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배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)https://blog.naver.com/cta_moonyh/224217982676안녕하세요. &lt;세무회계 문&gt; 문용현 세무사입니다.​양도, 상속, 증여, 취득 등 재산관련 세금을 전문적으로 하고 있는데요. 최근 특히나, 양도세 중과 배제로 인하여 가족간 증여, 저가매매 등의 문의가 많습니다.​특수관계자(가족 등) 저가양수, 고가양도에 따른 증여세 및 양도소득세는 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다. 현재와 과거 작성당시의 내용은 모두 동일한데 가독성 좋게 다시 업데이트할 예정입니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com직계존비속이나 배우자간 주택 매매시 취득세도 문제가 될 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다. 참고로 양도소득세와 증여세는 국세로서 세무서가 담당하고, 취득세는 지방세로서 관할 지자체(시/군/구청)이 담당합니다.​기본적으로 취득세에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득한 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다. 다만, 실제 대가 지급이 명백한 경우에는 매매로 취득한 것으로 보아 매매취득세율이 적용됩니다. 아래 법령과 대법원 3심판례를 참고하시면 됩니다.​※ 지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​※ 3심 2025두33003 (선고일자-20250515) 취득세이 사건 매매계약상 매매대금을 초과하는 부분에 대해 무상취득으로 보고 구 지방세법 제11조 제1항 제2호의 세율을 적용한 이 사건 처분의 위법 여부​【판결요지】지방세법상 과세표준은 시가표준액 기준이며, 시가표준액과 실제 매매대금 사이의 차액에 대해 대가가 지급되지 않았다면 ‘무상취득’으로 봄이 타당함. 특히 직계존속 간 거래를 유상 취득으로 보려면, 소득 증명이나 자금 출처 등 엄격한 요건 충족이 필요하나, 초과 금액에 대한 대가 지급 증명이 없었음​​이처럼 직계존비속이나 배우자로부터 주택을 유상으로 취득할 경우에는 위 법령의 4.에 해당하는 사유에 해당되어야만 유상으로 취득한 것으로 보아 유상취득세율(1%~12%)를 적용받으실 수 있습니다. 이에 해당하지 않는다면 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.​주택의 매매취득세율​증여취득세율은 3.5%(85제곱미터 초과시 3.8%)이나, 다주택자 등으로부터 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여받을 경우에는 12.4%(85제곱미터 초과시 13.4%)로 중과가 되어 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.​예를 들어, 직계존비속이나 배우자로부터 증여세 문제가 없는 저가매매로 주택을 구매할 경우​주택에 대해서 10억으로 감정평가를 받았고, 7억을 지불했을 때 증여세 문제는 없습니다.​증여세의 경우, 특수관계자로부터 재산을 시가보다 저렴하게 구매했을 경우에는시가 - 대가 - Min[시가x30%,3억]이 증여받은 가액이 됩니다.​즉, 위 사례에서 증여가액은 시가 10억 - 대가 7억 - 기준금액 3억 = 0원이 되는 것입니다.​취득세로는10억 감정평가를 기준으로 전체 10억이 매매취득세율이 적용되는 지자체가 있는 반면, 실제 대가를 지급한 7억만 지불했다면 7억은 매매취득세율을, 실제 지불하지 않은 3억은 증여취득세율을 적용하는 경우도 있습니다. 납세자 입장에서는 매매취득세가 중과되지 않는다면 전체 10억에 대해서 매매취득세율을 적용받는 것이 유리할 것입니다.​아무쪼록 위의 법령과 대법원 3심 판례를 본다면, 원칙적으로는 10억에 대한 자금소명이 안되거나 지불하지 않았다면 7억은 매매취득세율을, 3억은 증여취득세율을 적용하는 것이 적절해보이기는 합니다.​실무적으로 보자면, 아직까지는 10억 전체에 대해서 매매취득세율을 적용하는 지자체가 많아 보이기는 합니다. 