전세는 투자 실패의 보험이 아니다요즘 일부에서 등장하는 “전세 이익공유” 주장은 얼핏 들으면 그럴듯하다. 집값이 오르면 집주인만 돈을 버니, 세입자도 일정 부분 보상받아야 한다는 논리다. 그러나 이 주장은 시장경제의 기본 원리와 사적 계약의 본질을 심각하게 왜곡한다.전세는 원래부터 ‘거주권’과 ‘보증금 반환’을 교환하는 계약이다. 세입자는 일정 기간 안정적으로 거주할 권리를 얻고, 집주인은 그 보증금을 활용할 수 있는 대신 만기 시 원금을 돌려줄 의무를 진다. 계약의 핵심은 어디까지나 “사용”과 “반환”이지, 시세차익 공동투자가 아니다.그렇다면 반대로 물어보자.집값이 폭락했을 때 세입자는 집주인의 손실을 함께 부담했는가?금리가 급등해 집주인이 전세보증금 반환 압박으로 고통받을 때 세입자가 이자를 나눠 냈는가?전세사기와 역전세로 집주인이 파산할 때 세입자가 공동 책임을 졌는가?아니다. 손실은 철저히 집주인 몫이었다. 그런데 상승분만 나누자는 발상은 결국 “위험은 남에게, 이익은 나에게”라는 정치적 구호일 뿐이다.더 심각한 문제는 이런 논리가 결국 임차인에게도 독이 된다는 점이다.사유재산의 수익권을 국가나 정치가 자의적으로 흔들기 시작하면 시장은 즉각 위축된다. 임대인은 전세 공급을 줄이고 월세를 올리며, 신규 주택 투자도 멈춘다. 결과적으로 피해를 보는 것은 무주택 서민이다. 실제로 과거 과도한 임대 규제 이후 전세 매물이 급감하고 월세 비중이 폭증했던 경험을 우리는 이미 겪었다.시장경제에서 가장 위험한 순간은 ‘부러움’을 정의로 포장할 때다.기업의 초과이익을 나누자더니, 이제는 개인의 집값 상승분까지 공유하자고 한다. 이런 발상은 결국 국가가 사적 재산의 결과물을 정치적으로 재분배할 수 있다는 위험한 전례를 남긴다. 오늘은 집값 상승분이고, 내일은 예금 이자이며, 그 다음은 기업 배당금일 수도 있다.세입자의 삶이 힘든 이유는 집주인이 돈을 벌어서가 아니다.저성장, 화폐가치 하락, 공급 부족, 잘못된 정책과 세금 구조가 근본 원인이다. 그런데도 문제의 본질은 외면한 채 누군가의 자산 상승을 죄악시하며 감정 정치로 몰아가는 것은 사회 전체를 더 가난하게 만들 뿐이다.부를 나누기 전에 먼저 물어야 한다.그 부를 만들 위험과 책임도 함께 나눌 것인가?그 질문에 답하지 못한다면, “이익공유”라는 말은 결국 정의가 아니라 탐욕의 다른 표현일 뿐이다.

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전세는 투자 실패의 보험이 아니다

다가구주택은 단독주택이지만 한 집에 여러세대가 거주하다 보니 집주인이 공인중개사에게 임대차 내용을 정확하게 알려주지 않는 경우가 종종 발생합니다. 임대차 내역에 관한 집주인의 말만 듣고 중개했다가 집이 경매로 넘어가 임차인에게 손해배상청구 소송을 당하는 공인중개사가 여럿 있습니다. 공인중개사가 임차인에게 다가구주택을 소개하면서 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재한 경우 중개대상물 확인설명의무를 충실히 이행한 것인지 여부가 문제가 된 판결을 같이 살펴보고자 합니다. 【사건】 2019가단5050270 공제금 등 청구의 소사실관계집주인과 임차인이 공인중개사의 중개로 다가구주택 400호에 대한 임대차계약 체결(임차보증금 6,500만원) 2. 공인중개사가 임차인에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라고 기재 3. 다가구주택에 관하여 근저당권자의 신청으로 임의 경매 절차 개시하였고 임차인보다 선순위 임차인인들의 임차보증금 합계액 4억8600만원으로 임차인은 임차보증금에 대한 배당을 받지 못함 임차인의 주장 중개사는 임대차계약을 중개하면서 중개목적물의 가액, 선순위 근저당권 설정액, 선순위 임차인의 임대보증금 등 보증금 반환에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 확인 검토하여 중개의뢰인에게 성실 정확하게 설명해 주어야 할 의무가 있음에도 불구하고 중개사는 이에 관하여 정확히 확인을 하거나 제대로 설명하지도 않고 임차인의 보증금 반환이 문제없는 것처럼 하면서 임대차계약 체결을 권유하였고, 이에 임차인은 보증금을 제대로 반환받을 수 있다고 오인하여 이 사건 임대차계약을 체결 이와 같은 중개사의 중개행위상 과실로 인하여 임차인은 보증금을 회수하지 못하게 되는 손해를 입었으므로, 공인중개사협회는 공제계약에 따라 중개사의 중개행위로 인하여 임차인이 입은 손해액인 미수령 임대차보증금 중 80% 상당에 해당하는 52,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 공인중개사협회의 주장  임대차계약 체결 당시 중개사가 집주인에게 공시되지 않은 선순위 임차인에 대하여 질의하자 집주인이 합계 5억 원 정도의 보증금이 있다고 설명하며 이에 관한 서면자료 제출을 거부하였고, 임차인은 이 점을 알면서도 임대차계약을 체결한 것이므로, 중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 위반하였다는 임차인의 주장은 이유 없음 다가구주택은 거제시에 위치하며 2016년경부터의 거제지역의 조선업 경기 불황으로 인하여 임의경매절차에서 시가보다 낮은 가격에 매각되어 임차인이 손해를 보게 된 것일 뿐이므로, 임차인의 손해와 중개사의 확인·설명의무 위반행위 사이의 인과관계가 인정되지 않음 서울중앙지방법원의 판단 1. 