배당 수익률 7.49% 글래드스톤 리츠 우선주 소개와 분석

안녕하세요, 카레라입니다.

오늘은 미국 상업용 리츠 기업이 발행한 꽤 흥미로운 우선주 하나를 가져왔습니다. 바로 Gladstone Commercial Corp(GOOD)의 Series E 우선주입니다. 액면가 기준으로는 연 6.625% 고정 배당이지만 기준금리가 널뛰기를 하면서 실제 수익률은 변동, 현재는 7.5% 정도입니다.

1. Gladstone Commercial Corp(GOOD) 소개

• GOOD는 흔히 말하는 상업용 부동산 리츠(REITs)로 미국 전역에 창고, 경공업 시설 같은 산업용 건물을 사서 세입자에게 장기로 빌려주고 임대료를 받는 구조

• 예전엔 오피스 건물도 보유했으나 최근에는 다 정리하고 창고·산업용 위주로 포트폴리오를 재편 중임

• 2025년 2분기 기준 보유 건물은 143개, 임차율은 98.7%로 사실상 풀 가동 상태임

• 임대료 징수율도 100%라 현금 유입은 안정적임

• 경기 민감도가 낮은 임대업 구조라서 불황에도 버틸 힘이 있음

• 자산 매각과 차입 구조 재편을 통해 부채를 줄이고 현금 쿠션을 강화하고 있음

• 금융업 계열사(GLAD)와는 다른 법인으로 혼동하기 쉽지만, GOOD는 철저히 부동산 임대업에 집중함

2. GOODN 우선주 살펴보기

• 연 6.625%, 실제 수익률 7.49% 고정 배당률은 현재 금리 환경에서도 매달 꼬박꼬박 들어오는 안정적인 현금흐름

• 누적형 우선주라 만약 배당이 미뤄져도 반드시 나중에 지급해야 함

• 만기는 따로 없고 회사가 콜옵션을 실행하기 전까지 살아남음

• 배당 지급 순위는 회사채와 담보부 대출 다음이지만 보통주보다는 훨씬 위에 위치함

• 리츠 구조상 매출은 임대료에서 발생하고 그 돈으로 이자와 우선주 배당을 충당함

• GOOD이 최근 오피스 자산을 정리하며 산업용 부동산 비중을 늘리는 점은 변동성 축소라는 장점으로 작용함

• 보통주보다는 안정적이고, 매달 현금 유입이 필요하거나 월세 포트폴리오를 원하는 투자자에게 적합함

3. 모기업의 이자 지급 능력과 유동성

• 최근 분기 EBIT는 1,439만 달러, 이자비용은 1,006만 달러로 이자보상배율은 약 1.43배

• 감가상각을 더한 EBITDA 기준으로는 2.85배라 여유 있는 구조임

• 분기 기준으로 우선주 배당 총액은 약 308만 달러인데, 이자비용 제하고도 커버가 가능함

• 영업현금흐름(상반기 5,353만 달러)으로 환산하면 분기당 약 2,677만 달러라 배당 여력 충분함

• 현금 보유액과 리볼빙 신용대출 가용액까지 합치면 단기 유동성 위협은 낮음

4. 부채 만기 구조와 리스크

• 총 차입금은 약 7.94억 달러, 리볼버와 텀론이 2026년에 몰려 있어서 그때가 가장 큰 리스크 포인트

• 다만 이미 2024년 말에 2029년 만기 사모채를 찍어서 일부 조기 상환했고 2025년에도 새 텀론으로 리볼버 부담을 줄여놨음

• 단기 만기는 크지 않고 2026년 이후 금리 인하 가능성이 높아 리파이낸싱 환경은 지금보다 나아질 가능성이 큼

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