안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.아파트의 감정평가를 알아보고 계신가요?아파트는 다양한 목적으로 감정평가를 받게 됩니다. 대표적으로 상속, 증여, 특수관계인간 거래(가족간 매매, 저가 양도)가 있습니다.감정평가 방법 자체는 평가 목적에 따라 달라지지 않지만 적용받는 법률에 따라 차이점이 존재합니다.이번 글에서는 아파트의 감정평가에 대한 전반적인 내용을 소개해드리도록 하겠습니다.1. 아파트의 감정평가 방법은?아파트는 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 거래사례비교법으로 평가를 합니다.거래사례비교법이라는 용어가 낯서실 수 있습니다. 감정평가를 잘 몰라도 대부분의 분들이 거래사례비교법과 동일한 방식으로 아파트의 가치를 평가하고 계시리라 생각합니다.거래사례비교법은 쉽게 말해 내 아파트와 유사한 실거래 사례 중 하나를 선정하여 사례와 내 부동산의 특성을 비교하여 가치를 산정하는 방식을 말합니다.아파트는 부동산 중 비교할 만한 실거래 사례가 많은 편이므로 거래사례비교법을 적용하는 것이 합리적이고 타당하다고 할 수 있습니다.2. 평가 목적 별 주의사항평가목적별로 감정평가방법은 동일하지만 적용받는 법률에 따라 약간씩 차이가 있다고 말씀드렸습니다.상속상속은 상속세 및 증여세법에 따라 상속개시일 전 후 6개월 내에 감정평가를 받으셔야 합니다. 이 때 주의하셔야 할 점은 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이지만, 감정평가는 그러한 규정이 없이 상속개시일로부터 정확히 6개월이라는 것입니다.예를 들어, 2025년 6월 1일에 고인이 돌아가셨다면, 2025년 12월 1일까지는 감정평가서의 기준시점과 작성일이 모두 들어와야 합니다.따라서, 가급적 기간 만료일 일주일 전에는 탁상감정을 통해 감정평가업체를 결정하는 것이 바람직합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다증여증여는 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월의 평가기간이 적용됩니다. 증여도 상속과 마찬가지로 증여일로부터 정확히 3개월이 적용되므로 감정평가를 늦게 받지 않도록 주의가 필요합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다가족간 매매(특수관계인간 거래)가족간 매매는 소득세법을 적용받습니다. 소득세법 시행령 제167조에서는 양도일(혹은 취득일) 전후 3개월 내 감정평가서가 시가로 인정받습니다. 따라서 양도일 후 3개월이 지나서 감정평가를 받는 일이 없도록 유의하셔야 합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조⑤제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다3. 아파트 감정평가 Q&amp;A아파트 감정평가에 관한 자주 물어보시는 내용을 정리해봤습니다.Q. 감정평가는 두군데에서 받아야 하나요?상속세 및 증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조에 따라 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 한군데에서만 받으셔도 됩니다. 다만 10억원을 초과하거나 분양권, 입주권과 같이 기준시가가 없는 경우에는 두군데의 감정평가기관에서 평가를 받으셔야 합니다.Q. 감정평가를 꼭 받아야 하나요? 실거래 사례로 신고할 수는 없나요?감정평가는 시가로 인정받는 것들 중 하나이며 필수는 아닙니다. 다만, 실거래 사례로 신고하는 경우보다 절세 가능성이 높기 때문에 감정평가를 받는 경우가 많습니다. 탁상감정으로 예상감정가와 수수료를 확인하고 실거래 사례로 신고했을 때와 어느 쪽이 유리한지를 비교하시면 됩니다.Q. 감정평가를 받았는데 새로운 실거래 사례가 나오면 어떻게 하죠?감정평가액은 실거래 사례보다 우선하여 적용받기 때문에 감정평가서를 제출하시면 실거래 사례는 신경쓰지 않으셔도 됩니다.Q. 아파트 감정평가 비용은 얼마인가요?감정평가수수료는 감정평가법인 등의 보수에 관한 기준에 따라 법정 요율이 적용되는 구조입니다. 따라서 수수료는 업체별로 차이가 크지 않으며 20% 범위 내에서 할인 또는 할증이 가능합니다.아파트의 상속, 증여, 특수관계인간 거래 시 꼭 알아두셔야 할 내용들을 설명드렸습니다.감정평가가 절세에 도움이 되길 바라며 글을 마칩니다.감사합니다.

