1주택자가 주택(빌라) 추가구매시 주택임대사업자 등록관련
안녕하세요,
현재상황은 조정지역에 아파트 1주택 실거주 중이고 (실거주 4년차임), 추가로 조정지역에 빌라를 전세끼구 구매하여 곧 등기예정입니다.
추가주택은 재개발투자 목적으로 장기보유 예정이어서 주택임대사업자 등록하여 양도세감면을 받으려고 합니다.
1. 주택임대사업자를 내고 렌트홈에 등록하면 장기보유에 따라 양도세 감면혜택 받을수 있는 건지요?
2. 글을 읽다보니 월세물건은 임대수익때문에 세무서에 반드시 등록하라고 하는데요, 전세물건도 세무서 등록하여야 하는건지요?
3. 추후 실거주주택을 먼저 매도할 경우 양도세 절세할 수 있는 방법이 있을까요? (1주택 비과세 혜택이나 or 임대사업자 실거주주택 양도세 감면이 있는지....)
답변 미리 감사드립니다!
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 주택임대사업자를 내고 렌트홈에 등록하면 장기보유에 따라 양도세 감면혜택 받을수 있는 건지요?
맞습니다.
2. 글을 읽다보니 월세물건은 임대수익때문에 세무서에 반드시 등록하라고 하는데요, 전세물건도 세무서 등록하여야 하는건지요?
정확히는 주택임대사업자는 보유주택수와 상관없이 세무서에 주택임대사업자등록의무가 있고, 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자에 대해서만 주택임대소득이 과세됩니다.
질문자의 경우 부부합산 다른주택이 없고, 추가로 취득하는 주택이 소형주택에 해당될 경우에는 주택임대소득 납세의무자가 아닐 가능성이 높으나, 아니라면 납세의무가 있습니다.
3. 추후 실거주주택을 먼저 매도할 경우 양도세 절세할 수 있는 방법이 있을까요? (1주택 비과세 혜택이나 or 임대사업자 실거주주택 양도세 감면이 있는지....)
양도소득세 계산시에는 주거용 오피스텔도 주택수에 합산됩니다. 따라서 1세대 1주택 비과세를 적용받기는 어렵습니다.
정확한 사실관계를 알 수 있다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
1. 현재 단기임대주택은 폐지되었고 장기임대주택은 10년으로 변경되어 장기임대주택만 등록가능한것으로 사료됩니다.
2. 전세의 경우 3주택이상 보유시에만 간주임대료로 과세가 되는것으로 사료됩니다.
3. 조정대상지역 일시적 2주택으로서 1년내에 종전주택매도하고 1년내에 새로운 주택으로 이전해야 비과세 적용가능하며, 장기임대주택 등록후 요건충족시 일부 세제혜택 보실 수 있을것으로 보입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 아래의 사이트에서 양도소득세 감면규정에 대해 정확한 내용을 보실 수 있습니다. 다만 해당 사이트에서도 나와있다시피 조정대상지역에서 새로 취득한 임대주택은 등록여부와 무관하게 중과세율이 적용되는 것이며, 18년 9월 13일 이후 취득분부터는 수도권 여부에 따른 주택가액 기준 이하의 주택에 대하여만 적용받을 수 있는 감면규정입니다.
2. 2주택자가 1주택으로 전세 임대사업을 영위할 경우에는 신고할 임대소득이 없으므로 사업자등록이 필수는 아닙니다.
3. 1세대 2주택자이시므로 1세대 1주택 비과세규정은 적용받지 못하시고, 일시적 1세대 2주택 규정 역시 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 기존주택을 양도하여야 하고 그 주택에 실제로 전입 신고 및 이사를 필수로 가야하기 때문에 감면받을 여지는 없어 보입니다.
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