가족 간 거래 시 시가의 기준에 대한 질문입니다.

Question

안녕하세요. 가족 간 거래(사위가 장모에게 매도)를 하고자 합니다. 실제 대금을 계좌 이체를 통해 받을 예정이고 2억 6천만원에 매도할 계획입니다. 참고로 저는 이 물건을 약 2년 전에 2억 8천만원에 매수하였기에 양도세는 없습니다.

가족 간 거래 시 시가에서 플러스 마이너스 5프로 이내로 해야 한다고 들었습니다. 이때 시가의 기준이 궁금합니다. 제가 매도 하려는 매물은 약 200세대 정도되는 오피스텔입니다. 마지막 실거래가는 올해 9월에 이루어졌고 2억 5천 5백에 실거래가 되었습니다.(50층대인 초고층 오피스텔입니다. 9월에 거래된 것은 30층대이고 제 물건은 45층 이상입니다.)(그 이전 거래는 5월에 40층대가 2억 8천에 거래된 것이 있습니다.)

그런데 최근 오피스텔 시장이 얼어서 9월 이후 실거래가 되지 않고 있습니다. kb 시세는 현재 하한가 2억 4천, 상한가 2억 6천입니다. 현재 매물 호가는 저층 2억 2천부터 시작해서 고층 3억까지있습니다. 이 경우 시가를 어떻게 잡으면 될까요? 45층 이상인 제 물건을 2억 6천에 매도해도 문제가 없을지 궁금합니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 (이하 유사매매사례가액)이 평가기준일 전 6개월 내에 존재하는 경우에는 해당 금액을 시가평가액으로 사용할 수는 있으나, 층수나 면적이 다른 등의 사유로 유사성을 판단할 근거가 충분치 않을 수도 있어 명확한 답변이 어렵습니다. 감정평가를 받는 방법도 고려해볼 수 있으나 그 감평액도 상증세법 상의 보충적 평가액이나 유사매매사례가액의 90%에 미달하는 경우 국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 감정가액으로 결정될 수 있으니 반드시 전문가의 상담을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

가족간 부동산 거래는 소득세법과 상속세 및 증여세법상 시가를 모두 판단해야하는 것이며 각 세법에서 평가기간을 달리 두고 있습니다.

양도가액의 경우 양도일 전 후 3개월 이내 유사매매가액을 시가로 볼 수 있습니다. 질문의 경우에는 9월 금액을 시가로 보기 어려울 것으로 판단됩니다. 이 경우에는 기준시가로 평가하여야 하나 증여세법상 저가양수에 따른 이익의 증여 규정에 따르면 증여세 과세문제가 발생합니다. 질문의 경우 구체적 사실관계를 토대로 판단할 필요가 있어 더이상의 답변은 어렵습니다.

시가 판정의 가장 최선은 감정평가입니다. 해당 오피스텔을 감정평가받아 해당 금액으로 거래하는 것이 과세리스크 없습니다.

아래 블로그에서 시가판정에 대해 정리하고 있습니다.

https://ctangch.tistory.com/118

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 매매사례가격이며, 3개월 이내 가격이 없다면 올해 9월에 거래된 2.55억을 기준을 시가로 보더라도 실무적으로 문제는 없을 것으로 보여집니다. 해당 거래가격과 현재 시가가 중요한 차이가 나지 않는다면 문제가 없을 것입니다. 만약, 이에 해당하지 않을 경우 감정평가를 받는다면, 해당 가액이 시가가 됩니다.