람(700원) 또는 발급(1,000원)" 선택 후 결제⑤ PDF 저장 또는 출력 .· 무인민원발급기 이용 (오프라인)주변 무인민원발급기를 통해 발급하실 수 있습니다.① 가까운 무인민원발급기 위치 확인 (정부 24를 통해 확인 가능)② '부동산 등기사항전부증명서' 선택③ 주소 입력 후 "열람(700원) 또는 발급(1,000원)" 선택 후 결제④ 출력.· 등기소 방문 이용 (오프라인)가까운 등기소에 방문하여 발급하실 수 있습니다.① 신분증 지참 후 가까운 등기소 방문② 민원 창구를 통해 등기사항전부증명서 발급 신청③ 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 선택 후 결제④ 출력..마지막 팁등기부등본은 '계약 직전, 잔금 당일, 전입신고 직후' 총 3번 확인하는 것이 원칙입니다. 권리관계는 실시간으로 변할 수 있기 때문이죠..또한, 깨끗한 서류를 보겠다고 '현재 유효사항'만 떼지 마시고, '말소사항 포함'으로 발급받으세요. .과거에 이 부동산에 어떤 일들이 벌어졌었는지 '히스토리'를 알면 훨씬 더 안전한 선택을 할 수 있습니다..서류 한 장이 여러분의 소중한 자산을 지켜줍니다. .이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

경제

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세움인베스트 [대출 시리즈] 재산을 지키는 첫 걸음, 등기부등본 판독법

