부동산 처분 시점 관련 질문?(2주택)

Question

안녕하세요?부동산의 매매 시점을 어떻게 해야할지 고민이 됩니다. 어느 시점에 매도를 해야 세금 부과가 낮을지 몰라 고민하고 있습니다. [부동산 보유 현황] 1. 인천(투기과열지구)  1) 아파트 1채 보유 : 시세 약 10억원  2) 분양가: 약 4억원 (2009년 2월 분양입주)  3) 명의자: 본인 (본인 혼자 실거주) 2.  제주도 1) 일반주택 : 시세 약 3~3.5억원 2) 매입가: 약 2.5억원 (2020년 10월 매입) 3) 명의자: 배우자 (배우자 및 자녀 거주)현재 위 사항처럼 1,2 항목의 2주택을 보유하고 있습니다. 1번 아파트의 경우 분양 당시 보다 시세가 많이 올라 처분을 생각하고 있습니다. 어느 시점에 어떤식으로 매도를 해야 세금의 부담이 가장 적을까요?전문가님의 답변 부탁드립니다.감사합니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

인천주택과 제주도 주택 모두 비과세 가능합니다.

먼저, 일시적 2주택 양도세 비과세로 인천주택을 양도할 수 있습니다. 제주도 주택 취득일로부터 3년 이내 인천주택을 양도하면 비과세가 가능합니다. 단, 양도가액이 9억을 초과하면 9억을 초과하는 비율만큼 일부 양도세는 납부하지만 세부담은 적습니다.

인천주택을 일시적 2주택 양도세 비과세를 받은 후 제주도를 1세대 1주택 양도세 비과세 받으시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 적용가능성부터 판단해보시는 것이 좋습니다. 해당 비과세 규정은 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.

다만 비과세되더라도 실지거래가액이 9억원을 초과하는 경우에는 그 초과분에 해당하는 부분만큼은 양도소득세를 납부하셔야 하고, 그 외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.