상가임대인이 임차목적물을 직접 사용하려는 것이 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따른 권리금 지급 방해행위인지 여부

주택임대차보호법 제6조의3 제 1항 8호에따르면 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으나 상가건물임대차보호법에는 상가건물의 임대인이 임차목적물을 직접 사용할 경우 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있지 않습니다. 다만 상가건물임대차보호법 제 10조의4 1항에서 정당한 사유가 있으면 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로 임대인이 임차목적물을 직접 사용하는 것이 정당한 사유로 인정되는지가 의문이 들 수 있습니다.

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

상가임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 규정하고 있으며 제10조의4 제3항에 따라 임대인이 1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

임대인이 상가를 직접 사용하는 것은 판례에 따르면 임대인이 임차목적물을 직접 사용하기 위해 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)] [공2019하,1519]

따라서 임대인은 상가를 직접 이용한다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없으며 새로운 임차인을 구해서 현 임차인에게 권리금을 주든지(상가임대차보호법 제10조의 4, 2항 4호) 아니면 임차인이 데려온 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 체결하여야 합니다.