갭투자) 세입자 전세자금으로 매매 후 집값이 떨어지면 어떻게 되나요?

Question

2억 5천 집값을 10퍼 제 돈 2천 5백만원+ 세입자의 전세자금 2억 2천 5백만원(전세대출+질권설정 됨)으로 집을 얻었어요 (갭투자)

세입자가 바뀔 시기가 되었는데 현재 집값이 떨어졌더라구요..

원래는 새로 들어올 세입자의 자금으로 원래 세입자의 보증금을 주는 식으로 반복된다고 하던데...

예를 들어 새로 들어올 사람이 2억에 전세나 매매를 원한다고 하면 (전세나 매매를 다시 내놓을 경우) 저의 자금으로 어떻게 해야하나요??

친절하게 하나하나 과정을 알려주시면 감사하겠습니다ㅠㅠ

참고로 현재 세입자는 전세대출로 제가 질권설정이 되어있어요

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

현재 세입자가 금번 만기에 계약을 종료할 것을 통지하면 보증금을 환불해 줄 의무가 있습니다
본인 자본이 없으므로 새로운 세입자를 받아 바톤을 터치하듯 보증금을 순환하면 됩니다
전세가 상승기에는 새로운 세입자가 들어 오면서 여유금액이 생길 수 있지만
현재 상황은 반대 상황입니다

새로 들어오는 세입자는 더 낮은 금액으로 계약해야 시장가에 맞을 수 있습니다
같은 금액을 고집하다 가는 아예 세입자를 받지 못하는 경우도 있으므로 시장가 수준이나 그 이하로 세입자를 찾아야 합니다
문제는 차액을 준비하여야 한다는 것입니다
만일 기존 2.25억에서 2억으로 낮아진다면 차액 2,500만원은 임대인인 본인이 준비해야 합니다

만일 2억으로 매매가 먼저 된다 하면 2,500만원을 매수인에게 지급해야 합니다

질권설정된 전세는 현임차인 퇴거시 보증금을 대출은행에 지불해야 하는 것으로 이 부분은 계약 종료단계에서 해당 은행에 문의하여 상환방법을 안내 받으세요

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 질문자님께서 갭투자로 주택을 구입하였다면 현 임차인이 임대차계약기간을 종료한 경우 갭부분에 대해서 질문자님께서 준비를 해야 합니다.

2. 이 중 필요한 보증금은 새로운 임차인의 보증금으로 대부분을 메꿀 수도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

세입자가 퇴실을 원하는경우 부족분에 대한 금액은 질문자님께서 매꾸셔야합니다.

안그래도 요즘 임대인이 돈을 내어줄수가 없어 역월세로 임대인이 임차인에게 월세처럼 지급하는일이 많이 발생하고 있습니다. 임차인 입장에선 전세가격이 많이 하락했다보니 이자가 부담되어 저렴한곳으로 이사를 가고싶겠죠... 그 초과이자부분을 임대인이 임차인에게 지급하고 있는 상황입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현 주택에 본인 자금은 2천5백이고 새로 전세 세입자가 2억에 전세를 들어올 경우 기존세입자에게 자금을 구해 2천5백만원을 만들어 반환해 주셔야 합니다. 즉 매수시 들어갔던 2천5백만원 외 추가로 2천5백만원이 추가로 필요하게 됩니다. 이와다르게 2억에 매매를 하실 경우는 손실금액이 바로 5천만원이 됩니다. 결국 전세하락가격만큼 본인이 추가로 돈을 투입하셔야 합니다.