안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.상속, 증여, 가족간 매매 시 시가를 산정하는 방법에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다.부동산을 상속받으시거나, 증여받을 때 혹은 가족간에 저가 양도를 할 때는 부동산의 시가를 기준으로 세금을 신고 해야 합니다.상속세 및 증여세법에서는 시가를 다음과 같이 규정하고 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제2항② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.즉, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 그 예시로서 수용가격, 공매가격, 감정가격 등을 제시합니다.그리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 추가로 포함한다고 규정하고 있습니다.그럼, 대통령령을 확인해보겠습니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. -후략-④ 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.시행령에서는 조금 더 구체적으로 시가에 대해 설명하고 있습니다. 이 중 매매가액, 수용가액, 경매가액은 흔히 있는 경우가 아니며, 유사한 다른 재산에 대한 가액은 대상 부동산이 아파트가 아니라면 찾기가 쉽지 않습니다.시가를 산정하는 옵션이 한가지 더 있습니다.상속세 및 증여세법 제60조 제3항③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.상속세 및 증여세법 제3항에서는 시가를 산정하기 어려울 때 동법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 인정하고 있습니다.이를 보충적 평가방법이라고 합니다.61조 : 부동산(토지 : 공시지가 / 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 : 기준시가 /  주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격)62조 : 선박 등63조 : 유가증권64조 : 무체재산권65조 : 그 밖의 조건부 권리결론입니다.상속세 및 증여세법상 시가를 산정할 때는 다음과 같은 우선순위로 결정할 수 있습니다.매매 등 가액(매매, 감정가, 공매가, 경매가 등)유사자산의 매매 등 가액보충적 평가방법제가 설명드릴 내용은 여기까지입니다.세법이 허용하는 범위 안에서 납세자에게 가장 유리한 방법으로 시가를 산정하시기를 권해드립니다.특히 감정평가는 시가 산정 시 가장 우선적으로 적용되는 기준이며, 납세자가 선택할 수 있는 가장 안전하고 효과적인 합법적 수단입니다.감사합니다. 

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상속, 증여, 가족간 매매 시 시가 산정 방법

안녕하세요금융과 부동산 현장에서 정보의 격차를 줄이고 최적의 플랜을 찾아드리는 세움인베스트입니다.​.오늘(4월 1일), 정부가 발표한 '2026년 가계부채 관리방안'은그동안의 규제와는 결이 다른 아주 강력한 메시지를 담고 있습니다.​."부동산 투기는 이제 돈이 안 된다"라는 원칙을시장에 각인시키겠다는 의지가 엿보이는데요.​.굳게 닫히는 금융권의 문턱 앞에서우리가 어떤 '플랜 B'를 세워야 할지, 세움인베스트만의 시각으로 정리해 드리겠습니다...가계대출의 높은 벽 "총량 관리의 시대"정부는 현재 89.4%에 달하는 GDP 대비 가계부채 비율을2030년까지 80% 수준으로 낮추겠다는 목표를 세웠습니다.​.이를 위해 대출의 '수도꼭지'를 더 조일 예정입니다.​.· 증가율 1.5% 목표올해 대출 증가율을 경상 성장률 전망치(4.9%)의 절반 이하인 1.5%로 제한합니다.​.· 정책대출 축소디딤돌, 보금자리론 등 정책대출 비중을 30%에서 20%로 단계적 축소하여 시장 유동성을 관리합니다.​.· 목표 미준수 금융회사에 엄격한 패널티 부여26년도 목표 설정 시 25년도 목표 미준수 금융회사에 대한 엄격한 패널티를 부여합니다.특히 25년도 관리 목표를 크게 초과한 새마을금고는 올해 대출 증가 목표가 사실상 '0'입니다.​.이제는 "언제든 대출을 받을 수 있다"라는 생각보다,"대출 쿼터가 있을 때 미리 선점한다"라는 관점으로 자금 계획을 세우셔야 합니다...다주택자 주담대 '만기 연장' 제한 (4/17 시행)이번 대책 중 자산가분들께 가장 파격적으로 다가올 내용입니다.신규 취급 제한을 넘어 기존 대출의 '연장'까지 막겠다는 방침이죠.​.· 대상수도권 및 규제지역 내 아파트를 담보로 대출받은 다주택자(주택 소재지 무관, 2채 이상 보유한 개인 및 임대사업자(개인·법인)​.· 내용만기 연장 원칙적 불허 (단, 임차인 보호 등 불가피한 사유만 예외 인정)​.· 리스크만기가 돌아오는 대출을 상환하지 못할 경우, 자산 처분 압박이 커질 수 있습니다...사업자 대출 '용도 외 유용' 전수 점검 (2분기 예정)2021년 이후 실행된 사업자 대출을 현미경으로 들여다봅니다.(현재 25년 하반기 취급 사업자대출을 조사하여 용도 외 유용 127건 적발)​.사업자금을 빌려 부동산 투자에 썼는지는 당연하고,용도 외 유용이라면 전부 잡아내 수사기관에 넘기겠다고 합니다.​.· 강화된 페널티적발 시 해당 금융사뿐만 아니라 전 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)이 제한됩니다.​.· 제한 기간1차 적발 시 1년 → 3년, 2차 적발 시 5년 → 10년으로 대폭 강화됩니다.​.· 국세청 공조사업자 대출로 고가 아파트를 취득한 사례는 세무 검증까지 이어질 가능성이 큽니다...온투업(P2P) 규제 제도권 편입 (4/2 즉시 시행)그동안 대출 규제의 '우회로'로 활용되었던 것 중 하나인온라인투자연계금융(온투업)도 이제 가계대출 규제 안으로 완전히 들어옵니다...경직된 시장, 왜 '플랜 B'가 필요한가?금융 환경이 어려울수록 정보력은 곧 자산이 됩니다.​.시중은행의 높은 벽 앞에서 발을 동동 구르기보다,현재 나의 자산 가치를 온전히 인정해 주는 대안 금융 채널을 열린 마음으로 검토해 보시길 권해드립니다.​.대안 금융이나 온투업 상품은 무조건 오래 사용하는 것이 아닙니다.막힌 혈관을 뚫어주듯 '자금의 가교(Bridge)' 역할을 수행하는 것이 핵심이죠..단 몇 퍼센트의 이자 차이보다, 적기에 자금을 투입하지 못해 놓치게 되는사업 기회나 부동산 급매물의 가치를 먼저 계산해야 합니다..오늘 발표된 규제안은"부동산 투기는 돈이 안 된다"라는 메시지를 아주 명확히 던지고 있습니다.​자산가분들께는 지금이 가장 냉정하게'부채 다이어트'와 '자산 구조조정'을 고민해야 할 시점인 것 같습니다.​세움인베스트는 고객님이 안전한 테두리 안에서최적의 유동성을 확보하실 수 있도록, 시중의 다양한 상품을 면밀히 분석하여 최선의 루트를 안내해 드리고 있습니다.​갑작스러운 규제 내용으로만기 연장 거절이나 자금 계획 차질로 고민하고 계신다면,혼자 고민하지 마시고 언제든 세움인베스트의 문을 두드려 주세요.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

