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배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)https://blog.naver.com/cta_moonyh/224217982676안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도, 상속, 증여, 취득 등 재산관련 세금을 전문적으로 하고 있는데요. 최근 특히나, 양도세 중과 배제로 인하여 가족간 증여, 저가매매 등의 문의가 많습니다.​특수관계자(가족 등) 저가양수, 고가양도에 따른 증여세 및 양도소득세는 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다. 현재와 과거 작성당시의 내용은 모두 동일한데 가독성 좋게 다시 업데이트할 예정입니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com직계존비속이나 배우자간 주택 매매시 취득세도 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다. 참고로 양도소득세와 증여세는 국세로서 세무서가 담당하고, 취득세는 지방세로서 관할 지자체(시/군/구청)이 담당합니다.​기본적으로 취득세에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다. 다만, 실제 대가 지급이 명백한 경우에는 매매로 취득한 것으로 보아 매매취득세율이 적용됩니다. 아래 법령과 대법원 3심판례를 참고하시면 됩니다.​※ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​※ 3심 2025두33003 (선고일자-20250515) 취득세이 사건 매매계약상 매매대금을 초과하는 부분에 대해 무상취득으로 보고 구 지방세법 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용한 이 사건 처분의 위법 여부​【판결요지】지방세법상 과세표준은 시가표준액 기준이며, 시가표준액과 실제 매매대금 사이의 차액에 대해 대가가 지급되지 않았다면 ‘무상취득’으로 봄이 타당함. 특히 직계존속 간 거래를 유상 취득으로 보려면, 소득 증명이나 자금 출처 등 엄격한 요건 충족이 필요하나, 초과 금액에 대한 대가 지급 증명이 없었음​​이처럼 직계존비속이나 배우자로부터 주택을 유상으로 취득할 경우에는 위 법령의 4.에 해당하는 사유에 해당되어야만 유상으로 취득한 것으로 보아 유상취득세율(1%~12%)를 적용받으실 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.​주택의 매매취득세율​증여취득세율은 3.5%(85제곱미터 초과시 3.8%)이나, 다주택자 등으로부터 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여받을 경우에는 12.4%(85제곱미터 초과시 13.4%)로 중과가 되어 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.​예를 들어, 직계존비속이나 배우자로부터 증여세 문제가 없는 저가매매로 주택을 구매할 경우​주택에 대해서 10억으로 감정평가를 받았고, 7억을 지불했을 때 증여세 문제는 없습니다.​증여세의 경우, 특수관계자로부터 재산을 시가보다 저렴하게 구매했을 경우에는시가 - 대가 - Min[시가x30%,3억]이 증여받은 가액이 됩니다.​즉, 위 사례에서 증여가액은 시가 10억 - 대가 7억 - 기준금액 3억 = 0원이 되는 것입니다.​취득세로는10억 감정평가를 기준으로 전체 10억이 매매취득세율이 적용되는 지자체가 있는 반면, 실제 대가를 지급한 7억만 지불했다면 7억은 매매취득세율을, 실제 지불하지 않은 3억은 증여취득세율을 적용하는 경우도 있습니다. 납세자 입장에서는 매매취득세가 중과되지 않는다면 전체 10억에 대해서 매매취득세율을 적용받는 것이 유리할 것입니다.​아무쪼록 위의 법령과 대법원 3심 판례를 본다면, 원칙적으로는 10억에 대한 자금소명이 안되거나 지불하지 않았다면 7억은 매매취득세율을, 3억은 증여취득세율을 적용하는 것이 적절해보이기는 합니다.​실무적으로 보자면, 아직까지는 10억 전체에 대해서 매매취득세율을 적용하는 지자체가 많아 보이기는 합니다. 업데이트가 안된 것인지, 관행인지는 모르겠습니다.​직계존비속이나 배우자로부터 주택을 저가로 구매하시려는 분은 해당 주택 소재지 관할 지자체(시/군/구청)에 취득세를 먼저 문의하시는 것이 적절해보입니다.​참고로 부담부증여를 받을 경우 채무분에 대한 취득세율도 동일합니다. 아래 판례를 본다면 취득자의 소득증명이 없다면 전세보증금은 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.​​소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용된다)​​서울세제-1426(20180130)​[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.​【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.​★ 주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

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[취득세] 배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)

나는 제대로 가고 있는 걸까요.열심히 살고 있습니다.나름대로 노력하고 있습니다.그런데 어느 순간 이 생각이 올라옵니다.“이 방향이 맞는 걸까.”그래서 사람은 자신을 의심하기 시작합니다.“내가 잘못 가고 있는 건 아닐까.”하지만 상담실에서는 이 장면이 조금 다르게 보입니다.사람은 길을 잃어서 불안한 것이 아니라결과가 보이지 않을 때 불안해집니다.지금이 틀린 것이 아니라 확인이 어려운 구간일 수 있습니다.변화는 대부분 눈에 보이기 전에 먼저 진행됩니다.하지만 우리는 보이지 않는 상태를 불안으로 해석합니다.그래서 필요한 것은 정답을 찾는 것이 아니라지속을 확인하는 것입니다.“이 길이 맞는가” 대신“나는 계속 가고 있는가.”이 질문은 방향을 의심하던 시선에서 방향을 유지하는 시선으로 바꿔줍니다.상담을 하다 보면 사람이 안정되는 순간은확신을 얻었을 때가 아니라 자신의 기준이 생겼을 때입니다.