업데이트가 안된 것인지, 관행인지는 모르겠습니다.​직계존비속이나 배우자로부터 주택을 저가로 구매하시려는 분은 해당 주택 소재지 관할 지자체(시/군/구청)에 취득세를 먼저 문의하시는 것이 적절해보입니다.​참고로 부담부증여를 받을 경우 채무분에 대한 취득세율도 동일합니다. 아래 판례를 본다면 취득자의 소득증명이 없다면 전세보증금은 증여취득세율이 적용될 수 있습니다.​​소득이 없는 자가 주택을 부담부(전세보증금)증여받은 경우유상취득 여부(불가, 무상증여취득세가 적용된다)​​서울세제-1426(20180130)​[답변요지]소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.​【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.​★ 주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

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[취득세] 배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)

주변에서 "달러보험 들었어요" 라는 말을 심심찮게 듣습니다.처음엔 저도 그랬습니다. 보험인데 달러로? 적금도 아니고? 싶었는데, 막상 구조를 들여다보니,"아, 이래서 사람들이 찾는구나" 하는 이유가 분명히 있었습니다.오늘은 유행이라서 좋다는 말 말고, 숫자와 구조로 달러종신보험을 솔직하게 정리해 드리겠습니다.​​달러종신보험이 뭔가요?한마디로 미국 달러(USD)로 운용되는 종신보험입니다.기본 구조는 일반 종신보험과 같습니다. 피보험자가 사망하면 사망보험금을 지급하고, 단기간에 보험료를 납입한 뒤 계약을 유지하면 해약환급금이 납입보험료를 초과하는 구조입니다.여기에 달러라는 특성이 더해지면서 일반 종신보험과는 전혀 다른 매력이 생깁니다.​​실제 설계 기준 (40세 남성, 가입금액 1천만원)국내 대형 생명보험사 달러종신보험 (저해약환급금형) 40세 남성 / 가입금액 1천만원 / 5년납 / 월납​/ 월 보험료=215,200원5년 총 납입보험료=215,200원×60개월=약 1,291만원​​​핵심 구조 세 가지​첫째, 사망보험금이 매년 늘어납니다 (체증형)시간이 지날수록 사망보험금이 커지는 구조입니다. 10년 이후부터는 1,500만원이 종신토록 \\\\\유지됩니다.​둘째, 유지보너스가 핵심입니다5년납 유지보너스(5년)=215,200원×12×5년×18.1%=약 234만원, 납입 완료 다음날 234만원이 한 번에 적립액에 추가됩니다. 이 덕분에 환급률이 납입 완료 직후 급격히 올라가는 것입니다.5년 납입 후 단 3년만 더 유지하면 원금 회수 완료! 10년 1일 시점에는 2차 유지보너스까지 더해져 환급률 120% 돌파! 40년 유지 시 환급률 150%, 사망보험금도 2,074만원으로 증가!​그래서 왜 '달러'로 해야 할까요?​환율이 오르면 내 자산도 커집니다,원화 자산만 가진 분들에게 달러 자산은 자연스러운 헤징 수단입니다. 경제 위기나 원화 약세 시기에 달러 자산 가치는 오히려 올라갑니다. 2008년 금융위기, 2020년 코로나 당시 원/달러 환율이 급등했던 것을 기억하시는 분들은 이 의미를 잘아실것압나다계약일로부터 7년 경과 후, 해약환급금의 달러 환산액이 $10,000 이상이면 달러저축으로 전환이 가능합니다. 전환 이후에는 추가납입, 중도인출, 생활자금 자동인출 서비스까지 이용할 수 있어 사실상 달러 저축보험처럼 운용됩니다.​연금전환도 가능합니다계약일로부터 7년 경과, 해약환급금 1,000만원 이상, 나이 30~80세 조건을 충족하면 연금으로 전환도 가능합니다.단, 전용 연금보험보다 연금액이 적을 수 있으므로 연금이 주목적이라면 별도로 비교해보시는 것이 좋습니다.​​​마무리달러종신보험은 "사망보장 + 달러자산 + 저축기능" 을 하나로 묶은 복합 금융상품입니다.단순히 적금 대신이라고 표현하기엔 훨씬 다양한 기능이 있고, 단순히 보험이라고 표현하기엔 자산 운용의 성격이 강합니다.원화 자산 중심의 포트폴리오에 달러 비중을 추가하면서 사망보장까지 챙기는 전략적 수단으로 접근하는 것이 가장 정확한 ;시각입니다.40대 이후 자산을 점검하고 계신 분들이라면 충분히 검토할 가치가 있는 상품입니다에프엠에셋 준법감시필 제2026-0333(2026.03.30~2027.03.29