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아파트의 감정평가를 알아보고 계신가요?

1. 자동차 손해배상 보장법 제3자의 운행자에 해당하는지와 관련하여, 대법원은 '자동차 대여 약정에 자동차 대여사업자로 하여금 임차인에 대한 인적 관리와 대여 자동차에 대한 물적 관리를 하도록 되어 있다면, 대여 자동차에 대한 자동차 대여사업자의 관리 가능성 또는 지배 가능성이 완전히 상실되었다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 자동차 대여사업자와 임차인 사이에는 대여 자동차에 대한 운행지배관계가 직접적이고 현재적으로 존재한다고 보아야 한다.'는 판시(대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다 280715 손해배상 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​2. 위 사건에서 피고는 여신전문금융업법 제35조의 '대여시설 이용자가 이 법에 따라 건설기계나 차량의 시설대여 등을 받아 운행하면서 위법행위로 다른 사람에게 손해를 입힌 경우에는 「자동차 손해배상 보장법」 제3조를 적용할 때 시설대여업자를 자기를 위하여 자동차를 운행하는 자로 보지 아니한다.'는 조항의 적용을 주장하였으나 대법원은 '시설대여업에 한하여 적용되는 것으로 그와 법적 성질을 달리하는 자동차 대여사업에는 적용되지 않는다. 이 사건 계약상 대여 기간이 48개월로서 비교적 장기간이고, 대여 자동차의 주된 유지·관리 주체가 임차인이며, 만기 시 임차인이 차량을 인수할 수 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고의 운행지배가 단절된다고 볼 수 없다.'는 판시를 통해 리스와 렌트에 관한 기준을 세워 주었습니다.​3. 또한 차량 렌트 계약에서 임차인 아닌 제3자의 운전이 금지되어 있고, 제3자 운전의 경우 보상을 받지 못하도록 약정되어 있으며, 만 26세 이상의 사람만이 운전 가능한데도, 소외 1이 아닌 만 24세의 소외 2가 피고 차량을 운전하다가 사고가 난 상황에서 보험회사가 원고가 되어 전국 렌터카 공제조합을 상대로 구상권 청구를 하였다가 원심에서 기각된 후 대법원의 상고심에서 파기 환송된 판결이 있어 이를 살펴보고자 합니다(대법원 2021. 4. 15. 선고 2020다 281329 구상금 판결).​4. 위 사건에서 대법원은 '자동차 대여업자가 임차인에게 자동차를 대여하는 경우에, 대여업자는 임대목적차량의 보유자로서 임대차계약에서 정한 약정에 따라 임차인에 대한 인적 관리와 대여 차량에 대한 물적 관리를 하게 되므로, 대여 차량에 대한 대여업자의 관리 가능성 내지 지배 가능성이 완전히 상실되었다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 대여업자와 임차인 사이에는 대여업자의 대여 차량에 대한 운행지배관계가 직접적이고 현재적으로 존재한다고 보아야 하고, 사고 당시 운전자가 임차인 아닌 제3자라거나 운전면허를 취득하지 아니하는 등으로 임대차계약에서 정한 운전 금지 또는 보상 제외 사유에 해당한다는 이유만으로 자동차 대여업자의 대여 차량에 대한 운행지배나 운행이익을 부인할 수는 없다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

법률

변호사

교통사고 발생 시의 민사상의 문제(33)

항상 머릿속에서 최악의 경우를 먼저 떠올린다면그건 약함이 아니라, 안전을 확보하려는 마음의 방식입니다.불안한 사람들은 걱정을 멈추지 못해서가 아니라미리 대비하지 않으면 무너질 것 같다는 감각 속에 살아갑니다.그래서 아직 일어나지 않은 일을 반복해서 검토하고결과를 통제하려 애쓰며마음은 쉬지 못한 채 계속 경계 상태를 유지합니다.문제는 그 전략이위험을 줄이기보다삶의 선택을 점점 좁힌다는 데 있습니다.불안은 사라져야 할 감정이 아니라지금의 통제 방식이 과도해졌다는 신호입니다.