손해배상책임의 발생 1) 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 제1항에 의하여 이를 배상할 책임이 있음(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2) 앞서 설시한 기초사실 및 앞서 채택한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정 등을 종합하여 보면, 중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다 하지 못하였고, 이로 인하여 임차인이 이 사건 임대차계약에 따라 지급한 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 봄이 상당한바, 공인중개사협회는 임차인에게 중개사와 체결한 공제계약에 따라 중개사의 과실로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상할 의무가 있음 ① 관계법령에서 정하고 있는 중개업자의 확인·설명의무는 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 자료를 제시하며 설명하라는 취지이므로, 중개업자는 기존 임대차보증금의 합계가 어떻게 산출된 것인지에 관한 구체적인 내용 기재도 없이 단순히 임대의뢰인으로부터 들은 액수를 전한 것만으로는 충분하지 않고, 임대의뢰인에게 이러한 금액이 산출된 근거자료를 직접 요구하여 위 액수의 정확성과 대항력의 존부, 우선변제권의 우열 등을 확인한 다음 임차의뢰인에게 위 근거자료를 제시하면서 임대차보증금을 돌려받는데 장애가 될 만한 사정이 있는지를 설명하여야 함 ② 이 다가구주택의 경우 다액의 근저당권 및 전세권등기 등이 마쳐져 있어 임차인이 보증금을 반환받지 못할 위험이 내재되어 있는 건물이므로, 중개사는 임차의뢰인인 임차인에게 부동산 등기부상의 권리관계 등을 확인하고 이를 단순히 설명하는 것에서 나아가 이러한 부동산 등기부상의 권리관계의 법적 의미 등에 관하여도 이를 설명하여야 할 의무가 있음 ③ 중개사는 이 다가구주택의 소유자인 집주인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인들의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차기간 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 함 ④ 집주인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 임대인이 자료요구에 불응하였음을 중개대상물 확인·설명서에 정확히 기재함으로써 임차의뢰인인 임차인으로 하여금 임대차 계약을 체결하는데 주의를 요하도록 할 의무가 있음. 그런데 중개대상물 확인·설명서에는 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없고 단지 ‘계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함’이라는 기재가 있을 뿐이며, 달리 중개사가 위와 같은 확인·설명을 하였다고 볼 아무런 자료가 없음⑤ 다가구주택의 시가가 하락하거나 경매절차에서 시가보다 다소 하락한 가격에 낙찰될 경우 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못할 위험은 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 내재되어 있었던 것으로 보이므로 임차인이 중개사로부터 이와 같은 위험성 등을 제대로 고지 받았더라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감축하는 등 조건을 변경하여 임대차계약을 체결하였을 것으로 보임 ⑥ 다가구주택의 시가 하락과 같은 사정은 중개사가 충분히 예상할 수 있는 이 사건 임대차계약에 내재하는 여러 위험 요소들 중의 하나에 불과하므로, 실제로 이러한 위험 요소가 현실화되었다는 사정만으로 중개사의 불법행위와 임차인의 손해발생 사이의 인과관계가 단절된다고 볼 수는 없음 법원은 중개사의 책임을 인정하였지만 다른 임차인들의 임대차 보증금을 알아보지 않은 임차인의 과실 및 중개업자가 다른 임차인들의 임대차보증금을 알기 어려움 현실적 어려움, 중개사가 받은 중개수수료 26만원에 비해 전세보증금 전체에 대해 책임을 지우는 것은 공평하지 않음, 임대차계약 최종결정권은 임차인에게 있었음 등을 이유로 중개사의 책임을 30%로 제한하였습니다. 다가구주택 임대차계약시 임차인은 집주인에게 다른 임차인의 임대차보증금을 적극적으로 물어보아야 하며 중개사고가 발생하여 임차인이 전세금을 돌려받지 못하더라도 공인중개사에게 모든 책임을 묻기는 어렵다는 것을 이 판결을 통해 알 수 있습니다.