빛은 항상 직진한다고 배우지만, 현실에서 빛은 생각보다 자주 휘어집니다. 뜨거운 도로 위의 물웅덩이 환영, 숟가락이 물속에서 꺾여 보이는 현상, 그리고 우주 저편에서 은하가 찌그러져 보이는 현상까지 — 이 모든 것의 근본 원리는 빛이 매질이나 시공간의 변화를 만나면 경로가 바뀐다는 단 하나의 물리 법칙으로 연결됩니다.빛은 왜 휘어지는가 — 굴절의 기본 원리빛이 하나의 매질에서 다른 매질로 넘어갈 때, 두 매질의 굴절률 차이로 인해 진행 방향이 바뀝니다. 이것이 굴절이며, 스넬의 법칙(n₁sinθ₁ = n₂sinθ₂)으로 정량적으로 설명됩니다. 굴절률이란 해당 매질 안에서 빛의 속도가 진공에 비해 얼마나 느려지는지를 나타내는 값입니다. 공기의 굴절률은 약 1.0003이고, 물은 약 1.33, 유리는 종류에 따라 1.5~1.9 정도입니다.중요한 점은 굴절률이 온도, 밀도, 압력 등에 따라 연속적으로 변할 수 있다는 것입니다. 매질 경계가 뚜렷하면 빛이 한 지점에서 "꺾이고", 굴절률이 연속적으로 변하면 빛이 부드러운 곡선을 그리며 "휘어집니다". 우리가 일상에서 경험하는 대부분의 광학 현상은 이 두 가지 경우 중 하나에 해당합니다.신기루 — 대기가 만드는 자연의 렌즈도로 위 물웅덩이의 정체여름철 뜨거운 아스팔트 도로를 달리다 보면 전방에 물이 고여 있는 것처럼 보이다가, 가까이 가면 사라지는 경험을 해본 적이 있을 겁니다. 이것이 바로 하위 신기루(Inferior Mirage)입니다.원리는 이렇습니다. 태양에 달궈진 아스팔트 표면 바로 위의 공기층은 매우 뜨거워지고, 높이 올라갈수록 기온이 낮아집니다. 공기는 온도가 높을수록 밀도가 낮아지고, 밀도가 낮으면 굴절률도 낮아집니다. 즉, 지면 가까이에는 굴절률이 낮은 공기층이, 위로 갈수록 굴절률이 높은 공기층이 형성됩니다.이 상태에서 먼 곳에서 비스듬하게 내려오는 빛은 점점 굴절률이 낮은 층을 만나면서 수평 방향으로 휘어지다가, 결국 위를 향해 꺾여 올라옵니다. 이 빛이 관찰자의 눈에 도달하면, 뇌는 빛이 직진해서 온 것으로 판단하기 때문에 지면 아래쪽에 무언가가 있는 것처럼 해석합니다. 하늘의 푸른빛이 이렇게 굴절되어 올라오면 마치 물이 고여 있는 것처럼 보이게 되는 것입니다.상위 신기루와 파타 모르가나반대 현상도 존재합니다. 차가운 바다 위에 따뜻한 공기층이 놓이면 지면 근처의 굴절률이 오히려 높아집니다. 이 경우 빛은 아래로 휘어지며, 수평선 너머에 있어서 본래 보이지 않아야 할 배나 섬이 하늘 위에 떠 있는 것처럼 보입니다. 이것이 상위 신기루(Superior Mirage)입니다.더 극적인 경우도 있습니다. 대기 중 온도 역전층이 여러 겹으로 복잡하게 형성되면, 하나의 물체가 여러 겹으로 겹쳐지거나, 위아래로 늘어나거나, 뒤집혀 보이는 현상이 일어납니다. 이것이 중세 유럽에서 마녀의 요술로 여겨졌던 파타 모르가나(Fata Morgana)입니다. 북극해나 이탈리아 메시나 해협에서 자주 관측되며, 먼 바다 위에 성이나 절벽이 공중에 떠 있는 것처럼 보이는 장관을 연출합니다.물속 숟가락이 꺾여 보이는 이유식탁에서 물컵에 숟가락을 넣으면 수면 경계에서 꺾여 보입니다. 이것은 가장 단순하고 직관적인 굴절 현상입니다. 물(굴절률 1.33)에서 나온 빛이 공기(굴절률 1.0003)로 넘어오면서 진행 방향이 바뀌고, 우리 눈은 빛이 직진해서 왔다고 가정하기 때문에 물속 물체의 위치를 실제보다 얕게(위쪽으로) 인식합니다.이 원리는 단순한 착시를 넘어 실용적인 의미가 있습니다. 수중 촬영이나 수중 측량에서는 이 굴절 보정을 반드시 고려해야 하며, 안경이나 카메라 렌즈도 결국 이 굴절 원리를 정밀하게 설계해서 상을 형성하는 광학 기기입니다.무지개 — 굴절 + 반사 + 분산의 합작품비 온 뒤 하늘에 걸리는 무지개는 세 가지 광학 현상이 동시에 일어난 결과입니다. 태양빛이 공중에 떠 있는 물방울에 들어갈 때 굴절되고, 물방울 내부 뒷면에서 반사된 뒤, 다시 물방울을 빠져나올 때 한 번 더 굴절됩니다.핵심은 여기서 분산(Dispersion)이 일어난다는 것입니다. 빛의 파장에 따라 굴절률이 미세하게 다르기 때문에, 짧은 파장(보라색)은 더 크게 꺾이고 긴 파장(빨간색)은 덜 꺾입니다. 이 차이가 누적되어 백색광이 파장별로 분리되면서 일곱 빛깔 띠가 형성됩니다.