부담부 증여로 취득한 주택에 대한 양도세?

Question

2019년 11월 부담부 증여로 단독주택을 1억에 취득하고 (부채 5천)

2021년 3월, 3억에 양도하는 경우 양도세 계산 어떻게 하나요?

1주택이고 리모델링으로 1억정도 들었습니다.

증여 금액과 부채 금액에 대해서 따로 계산하는것 같았는데..

증여 받기전 30년 이상 조부께서 거주하시던 주택입니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

취득가액과 취득시기를 구분하셔서 양도소득세를 계산하시면 됩니다. 부담부증여시의 채무 이전분에 대한 취득가액은 수증받은 채무가액이 되는 것이고, 증여받은 부분에 대한 취득가액은 재산가액에서 부채 5천을 차감한 금액입니다.

단, 직계존속으로부터 증여받은 지 5년 이내 양도하였으므로 증여받은 부분은 이월과세가 적용되어 당초 증여자 취득가액에 부담부 증여시 증여부분 비율(50%)만큼을 반영한 취득가액이 되는 것이며 취득시기도 증여자의 취득시기를 적용합니다. 채무 이전분은 채무가액 5천만원이 취득가액이 되는 것이고, 취득시기는 부담부증여를 받은 날이 취득시기가 됩니다.

양도소득세 계산이 다소 복잡할 수 있으므로 세무대리인에게 문의해보는 것을 권해드립니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

직계존비속으로 부터 부담부증여를 받은 주택을 증여일로부터 5년이내에 매도하는 경우 수증자가 아닌 증여자의 취득원가로 양도소득세를계산합니다.

따라서 3억에 매도하신다고 하더라도 이월과세대상이므로 취득원가 1억이 아니라 증여자의 원래 취득가를 사용하셔야 합니다.

원취득가를 알아야 양도세 계산이 가능합니다.^^

감사합니다.