상가 임대사업자 차입금이자 필요경비로 인정되는지?
예를 들어 15억짜리 상가를 차입금을 활용하여 매입하여 임대사업을 하려고 할때...
매입하는 상가를 담보로 최대 대출이 6억밖에 안나오는 상황이라 은행에서 추가담보를 요구하여 아파트를 공동담보로 제공하여 총10억을 대출하여 매매 잔금을 치를 경우 차입금 10억에 대한 이자를 필요경비로 인정 받을 수 있나요? (매수하는 상가에 10억 차입금에 대해 상가와 아파트 공담으로 근저당설정이 됩니다)
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.상가 임대사업의 경우 해당 상가와 직접 관련되어 있는 담보대출 이자비용만 사업상 경비로 공제 가능한 것입니다. 따라서 아파트와 공동담보를 하여 추가로 10억을 차입을 했을 경우 해당차입금에 대한 전체 이자비용을 상가와 아파트의 시가 비율로 안분계산하여 상가부분에 해당하는 이자비용은 사업상 경비로 공제 가능할 것으로 보여집니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.거주자가 사업용고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 그 취득일까지는 자본적 지출로서 취득가액에 산입하며, 그 이후 발생분은 필요경비에 산입하는 것입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.소득세법 제 27조에 의하면 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 정의하고 있습니다.
또한, 소득세법 시행령 제 55조 ①항 13호에는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자를 사업소득의 필요경비 계산 시 인정된다고 명시하고 있습니다.
이자비용 필요경비로 인정 받으려면?
단, 공동사업인 임대사업을 위한 부동산 구입 시의 차입금에 대한 이자비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 해당 부동산의 계약일을 기준으로 형제가 각자 자기자본의 투자금액 및 타인자본의 투자금액, 그리고 손익분배비율 등을 정확히 기재하여 동업계약서를 작성하는 것이 선행되어야 합니다.
즉, 동업계약서상의 동업약정에서 자기자본금(부동산 구입을 위한 적극재산)을 한정하고, 차입금분에 대해서는 부채로 재무제표 작성시에도 명시하며, 약정서와 동일하게 자본금을 계상하는 등의 주의가 요구됩니다.