경제전문가

26.04.01 가계부채 관리방안, 부동산과 금융의 '절연'

우리가 매일 접하는 빛, 즉 전자기파는 파장에 따라 전혀 다른 성질을 가집니다. 그중에서도 일상생활과 가장 밀접한 세 가지가 바로 적외선, 가시광선, 자외선입니다. 이 글에서는 이 세 가지 빛의 물리적 차이를 명확히 정리하고, 각각이 실생활과 산업에서 어떻게 활용되는지 알아보겠습니다.전자기파 스펙트럼에서의 위치전자기파는 파장이 긴 쪽부터 라디오파, 마이크로파, 적외선, 가시광선, 자외선, X선, 감마선 순서로 분류됩니다. 적외선·가시광선·자외선은 이 스펙트럼의 중간 영역에 나란히 위치하며, 파장 기준으로 보면 적외선(약 700nm ~ 1mm) → 가시광선(약 380~700nm) → 자외선(약 10~380nm) 순서로 파장이 짧아집니다.여기서 핵심적인 물리 법칙이 하나 있습니다. 전자기파의 에너지는 파장에 반비례한다는 것입니다(E = hf = hc/λ). 즉, 파장이 짧을수록 하나의 광자가 가진 에너지가 높습니다. 이 단순한 원리 하나가 세 종류의 빛이 왜 그토록 다른 성질을 갖는지를 설명해 줍니다.적외선(Infrared, IR) — 열을 전달하는 빛적외선은 가시광선보다 파장이 길어서 사람의 눈에 보이지 않지만, 우리 몸은 이를 "따뜻함"으로 느낍니다. 모든 물체는 온도에 따라 적외선을 방출하는데, 체온 정도의 온도(약 37°C)에서는 약 10μm 부근의 원적외선이 가장 강하게 나옵니다. 이것이 적외선을 흔히 "열선"이라고 부르는 이유입니다.적외선은 파장 범위에 따라 근적외선(700nm~1.4μm), 중적외선(1.4~3μm), 원적외선(3μm~1mm)으로 세분화됩니다. 근적외선은 리모컨이나 광통신에 사용되고, 중적외선은 가스 분석이나 화학물질 검출에, 원적외선은 열화상 카메라나 건조·난방 시스템에 주로 활용됩니다.산업 분야에서 적외선의 활용 범위는 매우 넓습니다. 열화상 카메라는 물체가 방출하는 적외선을 감지해 온도 분포를 시각화하는 장치로, 건물의 단열 결함 진단, 전기 설비의 과열 점검, 의료 분야의 비접촉 체온 측정 등에 활용됩니다. 또한 적외선 분광법(IR Spectroscopy)은 분자가 적외선을 흡수하는 패턴이 분자 구조마다 고유하다는 원리를 이용해, 재료의 화학적 조성을 분석하는 핵심 도구로 사용되고 있습니다. 반도체 공정에서도 웨이퍼의 박막 두께나 불순물 농도를 측정할 때 적외선이 필수적으로 쓰입니다.가시광선(Visible Light) — 인간이 볼 수 있는 유일한 빛가시광선은 전자기파 스펙트럼 전체에서 극히 좁은 영역(380~700nm)을 차지하지만, 인간의 눈이 감지할 수 있는 유일한 파장대입니다. 태양이 방출하는 에너지의 상당 부분이 이 영역에 집중되어 있고, 지구 대기가 이 파장대를 잘 투과시키기 때문에 인간의 눈은 진화 과정에서 이 영역에 최적화되었습니다.가시광선은 파장에 따라 빨강(약 700nm)에서 보라(약 380nm)까지의 색으로 나뉩니다. 물체의 색이란 결국 해당 물체가 특정 파장의 빛을 흡수하고 나머지를 반사하거나 투과시킨 결과입니다. 