배당 수익률 9% 올해 변동금리로 바뀐 모기지 리츠 우선주
안녕하세요, 카레라입니다.
오늘 이야기할 종목은 바로 Two Harbors Investment Corp(TWO)의 우선주 시리즈 C입니다. 이 종목은 고정금리에서 변동금리로 막 넘어온 구간이라 수익률이 8% 후반~9% 초반대에 형성돼 있고 회사의 현금흐름 구조도 꽤 탄탄한 편입니다. 보통 리츠라고 하면 건물 짓고 임대료 받는 구조를 떠올리지만 얘는 완전히 다른 종류의 모기지 리츠입니다. 은행이 빌려준 주택담보대출을 담보로 만들어진 채권을 사고파는 사업, 그리고 그 대출을 관리하면서 수수료를 받는 사업. 이 두 가지가 핵심입니다.
1. Two Harbors Investment Corp(TWO) 소개
TWO는 모기지 서비스 권리(MSR)와 에이전시 모기지담보증권(Agency RMBS)을 주력으로 운용하는 미국 리츠
부동산 대출을 직접 해주는 게 아니라 이미 만들어진 대출채권을 사서 굴리고 관리하는 쪽으로 수익을 창출
RMBS는 정부보증이 붙은 주택담보채권이라 부도 리스크가 낮고 MSR은 대출 관리 수수료를 꾸준히 받는 구조라 현금흐름이 안정적
TWO의 자회사 RoundPoint는 실제 모기지 관리 업무를 맡고 있어 외주비용 없이 내부 수수료 수익을 챙김
금리 차이(스프레드)가 벌어질 때 수익이 크게 나지만 반대로 금리 급변 시 자산가치 변동 리스크가 즉시 반영
그래서 이 회사의 본질은 성장주가 아니라 금리, 레버리지 관리 능력으로 평가받는 방어형 리츠에 가까움
전체 포트폴리오의 대부분이 정부보증 채권 기반이라 신용위험이 낮고 과거 배당 누락 사례가 없음
실질적으로는 대출을 직접 하는 은행의 뒤에서 현금을 다시 설계하는 백엔드형 리츠로 보면 됨
2. TWO-C 우선주 구조와 특징
2017년 11월에 발행된 누적형(cumulative) 우선주로 배당을 한 번이라도 못 주면 반드시 쌓여서 나중에 지급해야 함
발행가는 25달러, 고정금리 구간은 2025년 1월 27일까지로 연 7.25%, 분기당 0.453달러씩 지급
이후부터는 변동금리로 전환되어 3개월 SOFR + 5.011%로 산정, 현재 기준 약 8.8~9.1% 수준의 배당 수익률
만기는 없는 영구 우선주지만 2025년 1월 27일 이후 회사가 원하면 주당 25달러에 상환 가능
배당일은 1월, 4월, 7월, 10월 27일로 분기마다 지급됨
다른 시리즈(A, B) 우선주와 동일한 순위로, 보통주보다 상환 우선권을 가짐
발행 목적은 모기지 자산 매입과 자본 운용 자금 확보
회사 정관상 강제상환 의무가 없어 금리 상황에 따라 유연하게 유지 가능
3. TWO의 재무 안정성과 이자 지급 능력
총자산 약 130억 달러, 총부채 110억 달러 수준으로 전형적인 레버리지 리츠 구조
우선주 청산우선권 규모 약 6억 달러, 우선배당 총액은 분기 1,300만 달러로 모든 시리즈 적시 지급 중
현금 및 현금성 자산 6.6억 달러, 제한현금 포함 시 7억 달러 이상 보유
MSR 담보 라인 미사용 커밋이 8억 달러 정도 남아 있어 필요 시 유동화 가능, 즉 가용 유동성 총 15억 달러 수준
2025년 2분기 순이자이익은 적자(-1,962만 달러)였지만 MSR 순서빙이익이 1.56억 달러로 이를 상쇄하며 전체 현금흐름은 플러스
4. 부채 구조와 리스크 요인
단기 자금은 대부분 레포(Repo) 기반 조달로 평균 차입금리 약 5% 초반대
리볼빙 신용한도 10억 달러 이상 보유, 일부 장기성 자금으로 만기 분산 확보
전환사채(6.25%, 2026년 만기) 2.6억 달러, 신규 시니어 노트(2025년 발행) 1.1억 달러로 우선주보다 상환 우위
2025년 2분기에는 Pine River와의 분쟁 합의로 약 3.75억 달러 일시 현금 유출이 있었지만, 이후에도 배당은 전 시리즈 정상 지급
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