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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리https://blog.naver.com/cta_moonyh/224220767799안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.일단, 양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다. 가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.​1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]​시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.​시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억​저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.​저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.​시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원​이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다. 예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.​시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원​​2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는 특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다. 이를 부당행위계산부인이라고 합니다.​즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.​실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한, 해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.​​3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다. 시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.​1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.​실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]​예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.​실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억​고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.​2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.​위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.​3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.

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[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수 · 고가양도에 따른 증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리

1. 주주총회의 특별결의 요건은 상법 제434조의 '제433조제1항의 결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행 주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 하여야 한다.'는 근거 조항이 있는데, 보통결의 요건과 달리 상법에는 특별결의 요건에 대하여 정관으로 달리 정할 수 있음을 규정하고 있지 않지만, 통설은 특별 결의 요건도 정관으로 가중할 수는 있지만 완화할 수는 없다고 하고 있습니다.​2. 상법상 정관의 변경(상법 제433조), 중요한 영업 양도, 양수 등(상법 제374조), 사후설립(상법 제375조), 이사의 해임(상법 제385조), 감사의 해임(상법 제415조), 주식의 액면 미달 발행(상법 제417조) 등은 주주총회에서 특별결의에 의하여 결정되어야 합니다.​3. 대법원은 "주주총회의 특별결의가 있어야 하는 상법 제374조 제1호 소정의 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도'라 함은 일정한 영업 목적을 위하여 조직화되고 유기적 일체로서 기능하는 재산의 전부 또는 중요한 일부를 총체적으로 양도하는 것을 의미하는 것으로서 이에는 양수자에 의한 양도 회사의 영업적 활동의 전부 또는 중요한 일부의 승계가 수반되어야 하는 것이므로 단순한 영업용 재산의 양도는 이에 해당하지 아니한다고 할 것이나 다만 영업용 재산의 처분으로 말미암아 회사 영업의 전부 또는 일부를 양도하거나 폐지하는 것과 같은 결과를 가져오는 경우에는 주주총회의 특별결의가 필요하다."라는 판시(대법원 1991. 1. 15. 선고 90다 10308 가등기 말소 등 판결)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​4. 위 사건에서 원고는 소외 xxx 건설 주식회사가 건축했던 이 사건 아파트 등이 일반인에게 분양하기 위한 영업용 재산에 지나지 않는 것이 아니라 피고에게 가등기 및 소유권이전등기가 된 xx 아파트 151세대가 위 소외 회사의 전 재산이고, 그 양도로 인하여 위 소외 회사의 영업의 전부 또는 중요한 일부를 양도하거나 폐지한 것과 같은 결과가 된다는 주장을 하였으나, 대법원은 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다.

법률

변호사

주주총회와 이사회 실무(5)

1. 오늘은 주주총회의 결의 요건 중 특수 결의에 대하여 살펴보고자 하는데, 특수 결의는 결의 요건이 특별결의보다 가중된 결의로서 총 주주의 동의를 요하는 것으로서, 이사·감사·발기인의 회사에 대한 책임을 면제하는 경우(상법 제400조, 제415조, 제324조) 및 주식회사를 유한회사로 조직 변경하는 경우(제604조 제1항)가 이에 해당합니다.​2. 특수 결의를 제외한 주주총회 결의 요건은 기본적으로 보통결의(출석 의결권 과반수 + 발행 주식총수 4분의 1 이상)와 특별결의(출석 의결권 3분의 2 이상 + 발행 주식총수 3분의 1 이상)로 정리되는데, 일반적으로 실무상은 해당 안건이 상법 제434조 특별결의에 연결되는지(예: 합병, 분할 등), 발행 주식총수·출석 의결권 수 산정에서 제외되는 주식이 있는지(상법 제371조), 정관이 결의 요건을 변경하고 있다면 그 변경이 허용 범위인지를 검토해야 합니다.​3. 하지만 특수 결의의 경우 총 주주의 동의를 필요로 하고 있기 때문에 위 2. 항에서와 같은 3가지에 대한 구체적인 검토는 그다지 중요한 부분이 아닙니다.​4. 상법 규정상으로는 이사 등의 책임 면제의 경우에는 총 주주의 동의만 있으면 되고 굳이 총회에서 결의를 할 필요가 없음에 반하여, 유한회사로의 조직 변경의 경우에는 총 주주의 일치에 의한 총회의 결의를 요하는데, 그러나 이렇게 구별해야 할 합리적인 근거는 없으므로, 유한회사로의 조직 변경의 경우에도 총 주주의 개별적인 동의로써 총회의 결의에 갈음할 수 있다고 판단하는 것이 일반적입니다.