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나는 제대로 가고 있는 걸까요.

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​.국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택. 공시가격(안)'은 수도권 자산가들에게 상당한 압박으로 다가오고 있습니다.전국 평균 상승률은 한 자릿수지만, 서울 주요 지역은 2021년 '불장' 당시를 방불케 하는 폭등세를 기록했기 때문입니다.​.이번 공시가격 변동의 특징과 그에 따른 보유세 영향력을 정밀하게 분석해 드리겠습니다.​.지난주 발표된 공시가격(안)은 재산세와 종합부동산세의 산정 기준이 되는 지표입니다.이의신청 절차가 남았지만, 관례상 확정치나 다름없으므로 발 빠른 자산 관리가 필요합니다.이번 발표의 핵심은 '지역적 차별화의 극대화'입니다...2026 공시가격 변동의 특징: "서울만 달렸다"[연도별 공동주택 공시가격 전년대비 변동률(%)][2021년 공동주택 공시가격 변동률(%) → 전국적 폭등][2025년 공동주택 공시가격 변동률(%) → 완만한 회복][2026년 공동주택 공시가격 변동률(%) → 서울 중심 급등]· 2021년 : 전국 19.08% / 서울 19.91% (전국적 폭등)· 2025년 : 전국 3.65% / 서울 7.86% (완만한 회복)· 2026년(안) : 전국 9.16% / 서울 18.67% (서울 중심의 급등)​.과거 2021년이 전국적인 동반 상승기였다면,2026년은 서울, 그중에서도 특정 자치구가 상승을 견인했습니다.[2026년 서울 공동주택 공시가격 변동률(%)]특히 서울 자치구별 변동률을 살펴보면 소위 '한강 벨트'와 주요 상급지의 상승세가 압도적입니다.· 1위 성동구 29.04% (서울 내 압도적 1위)· 2위 강남구 26.05% (강남권 리딩)· 3위 송파구 25.49% (잠실·가락동 여파)· 4위 양천구 24.08% (목동 재건축 기대감 반영)· 5위 용산구 23.63% (한강변 가치 상승)​.수도권에서도 경기(6.38%)와 인천(-0.10%)은 서울의 상승 폭에 크게 못 미치며,지방 대다수 지역은 보합 또는 하락세를 보였습니다.이는 2025년 한 해 동안 서울 상급지에만 매수세가 집중되었음을 증명합니다...보유세는 얼마나 오를까?공시가격이 20% 상승했다고 해서 세금도 20%만 오르는 것은 아닙니다.누진 세율 구조상 세액 상승 폭은 훨씬 가파릅니다.​.[재산세 예상 변동]주택 가격이 높을수록 공시가격 상승률에 수렴하지만, 실제 납부액은 20% 이상 증가합니다.​· 10억 → 12억 : 약 177만 원 → 225만 원 (약 27.12% 상승)· 20억 → 24억 : 약 417만 원 → 513만 원 (약 23.02% 상승)· 30억 → 36억 : 약 657만 원 → 801만 원 (약 21.92% 상승)​.[종합부동산세 예상 변동 (2주택 합산 가정)]종부세는 공시가격 상승에 따른 체감이 훨씬 무섭습니다.과세표준이 구간을 넘어서는 순간 세액은 폭발적으로 늘어납니다.​· 10억 → 12억 : 약 20.7만 원 → 58.9만 원 (184.1% 폭등)· 20억 → 24억 : 약 285.5만 원 → 470.5만 원 (64.8% 상승)· 30억 → 36억 : 약 764.6만 원 → 1,147.8만 원 (50.1% 상승)​.(위 수치는 지방교육세 및 농특세를 제외한 가계산 결과이며, 개별 공제액이나 세부 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.).."6월 1일을 사수하라"늘어나는 보유세를 피하거나 줄이기 위해 반드시 기억해야 할 날짜는 6월 1일입니다.​.· 과세 기준일재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 부과됩니다.​.· 전략적 매도만약 보유세 부담으로 인해 매도를 고민 중이라면,반드시 6월 1일 이전에 잔금 지급 또는 등기 이전이 완료되어야 당해 연도 보유세를 피할 수 있습니다.​.· 전략적 매수반대로 매수자 입장에서는 6월 1일 이후에 소유권을 이전 받는 것이 세 부담 측면에서 유리합니다...공시가격 9% 상승이라는 평균의 함정에 빠져서는 안 됩니다.내가 보유한 자산의 위치가 성동, 강남 등 '핫 플레이스'에 있다면 예상보다 훨씬 무거운 세금 고지서를 받게 될 수 있습니다.​.이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

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세움인베스트 [부동산 시리즈] 2026 공동주택 공시가격(안) 발표 '한강벨트' 보유세 폭탄 현실화?