경제
배당 수익률 5개월에 4% 만기가 얼마 안 남은 모기지 리츠
안녕하세요, 카레라입니다.
최근 상업용 부동산 시장이 위태롭다 보니 부동산 기반 채권이라 하면 다들 불안해하지만, 오늘 이야기할 이 종목은 조금 다릅니다. 만기가 딱 5개월 정도 남았는데요, 액면가 기준 연 7% 고정금리로 2021년 발행되어 2026년 3월 31일 만기까지 분기마다 0.44달러씩 꾸준히 이자를 지급합니다.
1. Terra Property Trust(Terra PT)와 Terra Income Fund 6의 정체
Terra PT는 부동산을 직접 보유하고 임대료를 받는 전통적인 REIT가 아님
대신 상업용 부동산을 담보로 대출을 실행하고 그 대출의 이자와 수수료에서 수익을 창출하는 구조
주로 오피스, 의료오피스, 학생기숙사 등 미국 전역의 상업용 부동산을 담보로 대출을 실행하며 대출 규모는 1,000~5,000만 달러 수준
대출 구조는 선순위 담보대출 외에도 메자닌 대출, 우선지분(preferred equity)까지 혼합된 형태로 구성돼 있음
이런 포트폴리오를 구조화해 보유하거나 시장 상황에 따라 중간 매각함으로써 유동성을 확보하는 방식
Terra PT의 주요 목적은 안정적 임대 수익보다는 이자수익을 기반으로 한 ‘신용형 리츠’ 구조로 부동산 담보대출을 통해 꾸준한 현금흐름을 창출
담보를 통한 안정성과 신용구조를 통한 수익성을 동시에 노리는 신용형 대출 리츠라 보면 됨
Terra Income Fund 6은 Terra PT의 자회사로 이 구조를 통해 자금을 조달해 상업용 부동산 대출 포트폴리오를 확장하기 위해 설립됨
Terra PT의 리스크는 부동산 가격이 아니라 대출자들의 상환능력과 신용구조에 달려있다는 점이 특징
2. TFSA의 발행 배경과 구조
Terra Income Fund 6은 2021년 2월 약 3,475만 달러 규모로 7% 고정금리 무담보 노트를 발행
이후 옵션 포함 총 3,837만 달러까지 확대
자금조달 목적은 상업용 부동산 담보대출과 관련 투자를 위한 신규 자금 확보
발행조건은 액면가 25달러, 연 7% 이자, 분기별 지급(3월, 6월, 9월, 12월)이며 2021년 6월 30일부터 첫 배당 지급이 시작됨
만기는 2026년 3월 31일로 2023년 2월 10일 이후부터 조기상환(Call) 옵션이 있었지만 이제는 만기가 더 가까워 사실상 그대로 만기까지 가는 상황
TFSA는 무담보 선순위 채권으로 담보가 특정되어 있진 않지만 발행사의 다른 일반채권과 동일한 상환 순위를 가짐
현재 이 채권은 1주당 약 24.69달러에 거래되고 있어 약간의 시장 리스크가 반영된 상태지만 만기 상환 시 약 25달러로 상환된다고 가정하면 4% 수준의 추가 수익이 가능
남은 기간 약 5개월 동안 분기이자 0.44달러 두 번과 상환 차익 0.31달러를 합쳐 약 1달러 수익을 기대할 수 있음
단기 만기, 고정금리, 할인매수로 인한 추가 수익이라는 세 가지 요소가 TFSA의 매력 포인트
3. Terra Income Fund 6의 재무 상황
2025년 2분기 기준 영업이익은 약 186만 달러로 전년 대비 소폭 증가했지만 대손충당금 증가와 이자비용 상승으로 분기 순손실 기록
영업이익이 플러스라는 건 본업 자체는 수익을 내고 있다는 의미지만 금융비용이 이를 상쇄해 순손실 구간에 머물러 있음
현금성 자산은 2024년 말 300만 달러에서 2025년 6월 말 29.5만 달러로 급감해 유동성 완충 여력이 매우 얇아진 상태
무담보채 잔액은 약 3,723만 달러, 참여계약 관련 부채는 약 1,980만 달러로 부담이 존재
4. 만기 상환 가능성과 리스크
Terra PT는 2025년 10월 17일 8-K 공시를 통해 TFSA(7%)와 본사채(6%) 두 건 모두 2026년 만기 상환 계획을 공식 발표
상환재원은 대출원금 회수, 자산매각, 재조달(차환발행) 세 축으로 마련할 계획, 이는 부동산 대출 리츠에서 흔히 쓰이는 구조
Terra PT가 보유한 대출 포트폴리오는 총 9건, 원금 2.45억 달러, 평균 이자율 13.12%, 평균 잔여 만기 1.55년
대출의 장부가와 공정가가 모두 1.78억 달러로 일치해, 시장가치 훼손 없이 매각 또는 조기 회수 가능성이 높음
진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!