무지개가 항상 약 42도 각도에서 관측되는 것도 물방울 내부에서의 굴절·반사 경로를 기하학적으로 계산하면 정확히 도출됩니다. 간혹 보이는 쌍무지개(이중 무지개)는 물방울 내부에서 반사가 두 번 일어난 경우로, 바깥쪽 무지개는 색 순서가 반대로 나타납니다.별의 반짝임 — 대기 난류에 의한 굴절 요동밤하늘의 별이 반짝이는 것은 별 자체가 밝기를 바꾸기 때문이 아닙니다. 별빛이 지구 대기를 통과하면서, 끊임없이 움직이는 온도·밀도가 다른 공기 덩어리들을 지나갈 때마다 굴절 방향이 미세하게 변하기 때문입니다. 이것을 대기 시상(Atmospheric Seeing)이라고 합니다.별은 사실상 점광원이기 때문에 이 효과가 두드러지고, 행성은 상대적으로 면적을 가진 광원이므로 덜 반짝입니다. 천문대가 높은 산꼭대기나 사막에 위치하는 이유도 대기 난류가 적어 시상이 좋기 때문이며, 허블 우주망원경이 대기 밖에서 관측하는 근본적인 이유도 이 대기 굴절 문제를 완전히 제거하기 위해서입니다.중력렌즈 — 시공간 자체가 빛을 휘게 만든다지금까지 다룬 현상들은 모두 매질의 굴절률 변화에 의한 것이었습니다. 중력렌즈는 근본적으로 다릅니다. 매질이 빛을 휘게 하는 것이 아니라, 질량이 시공간 자체를 휘게 만들고, 빛은 그 휘어진 시공간의 최단 경로(측지선)를 따라 이동하면서 결과적으로 경로가 굽어지는 것입니다.아인슈타인의 예측과 검증아인슈타인은 1915년 일반상대성이론을 통해, 질량이 큰 천체 근처를 지나는 빛이 휘어질 것이며, 그 각도가 뉴턴 역학의 예측보다 정확히 2배라고 예측했습니다. 태양 표면을 스치는 빛의 경우 약 1.75각초(arcsecond)만큼 휘어진다는 것이었습니다. 1919년 아서 에딩턴이 개기일식 관측을 통해 태양 뒤편의 별 위치가 실제로 이만큼 이동해 보인다는 것을 확인함으로써, 일반상대성이론이 극적으로 검증되었습니다.중력렌즈의 세 가지 유형중력렌즈 효과는 렌즈 역할을 하는 천체의 질량과 배치에 따라 세 가지로 나뉩니다.강한 중력렌즈(Strong Lensing)는 거대한 은하단이 렌즈 역할을 할 때 나타납니다. 멀리 있는 은하의 상이 여러 개로 갈라져 보이거나, 아인슈타인 고리(Einstein Ring)라고 불리는 완전한 원형 상이 형성되기도 합니다. 이는 광원, 렌즈 천체, 관측자가 거의 완벽하게 일직선상에 놓일 때 발생합니다.약한 중력렌즈(Weak Lensing)는 상이 갈라질 만큼 강하지는 않지만, 배경 은하들의 형태가 미세하게 찌그러져 보이는 현상입니다. 수많은 배경 은하의 형태 왜곡 패턴을 통계적으로 분석하면, 직접 보이지 않는 암흑물질의 분포를 역추적할 수 있습니다. 현재 천문학에서 암흑물질 지도를 만드는 가장 강력한 도구 중 하나입니다.마이크로렌즈(Microlensing)는 별 하나가 렌즈 역할을 하는 경우입니다. 상이 분리될 만큼 각도가 크지 않지만, 렌즈 효과로 배경별의 밝기가 일시적으로 밝아졌다 어두워지는 것이 관측됩니다. 이 기법으로 직접 보기 어려운 외계행성이나 떠돌이 행성(자유 부유 행성)을 탐지하는 데 활용되고 있습니다.중력렌즈의 실용적 가치중력렌즈는 단순히 신기한 현상이 아니라 천문학의 핵심 관측 도구입니다. 렌즈 천체가 뒤의 천체를 확대해 주기 때문에, 본래 관측 불가능했을 만큼 멀고 어두운 초기 우주의 은하를 볼 수 있게 해줍니다. 제임스 웹 우주망원경(JWST)이 촬영한 최초기 은하 이미지 상당수도 은하단의 중력렌즈 효과를 활용한 것입니다. 또한, 빛이 경로에 따라 도달 시간이 달라지는 점을 이용해 우주의 팽창 속도(허블 상수)를 독립적으로 측정하는 데에도 활용됩니다.하나의 원리, 스케일만 다르다정리하면, 도로 위의 신기루는 수 미터 높이의 대기 온도 차이가, 무지개는 지름 수 밀리미터의 물방울이, 별의 반짝임은 수십 킬로미터 두께의 대기가, 중력렌즈는 수십억 광년에 걸친 시공간의 곡률이 빛의 경로를 바꾸는 현상입니다.스케일은 밀리미터에서 수십억 광년까지 극단적으로 다르지만, "빛은 주변 환경의 변화에 반응하여 경로가 바뀐다"는 하나의 원리가 관통하고 있습니다. 일상의 작은 착시 현상 속에 우주의 구조를 밝히는 것과 동일한 물리학이 숨어 있다는 점이, 광학을 공부할수록 매력적으로 느껴지는 이유입니다.

학문

전문가

일상 속에서 만나는 놀라운 광학 현상 — 신기루부터 중력렌즈까지