신탁 등기된 집 계약시 어떻게 해야 할까요?

Question

제가 현재 미등기 분양권 상태의 신탁으로 등기된 집을 계약하게 되었는데요.

계약하려는 임대인은 (매수인으로 돼 있습니다.)

이제 대출상환 마쳐서 등기에 소유자가 임대인 명의로 이름이 올라간다고

7일날 확인해 보라는데 오늘(7일) 확인해 보니 아직 소유자는 신탁은행입니다.

중개인에게 전화해 보니 변경일은 자기도 알 수 없다고 계속 기다리는 수 밖에 없다는데

언제까지 기다릴 수도 없는 노릇이고 불안합니다.

수탁자는 신탁은행, 위탁자는 임대인 남편입니다.

그리고 매수인이 현재 제가 계약서를 작성한 임대인(아내)입니다.

제가 아직 잔금은 치루지 않은 상태인데, 잔금 전까지

신탁말소가 된 건지 안 된 건지 불분명한 상태에서 잔금치르고 그 집에 살게 되면,

저는 확정일자 + 전입신고를 마쳐도 법적인 보호를 받지 못하겠죠?

중개인은 보호 받는다고 걱정하지 말라는데,

제가 걱정되는 건 크게 3가지 입니다.

1. 신탁등기말소가 된 이후 소유자 변경이 원래 오래 걸리나요?

2. 신탁은행의 동의를 받고 진행하는 건지도 모르는 상태에서 (서류나, 안내 받은 적이 없습니다.)
   잔금을 치르고 확정일자+전입신고하면 법적 보호 가능할까요?

3. 월세계약서는 매수인(임대인)과 하는 걸로 작성했는데, 등기 상에는 신탁은행이 소유자로 나왔을 때 이게 옳바른 계약인 걸까요?

Answer 1

안녕하세요 공인중개사입니다.

집을 계약하셨다고 하는데 매매계약인지 임대차 계약인지에 대한 명확한 표기가 없어 해당 답변은 원하시는 내용과 의도가 아닐 수도 있음을 사전 인지 바랍니다.

임대인이라는 표현을 사용하셔서 임대차계약임을 가정으로 답변드립니다.

[질의 1]

Q. 신탁등기말소가 된 이후 소유자 변경이 원래 오래 걸리나요?

A. 아니오, 신탁말소와 동시에 소유자도 변경됩니다. 다만 신규분양건의 경우 지정된 법무사가 서류를 모아서 되도록 한번에 신청하기에 법원에 등기 접수기간도 오래걸리며, 등기가 접수되어도 처리 건수가 많아 법원등기소에서도 소유자변경이 상당시간 소요됩니다. (분양자가 등기신청을 법무사에 의뢰하면 통상 3주 정도의 시간이 소요 됩니다)

[질의 2]

Q. 신탁은행의 동의를 받고 진행하는 건지도 모르는 상태에서 (서류나, 안내 받은 적이 없습니다.) 잔금을 치르고 확정일자+전입신고하면 법적 보호 가능할까요?

A. 네, 보호가 가능합니다. 분양자가 잔금을 치뤘다면 등기부등본만 기재되지 않았을뿐 실제 소유주는 분양자이므로 신탁은행의 동의는 전혀 필요 없기 때문입니다. 다만 선순위 채권이 존재하는지는 확인해 보시기 바랍니다.

[질의 3]

Q. 월세계약서는 매수인(임대인)과 하는 걸로 작성했는데, 등기 상에는 신탁은행이 소유자로 나왔을 때 이게 옳바른 계약인 걸까요?

A. 네, 올바른 계약입니다. 2번에서 설명 드린것과 같이 실제 소유주는 현재의 매수자(분양자)입니다. 단, 잔금 납부완료기준입니다. 그러므로 현재의 매수자와 임대차 계약을 체결하는 것이 맞습니다.

공인중개사가 제안 한것처럼 조금의 시간을 가지고 한달정도 느긋하게 기다려 보시길 추천 드리며, 매수인이 신탁말소&소유권이전 등기를 법무사에 의뢰하고 필요서 류까지 모두 제출했는지만 확인해보시면 안도감이 생기실 겁니다. 염려치 마시길 바랍니다.

이해에 도움이 되시길 바랍니다. 기타 문의사항은 댓글을 통해 알려주세요 감사합니다.

(답변이 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '추천' 부탁드립니다)