예를 들어, 나뭇잎이 초록색으로 보이는 것은 엽록소가 빨간색과 파란색 파장의 빛을 흡수하고 초록색 파장을 반사하기 때문입니다.가시광선의 활용은 조명과 디스플레이 분야에서 가장 두드러집니다. LED 조명은 반도체 소재의 밴드갭 에너지를 조절하여 원하는 파장의 가시광선을 발생시키는 기술이고, LCD·OLED 디스플레이는 가시광선의 삼원색(Red, Green, Blue)을 조합해 수백만 가지 색을 표현합니다. 광통신에서도 근적외선뿐 아니라 가시광선 대역을 활용하는 Li-Fi(Light Fidelity) 기술이 연구되고 있으며, 광학 현미경은 가시광선의 파장 한계(약 200nm 분해능)까지 미세 구조를 관찰하는 데 사용됩니다.자외선(Ultraviolet, UV) — 에너지가 높은 빛자외선은 가시광선보다 파장이 짧고 광자 에너지가 높습니다. 이 높은 에너지가 자외선의 모든 특성을 결정합니다. 자외선은 UV-A(315~380nm), UV-B(280~315nm), UV-C(100~280nm)로 구분되며, 파장이 짧아질수록 에너지가 높아져 생체에 미치는 영향도 강해집니다.태양에서 오는 자외선 중 UV-C는 오존층에 의해 거의 완전히 차단되고, UV-B의 상당 부분도 흡수됩니다. 그럼에도 지표면에 도달하는 UV-A와 일부 UV-B는 피부의 DNA에 손상을 일으킬 수 있으며, 이것이 자외선 차단제가 필요한 이유입니다. 자외선 차단제는 산화아연(ZnO)이나 이산화티타늄(TiO₂) 같은 무기 소재가 자외선을 산란시키거나, 유기 화합물이 자외선 에너지를 흡수해 열로 전환하는 원리를 이용합니다.산업적으로 자외선은 그 높은 에너지를 역으로 활용합니다. UV-C(특히 254nm 부근)는 세균과 바이러스의 DNA/RNA를 파괴하는 능력이 있어 정수 시설, 의료기기 멸균, 공기 살균 시스템에 널리 사용됩니다. 반도체 제조 공정에서는 극자외선(EUV, 13.5nm)을 광원으로 사용하는 포토리소그래피 기술이 7nm 이하 초미세 회로 패턴을 형성하는 핵심 기술입니다. 또한 UV 경화 기술은 자외선 에너지로 수지나 접착제를 수 초 만에 경화시키는 공정으로, 인쇄, 코팅, 치과 재료 등에서 광범위하게 활용되고 있습니다.세 가지 빛의 핵심 비교구분하자면, 적외선은 파장이 가장 길고(700nm~1mm) 에너지가 낮아 열 관련 응용에 강하며, 가시광선은 중간 파장대(380~700nm)로 인간의 시각과 광학 기기의 기반이 되고, 자외선은 파장이 가장 짧아(10~380nm) 에너지가 높으므로 살균·경화·초미세 패터닝처럼 강한 에너지가 필요한 분야에 활용됩니다.결국 이 세 빛의 차이는 파장(곧 에너지)의 차이라는 하나의 물리적 변수로 귀결됩니다. 파장이 달라지면 물질과 상호작용하는 방식이 달라지고, 이것이 열 감지에서 시각, 살균에 이르기까지 완전히 다른 활용으로 이어지는 것입니다.이처럼 같은 전자기파라 해도 파장에 따라 전혀 다른 세계가 펼쳐집니다. 적외선·가시광선·자외선의 물리적 원리를 이해하면, 열화상 카메라가 왜 어둠 속에서도 작동하는지, 자외선 살균기가 어떻게 세균을 죽이는지, 스마트폰 화면이 어떻게 수백만 가지 색을 표현하는지까지 자연스럽게 설명이 됩니다.