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달러종신보험, 솔직하게 정리해보았습니다

안녕하세요금융과 부동산 현장에서 정보의 격차를 줄이고 최적의 플랜을 찾아드리는 세움인베스트입니다.​.오늘(4월 1일), 정부가 발표한 '2026년 가계부채 관리방안'은그동안의 규제와는 결이 다른 아주 강력한 메시지를 담고 있습니다.​."부동산 투기는 이제 돈이 안 된다"라는 원칙을시장에 각인시키겠다는 의지가 엿보이는데요.​.굳게 닫히는 금융권의 문턱 앞에서우리가 어떤 '플랜 B'를 세워야 할지, 세움인베스트만의 시각으로 정리해 드리겠습니다...가계대출의 높은 벽 "총량 관리의 시대"정부는 현재 89.4%에 달하는 GDP 대비 가계부채 비율을2030년까지 80% 수준으로 낮추겠다는 목표를 세웠습니다.​.이를 위해 대출의 '수도꼭지'를 더 조일 예정입니다.​.· 증가율 1.5% 목표올해 대출 증가율을 경상 성장률 전망치(4.9%)의 절반 이하인 1.5%로 제한합니다.​.· 정책대출 축소디딤돌, 보금자리론 등 정책대출 비중을 30%에서 20%로 단계적 축소하여 시장 유동성을 관리합니다.​.· 목표 미준수 금융회사에 엄격한 패널티 부여26년도 목표 설정 시 25년도 목표 미준수 금융회사에 대한 엄격한 패널티를 부여합니다.특히 25년도 관리 목표를 크게 초과한 새마을금고는 올해 대출 증가 목표가 사실상 '0'입니다.​.이제는 "언제든 대출을 받을 수 있다"라는 생각보다,"대출 쿼터가 있을 때 미리 선점한다"라는 관점으로 자금 계획을 세우셔야 합니다...다주택자 주담대 '만기 연장' 제한 (4/17 시행)이번 대책 중 자산가분들께 가장 파격적으로 다가올 내용입니다.신규 취급 제한을 넘어 기존 대출의 '연장'까지 막겠다는 방침이죠.​.· 대상수도권 및 규제지역 내 아파트를 담보로 대출받은 다주택자(주택 소재지 무관, 2채 이상 보유한 개인 및 임대사업자(개인·법인)​.· 내용만기 연장 원칙적 불허 (단, 임차인 보호 등 불가피한 사유만 예외 인정)​.· 리스크만기가 돌아오는 대출을 상환하지 못할 경우, 자산 처분 압박이 커질 수 있습니다...사업자 대출 '용도 외 유용' 전수 점검 (2분기 예정)2021년 이후 실행된 사업자 대출을 현미경으로 들여다봅니다.(현재 25년 하반기 취급 사업자대출을 조사하여 용도 외 유용 127건 적발)​.사업자금을 빌려 부동산 투자에 썼는지는 당연하고,용도 외 유용이라면 전부 잡아내 수사기관에 넘기겠다고 합니다.​.· 강화된 페널티적발 시 해당 금융사뿐만 아니라 전 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)이 제한됩니다.​.· 제한 기간1차 적발 시 1년 → 3년, 2차 적발 시 5년 → 10년으로 대폭 강화됩니다.​.· 국세청 공조사업자 대출로 고가 아파트를 취득한 사례는 세무 검증까지 이어질 가능성이 큽니다...온투업(P2P) 규제 제도권 편입 (4/2 즉시 시행)그동안 대출 규제의 '우회로'로 활용되었던 것 중 하나인온라인투자연계금융(온투업)도 이제 가계대출 규제 안으로 완전히 들어옵니다...경직된 시장, 왜 '플랜 B'가 필요한가?금융 환경이 어려울수록 정보력은 곧 자산이 됩니다.​.시중은행의 높은 벽 앞에서 발을 동동 구르기보다,현재 나의 자산 가치를 온전히 인정해 주는 대안 금융 채널을 열린 마음으로 검토해 보시길 권해드립니다.​.대안 금융이나 온투업 상품은 무조건 오래 사용하는 것이 아닙니다.막힌 혈관을 뚫어주듯 '자금의 가교(Bridge)' 역할을 수행하는 것이 핵심이죠..단 몇 퍼센트의 이자 차이보다, 적기에 자금을 투입하지 못해 놓치게 되는사업 기회나 부동산 급매물의 가치를 먼저 계산해야 합니다..오늘 발표된 규제안은"부동산 투기는 돈이 안 된다"라는 메시지를 아주 명확히 던지고 있습니다.​자산가분들께는 지금이 가장 냉정하게'부채 다이어트'와 '자산 구조조정'을 고민해야 할 시점인 것 같습니다.​세움인베스트는 고객님이 안전한 테두리 안에서최적의 유동성을 확보하실 수 있도록, 시중의 다양한 상품을 면밀히 분석하여 최선의 루트를 안내해 드리고 있습니다.​갑작스러운 규제 내용으로만기 연장 거절이나 자금 계획 차질로 고민하고 계신다면,혼자 고민하지 마시고 언제든 세움인베스트의 문을 두드려 주세요.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.