1. Terra Property Trust(Terra PT)와 Terra Income Fund 6의 정체
Terra PT는 부동산을 직접 보유하고 임대료를 받는 전통적인 REIT가 아님
대신 상업용 부동산을 담보로 대출을 실행하고 그 대출의 이자와 수수료에서 수익을 창출하는 구조
주로 오피스, 의료오피스, 학생기숙사 등 미국 전역의 상업용 부동산을 담보로 대출을 실행하며 대출 규모는 1,000~5,000만 달러 수준
대출 구조는 선순위 담보대출 외에도 메자닌 대출, 우선지분(preferred equity)까지 혼합된 형태로 구성돼 있음
이런 포트폴리오를 구조화해 보유하거나 시장 상황에 따라 중간 매각함으로써 유동성을 확보하는 방식
Terra PT의 주요 목적은 안정적 임대 수익보다는 이자수익을 기반으로 한 ‘신용형 리츠’ 구조로 부동산 담보대출을 통해 꾸준한 현금흐름을 창출
담보를 통한 안정성과 신용구조를 통한 수익성을 동시에 노리는 신용형 대출 리츠라 보면 됨
Terra Income Fund 6은 Terra PT의 자회사로 이 구조를 통해 자금을 조달해 상업용 부동산 대출 포트폴리오를 확장하기 위해 설립됨
Terra PT의 리스크는 부동산 가격이 아니라 대출자들의 상환능력과 신용구조에 달려있다는 점이 특징
2. TFSA의 발행 배경과 구조
Terra Income Fund 6은 2021년 2월 약 3,475만 달러 규모로 7% 고정금리 무담보 노트를 발행
이후 옵션 포함 총 3,837만 달러까지 확대
자금조달 목적은 상업용 부동산 담보대출과 관련 투자를 위한 신규 자금 확보
발행조건은 액면가 25달러, 연 7% 이자, 분기별 지급(3월, 6월, 9월, 12월)이며 2021년 6월 30일부터 첫 배당 지급이 시작됨
만기는 2026년 3월 31일로 2023년 2월 10일 이후부터 조기상환(Call) 옵션이 있었지만 이제는 만기가 더 가까워 사실상 그대로 만기까지 가는 상황
TFSA는 무담보 선순위 채권으로 담보가 특정되어 있진 않지만 발행사의 다른 일반채권과 동일한 상환 순위를 가짐
현재 이 채권은 1주당 약 24.69달러에 거래되고 있어 약간의 시장 리스크가 반영된 상태지만 만기 상환 시 약 25달러로 상환된다고 가정하면 4% 수준의 추가 수익이 가능
남은 기간 약 5개월 동안 분기이자 0.44달러 두 번과 상환 차익 0.31달러를 합쳐 약 1달러 수익을 기대할 수 있음
단기 만기, 고정금리, 할인매수로 인한 추가 수익이라는 세 가지 요소가 TFSA의 매력 포인트
3. Terra Income Fund 6의 재무 상황
2025년 2분기 기준 영업이익은 약 186만 달러로 전년 대비 소폭 증가했지만 대손충당금 증가와 이자비용 상승으로 분기 순손실 기록
영업이익이 플러스라는 건 본업 자체는 수익을 내고 있다는 의미지만 금융비용이 이를 상쇄해 순손실 구간에 머물러 있음
현금성 자산은 2024년 말 300만 달러에서 2025년 6월 말 29.5만 달러로 급감해 유동성 완충 여력이 매우 얇아진 상태
무담보채 잔액은 약 3,723만 달러, 참여계약 관련 부채는 약 1,980만 달러로 부담이 존재
4. 만기 상환 가능성과 리스크
Terra PT는 2025년 10월 17일 8-K 공시를 통해 TFSA(7%)와 본사채(6%) 두 건 모두 2026년 만기 상환 계획을 공식 발표
상환재원은 대출원금 회수, 자산매각, 재조달(차환발행) 세 축으로 마련할 계획, 이는 부동산 대출 리츠에서 흔히 쓰이는 구조
Terra PT가 보유한 대출 포트폴리오는 총 9건, 원금 2.45억 달러, 평균 이자율 13.12%, 평균 잔여 만기 1.55년
대출의 장부가와 공정가가 모두 1.78억 달러로 일치해, 시장가치 훼손 없이 매각 또는 조기 회수 가능성이 높음
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