부모님께 아파트 증여를 받는데 그에 관한 세율이 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

Question

부모님께 증여를 받으려고하는데 제가 세금을 얼마나 내야 하는지 궁금합니다. 그리고 아파트을 증여 받을때 부모밈이 전세금이 있으면 부모님도 세금을매야한다고 하던데 맞는건가요? 그에 관한 조건별 세율이 알고싶습니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

자녀가 부모로부터 재산 등을 증여받을 경우 10년간 합산하여 5천만원까지 비과세 되며, 초과 금액에 대하여 다음 도표의 세율을 적용합니다.

이를 산출세액이라 하는데, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 증여세 신고할 경우 산출세액에서 신고세액공제 3%를 감면받을 수 있습니다.

아파트를 증여받을 때에 전세금 등 채무를 포함하여 증여할 경우 부담부증여라 하여 양도소득세가 부과됩니다. 이 부분은 정확한 금액을 가지고 '양도소득세 계산기' 같은 것을 이용하는 것이 좋겠습니다.

이 밖에도 현재 부동산 소유 상태에 따라 취득세등이 12.5% 또는 4%가 부과될 수 있으니 요건을 확인해보시기 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산방식은 다음과 같습니다

1.증여재산가액-채무승계액=과세표준

납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)

누진세율구간은 다음과 같습니다.

과세표준1억이하:10%

과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원

과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원

과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억

과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억

여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.

2. 아파트 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)

아파트의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.

만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.

3. 아파트 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)

위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.

단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.

따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.

부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익

위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익

위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)

따라서 위 1과 2의 세금중 어떤금액이 더클지 판단한다음 증여를 진행하시기를 바랍니다.

감사합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 증여하는 아파트에 채무(전세금 등)가 있을 경우, 부담부증여에 해당합니다. 아파트의 시가에서 전세금을 차감한 가액이 증여가액이 되는 것이고, 전세금에 해당하는 부분은 양도에 해당합니다.

2. 증여받은 자는 (아파트시가 - 전세금)에 대하여 증여세를 납부하고, 부담부증여를 한 자는 채무 이전에 대한 양도소득세를 납부합니다.

3. 부모로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 따라서 5천만원까지는 증여세가 부과되지 않습니다. 부모님은 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 취득가, 보유기간, 보유주택수, 조정대상지역 여부의 정보가 파악이 되어야 대략적인 세금계산이 가능합니다. 증여세의 세율은 다음과 같습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모로부터 증여받을 경우 이전 10년 간 따로 공제받은 증여재산공제액이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제가능한 것이며, 부모님이 전세주고 있는 부동산을 그 전세금과 함께 증여할 경우 그 전세금은 채무액이므로 그 채무액에 대한 양도소득세를 부모님이 납부하셔야 하고, 그 채무액을 초과하는 재산가액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.