배당 수익률 8% 순임대 리츠 우선주 소개와 분석

안녕하세요 카레라입니다

미국 증시의 순임대 리츠 우선주 중에 액면 기준으론 7%대지만 시장가 기준으로는 실제 수익률이 8%를 찍는 우선주가 4종이 있습니다. 같은 회사에서 발행한 서로 다른 우선주인데, 그 구조를 뜯어보면서 안정성, 가격 메리트, 그리고 다른 시리즈와의 비교 포인트를 살펴보겠습니다.

1. Global Net Lease Inc(GNL) 소개

• 미국과 서유럽을 중심으로 싱글 테넌트 순임대(net lease) 방식으로 부동산을 운영하는 리츠

• 2025년 2분기 기준 10개국 911개 자산, 총 4,400만 평방피트 포트폴리오 보유

• 임차율은 약 98%로 공실 리스크가 낮고 가중평균 잔여 임대기간이 6.2년이라 임대료 흐름이 안정적

• 연간 임대료 기준으로 투자등급 또는 추정 투자등급 테넌트 비중이 60%

• 과거 외부 운용을 내부화하고 멀티테넌트 리테일 자산을 매각해 단일 임차 중심 포트폴리오로 전환 완료

• 전환 과정에서 유동성과 레버리지를 동시에 개선

• 사업 구조상 경기 민감도가 낮고 현금흐름 내구성이 높음

• 미국, 유럽 분산 투자 덕에 지역별 경기변동 리스크 완화

2. GNL-A 우선주 구조와 특징

• 2017년 9월 발행, 1주당 액면가 25달러, 총 4백만 주 규모(1억 달러)

• 액면 배당률 7.25%, 연 1.8125달러를 분기별로 지급

• 2022년 9월 12일부터 조기 상환 가능

• 영구(perpetual)·누적(cumulative) 구조, 모든 부채보다 후순위이지만 보통주보다 선순위

• 같은 회사의 B, D, E 시리즈도 동일 구조이나 발행 시기와 쿠폰이 다름

• 발행 목적은 부동산 투자와 일반 기업 운영자금, 리볼빙 대출 상환

• 현재 시장 가격이 액면가보다 낮아 실제 수익률은 8% 초반대

• 다른 시리즈 대비 조기 상환 유인이 크지 않아 존속 가능성이 상대적으로 높음

3. GNL의 재무 상태와 배당·이자 지급 능력

• 2025년 2분기 AFFO로 보통주 분기 배당 커버 여유 있음

• 이자보상배율 2.7배로 단기 이자 지급 안정성 확보

• 가중평균 부채 금리 4.3%, 고정금리 비중 85%로 금리 리스크 관리

• 6월 말 기준 현금 1.45억 달러, 유동성 7.9억 달러, 8월 리볼빙 재차환 이후 10억 달러 수준

• 레버리지(Net Debt/Adj. EBITDA) 6.6배이지만 순부채를 단기간에 7억 달러 이상 줄이며 재무 구조 개선 진행 중

4. 만기 구조와 상위 부채 상황

• 모기지 만기는 2026~2029년에 걸쳐 분산, 단기집중 리스크 완화

• 리볼빙 대출은 2025년 8월 재차환으로 스프레드 35bp 인하, 만기 최대 2030년 8월까지 연장 가능

• 최근 S&P 신용등급 BB+로 상향, 무담보 노트는 BBB−로 투자등급 승격

• 2027년 전까지 큰 만기 부담이 없고 금리와 만기 조건 개선이 우선주 안정성에 긍정적

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  • https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/250811114123434vc