법률

변호사

판례로 보는 다가구주택 중개사고와 공인중개사의 중개대상물 확인설명의무

안녕하세요, 형사전문변호사 배성권입니다.스토킹 피해자를 대리하다 보면 가해자의 집요하고 끈질긴 연락과 접근에 저도 모르게 질릴 정도입니다. 그만큼 스토킹 피해는 피해자에게 극심한 공포와 정신적 고통을 안겨줍니다.오늘은 스토킹처벌법 고소 시 많은 분들이 놓치는 두 가지 핵심 주의사항을 실제 사례와 함께 설명해드리겠습니다.※ 의뢰인 보호를 위해 실제 사례는 일부 각색하였습니다.1. 스토킹처벌법 고소 시 반드시 확인해야 할 두 가지스토킹처벌법은 '상대방의 의사에 반하여' 지속적·반복적으로 접근하는 행위를 처벌합니다. 따라서 고소 시 다음 두 가지가 핵심입니다.첫째, "연락하지 말라"고 단호하게 이야기한 시점이 언제인지입니다.둘째, 가해자가 언제, 어떤 방법으로 연락·접근하였는지입니다.많은 피해자들이 가해자를 자극하지 않으려고 연락을 차단하거나 아무런 대응을 하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 스토킹처벌법은 '상대의 의사에 반하여' 연락하는 것을 금하는 죄이기 때문에, 피해자가 언제, 어떤 방식으로 거부 의사를 표현했는지가 수사에 매우 중요하게 작용합니다.반대로 가해자는 "자연스러운 대화 과정이었으며, 피해자의 의사에 반한 연락이 아니다"라고 항변하는 경우가 많습니다.따라서 가해자에게 '연락하지 말라'는 단호한 의사를 문자, 카카오톡 등으로 반드시 남겨두어야 합니다. 그 이후 상대방의 연락과 접근이 스토킹으로 인정될 수 있습니다.2. 범죄일람표 작성이 수사 결과를 바꾼다스토킹처벌법 고소에서 또 하나의 핵심은 범죄일람표입니다.가해자의 접근·연락 시점, 방법, 내용을 일목요연하게 도표 형태로 정리하여 수사기관에 제출해야 합니다.잘 작성된 범죄일람표가 제출된 경우, 고소인 진술 없이도 곧바로 가해자를 검찰에 송치한 사례도 있습니다. 반대로 이러한 정리가 없는 경우, 수사기관은 "확실히 처벌할 수 있는 행위만 처벌하자"는 식으로 다수의 가해행위를 제외하고 수사를 진행하기도 합니다.피해를 제대로 평가받기 위해서는 반드시 '수사기관이 이해하기 쉽게' 범죄일람표를 작성하여 제출해야 합니다.3. 실제 사례 - 혼자 신고했다가 변호사를 찾아온 의뢰인A씨는 남자친구와 헤어진 뒤 1박 2일 여행을 떠났습니다. 그런데 집에 설치한 캠을 통해 확인하니 헤어진 남자친구가 소파에 누워 있었습니다.A씨는 즉시 경찰에 신고했지만 수사기관의 대응은 미진했습니다. 이유는 두 가지였습니다. 헤어진 이후에도 카카오톡 메시지를 주고받았고, 대화 중에 "여행 가는데 고양이가 걱정된다"는 내용이 있었습니다. 또한 공유하던 원룸 비밀번호를 변경하지 않은 상태였습니다.전 남자친구는 이를 근거로 "고양이를 돌봐주려 했을 뿐"이라고 주장했고, 결국 해당 사건은 불송치 결정이 났습니다.수개월 후, A씨가 다시 상담을 요청해 왔습니다. 앙심을 품은 전 남자친구가 집요하게 카카오톡 메시지를 보내고, 지하 주차장에 나타나며, 지인의 결혼식장까지 따라와 "다시 사귀지 않으면 계속 붙어 다니겠다"고 협박한 것입니다.저는 즉시 카카오톡 메시지, 통화 녹음, 지하 주차장 셀카 사진(촬영 시각 포함), 결혼식장 목격자 사실확인서 등을 확보하였습니다. 