배당 수익률 9.78% 상업용 부동산 모기지 리츠 소개

안녕하세요, 카레라입니다.

오늘은 모기지 리츠(mREIT)를 하나 알려드릴 텐데, 이 모기지 리츠는 일반 리츠와는 성격이 꽤 다릅니다. 최근 몇 년 동안 상업용 부동산 시장이 크게 흔들리면서 이 회사도 배당을 줄이는 결정을 내렸지만 아직도 10% 근방에 달하는 높은 수익률을 보여주고 있습니다.

1. Apollo Commercial Real Estate Finance Inc(ARI) 소개

• ARI는 모기지 리츠로, 건물을 직접 소유해서 임대료를 받는 대신 상업용 부동산 담보대출을 전문으로 하는 회사

• 사무실 빌딩, 호텔, 아파트 개발 등 상업용 부동산 프로젝트에 대출을 해주고 이자 수익을 받는 구조

• 투자자 자본으로 운용되는 상장사이며 벌어들인 소득의 90% 이상을 배당해야 세제 혜택을 받음

• 대출 포트폴리오의 98%가 선순위 대출이라 담보 가치가 흔들려도 회수 순위가 가장 앞에 있음

• 대출의 96%가 변동금리로서 금리가 오르면 수익도 늘고 내리면 줄어드는 민감한 구조

• 2025년 2분기 기준 총 대출 포트폴리오는 약 86억 달러 규모로 상당히 크며 평균 수익률이 높음

• 아폴로 그룹 계열 운용사가 실제로 자산을 굴리며 상장사인 ARI 자체는 껍데기 같은 역할

• 글로벌 사모펀드 아폴로 계열이 뒤에 있어서 신용 분석이나 자산 관리 능력은 업계에서 인지도가 높음

2. ARI 배당 구조와 최근 조정

• 2024년 10월부터 분기 배당을 0.35달러에서 0.25달러로 낮췄음

• 배당을 쉽게 줄이지 않는 리츠 업계 특성상 신뢰 훼손을 감수하고 배당을 깎았다는 건 현금흐름이 빡빡하다는 뜻

• 현재 주가가 낮아 배당 수익률은 여전히 9~10%대에 머물러 있음

• 배당은 고정이 아니라 분기마다 이사회에서 결정하며 상황에 따라 또 조정될 수 있음

• 회사는 공식적으로 GAAP 순이익보다 DE(Distributable Earnings, 배당 가능한 이익)를 기준으로 배당 여력을 판단한다고 밝힘

• DE는 충당금이나 평가손실 등 비현금 항목을 제외한 실제 현금흐름 기반 지표라서 투자자 입장에서 훨씬 중요

• 2025년 2분기 기준 DE는 배당을 간신히 덮을 정도 수준으로, 유지 가능은 하지만 여유는 없음

• 유동성 확보 차원에서 신규 크레딧 라인을 열어 추가 조달 여력은 생김

3. 이자 지급 능력과 유동성 상황

• 당기 순투자이익으로 배당은 겨우 커버할 정도라서 이자 보상력은 얇은 편

• 현금 자체는 많지 않지만 확보한 크레딧 라인 덕분에 필요시 수십억 달러를 빌려 쓸 수 있는 여력은 있음

• 회사채 만기가 2029년 이후라 당장 큰 상환 압박은 없다는 점도 긍정적

• 다만 단기적으로는 비수익 자산과 압류(REO) 자산에 묶여 있는 현금이 많아 유동성 방패가 얇음

4. 부채 구조와 리스크 요인

• 회사채 만기는 2029년 이후로 길게 분산돼 있어 단기 리스크는 낮음

• 다만 총 60억 달러 이상 되는 담보부 차입과 REO 부채가 존재해 장기적 레버리지는 무거움

• 대출 포트폴리오가 변동금리라 기준금리가 내려가면 곧바로 수익이 줄고 배당 방어력이 흔들린다는 리스크

• 상업용 부동산 시장의 부실자산 처리 속도가 관건이며, 특히 맨해튼·브루클린 프로젝트가 제때 현금화돼야 배당 유지가 가능

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