그리고 이를 바탕으로 상대방의 의사에 반한 연락 사정과 접근 시점·방법·내용을 도표 형태로 정리한 범죄일람표를 포함한 고소장을 접수하였습니다.이번에는 경찰이 신속하게 피고소인 조사를 진행하였고, 별다른 이슈 없이 사건은 검찰로 송치되었습니다.4. 잠정조치 신청 - 피해 근거를 정확하고 면밀하게 수집해야 한다잠정조치는 법원이 가해자에게 피해자에게 접근하지 말 것을 명하는 결정입니다. 잠정조치를 위반할 경우 벌금이나 징역형이 선고될 수 있으며, 이후 가해자가 피해자에게 접근하면 현행범 체포가 가능합니다.스토킹처벌법 위반으로 고소하더라도 가해자의 접근을 실효적으로 막기 어려운 경우가 많습니다. 잠정조치 이후 현행범 체포까지 이어진다면 가해자가 비로소 경각심을 갖고 행위를 멈추는 경우가 많습니다.스토킹 피해자들의 주된 고통은 '언젠가 당할지 모른다'는 불안감입니다. 이 때문에 직접 신고 절차를 진행하기보다 변호사에게 고소대리를 위임하는 경우가 많으며, 정신과 진료를 병행하는 경우도 적지 않습니다.위 사진은 제가 실제 최근 스토킹범죄 피해자를 대리하여 잠정조치 결정을 받은 판결문입니다.5. 스마트워치는 반드시 수령하고 꾸준히 착용하라스토킹 피해자라고 모두 스마트워치를 지급받는 것은 아닙니다. 경찰서 재고에 한계가 있어 수령하지 못하는 경우도 있습니다.기회가 된다면 스마트워치는 반드시 지급받으시길 권합니다. 다소 크고 충전이 번거롭더라도 실시간으로 착용하고, 가해자가 접근할 경우 즉시 신고하면 다수의 경찰관이 출동하여 112 개별 신고보다 훨씬 강한 경고 효과를 발휘합니다.6. 억울하다고 수사기관이 모두 헤아려주지 않는다피해자 입장에서는 억울하고 갑갑하지만, 수사기관은 '법에서 인정하는 피해'여야 수사와 처벌이 가능합니다.실제로 의뢰인이 공포 때문에 상대방의 카카오톡과 전화를 전부 차단해둔 경우, 그 사이에 온 연락에 대해서는 수사가 불가능하다는 답변을 받은 사례도 있었습니다. 피해자를 보호하기 위한 차단이 오히려 가해자에게 면죄부를 준 모양새가 된 것입니다.법은 잘 알아야 나를 지키는 도구로 쓸 수 있습니다. 스토킹 피해를 입었다면 인터넷 검색만으로 혼자 대응하지 마시고, 반드시 변호사와 유료 상담을 받아보시길 권합니다.7. 형사합의금은 피해의 정도에 따라 달라진다저는 현재 인천지방검찰청 형사조정위원으로 활동하며 실제 형사조정 현장에서 피해자와 가해자 사이의 합의 과정을 직접 경험하고 있습니다. 이러한 경험을 바탕으로 말씀드리면, 스토킹 피해 회복을 위한 형사합의금은 피해의 정도와 가해자의 경제력에 따라 크게 달라집니다.실무적으로 단순 스토킹 행위만으로 실형이 선고되는 경우는 드물고, 명예훼손·협박 등 다른 범죄가 결합되어야 실형이 선고됩니다. 따라서 피해 회복을 위한 합의금이나 위자료 액수에 대해 현실적인 시각을 가지실 필요도 있습니다.형사조정 또는 형사적 합의 절차 내에서 민형사상 합의를 일괄 처리하는 것이 피해자 입장에서 정신적 부담을 줄이는 데 유리합니다. 다만, 가해자가 형사재판까지 받게 되는 경우 1심 선고까지 상당한 시간이 소요되므로, 검찰 송치 또는 기소 시점에 민사 위자료 소장을 함께 접수하는 것이 현명한 방법입니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 형사전문변호사 배성권이었습니다.