배당 수익률 9% 올해 변동금리로 바뀐 모기지 리츠 우선주

안녕하세요, 카레라입니다.

오늘 이야기할 종목은 바로 Two Harbors Investment Corp(TWO)의 우선주 시리즈 C입니다. 이 종목은 고정금리에서 변동금리로 막 넘어온 구간이라 수익률이 8% 후반~9% 초반대에 형성돼 있고 회사의 현금흐름 구조도 꽤 탄탄한 편입니다. 보통 리츠라고 하면 건물 짓고 임대료 받는 구조를 떠올리지만 얘는 완전히 다른 종류의 모기지 리츠입니다. 은행이 빌려준 주택담보대출을 담보로 만들어진 채권을 사고파는 사업, 그리고 그 대출을 관리하면서 수수료를 받는 사업. 이 두 가지가 핵심입니다.

1. Two Harbors Investment Corp(TWO) 소개

• TWO는 모기지 서비스 권리(MSR)와 에이전시 모기지담보증권(Agency RMBS)을 주력으로 운용하는 미국 리츠

• 부동산 대출을 직접 해주는 게 아니라 이미 만들어진 대출채권을 사서 굴리고 관리하는 쪽으로 수익을 창출

• RMBS는 정부보증이 붙은 주택담보채권이라 부도 리스크가 낮고 MSR은 대출 관리 수수료를 꾸준히 받는 구조라 현금흐름이 안정적

• TWO의 자회사 RoundPoint는 실제 모기지 관리 업무를 맡고 있어 외주비용 없이 내부 수수료 수익을 챙김

• 금리 차이(스프레드)가 벌어질 때 수익이 크게 나지만 반대로 금리 급변 시 자산가치 변동 리스크가 즉시 반영

• 그래서 이 회사의 본질은 성장주가 아니라 금리, 레버리지 관리 능력으로 평가받는 방어형 리츠에 가까움

• 전체 포트폴리오의 대부분이 정부보증 채권 기반이라 신용위험이 낮고 과거 배당 누락 사례가 없음

• 실질적으로는 대출을 직접 하는 은행의 뒤에서 현금을 다시 설계하는 백엔드형 리츠로 보면 됨

2. TWO-C 우선주 구조와 특징

• 2017년 11월에 발행된 누적형(cumulative) 우선주로 배당을 한 번이라도 못 주면 반드시 쌓여서 나중에 지급해야 함

• 발행가는 25달러, 고정금리 구간은 2025년 1월 27일까지로 연 7.25%, 분기당 0.453달러씩 지급

• 이후부터는 변동금리로 전환되어 3개월 SOFR + 5.011%로 산정, 현재 기준 약 8.8~9.1% 수준의 배당 수익률

• 만기는 없는 영구 우선주지만 2025년 1월 27일 이후 회사가 원하면 주당 25달러에 상환 가능

• 배당일은 1월, 4월, 7월, 10월 27일로 분기마다 지급됨

• 다른 시리즈(A, B) 우선주와 동일한 순위로, 보통주보다 상환 우선권을 가짐

• 발행 목적은 모기지 자산 매입과 자본 운용 자금 확보

• 회사 정관상 강제상환 의무가 없어 금리 상황에 따라 유연하게 유지 가능

3. TWO의 재무 안정성과 이자 지급 능력

• 총자산 약 130억 달러, 총부채 110억 달러 수준으로 전형적인 레버리지 리츠 구조

• 우선주 청산우선권 규모 약 6억 달러, 우선배당 총액은 분기 1,300만 달러로 모든 시리즈 적시 지급 중

• 현금 및 현금성 자산 6.6억 달러, 제한현금 포함 시 7억 달러 이상 보유

• MSR 담보 라인 미사용 커밋이 8억 달러 정도 남아 있어 필요 시 유동화 가능, 즉 가용 유동성 총 15억 달러 수준

• 2025년 2분기 순이자이익은 적자(-1,962만 달러)였지만 MSR 순서빙이익이 1.56억 달러로 이를 상쇄하며 전체 현금흐름은 플러스

4. 부채 구조와 리스크 요인

• 단기 자금은 대부분 레포(Repo) 기반 조달로 평균 차입금리 약 5% 초반대

• 리볼빙 신용한도 10억 달러 이상 보유, 일부 장기성 자금으로 만기 분산 확보

• 전환사채(6.25%, 2026년 만기) 2.6억 달러, 신규 시니어 노트(2025년 발행) 1.1억 달러로 우선주보다 상환 우위

• 2025년 2분기에는 Pine River와의 분쟁 합의로 약 3.75억 달러 일시 현금 유출이 있었지만, 이후에도 배당은 전 시리즈 정상 지급

• 진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!

  • https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/251007172211599lw

1. Two Harbors Investment Corp(TWO) 소개

• TWO는 모기지 서비스 권리(MSR)와 에이전시 모기지담보증권(Agency RMBS)을 주력으로 운용하는 미국 리츠

• 부동산 대출을 직접 해주는 게 아니라 이미 만들어진 대출채권을 사서 굴리고 관리하는 쪽으로 수익을 창출

• RMBS는 정부보증이 붙은 주택담보채권이라 부도 리스크가 낮고 MSR은 대출 관리 수수료를 꾸준히 받는 구조라 현금흐름이 안정적

• TWO의 자회사 RoundPoint는 실제 모기지 관리 업무를 맡고 있어 외주비용 없이 내부 수수료 수익을 챙김

• 금리 차이(스프레드)가 벌어질 때 수익이 크게 나지만 반대로 금리 급변 시 자산가치 변동 리스크가 즉시 반영

• 그래서 이 회사의 본질은 성장주가 아니라 금리, 레버리지 관리 능력으로 평가받는 방어형 리츠에 가까움

• 전체 포트폴리오의 대부분이 정부보증 채권 기반이라 신용위험이 낮고 과거 배당 누락 사례가 없음

• 실질적으로는 대출을 직접 하는 은행의 뒤에서 현금을 다시 설계하는 백엔드형 리츠로 보면 됨

2. TWO-C 우선주 구조와 특징

• 2017년 11월에 발행된 누적형(cumulative) 우선주로 배당을 한 번이라도 못 주면 반드시 쌓여서 나중에 지급해야 함

• 발행가는 25달러, 고정금리 구간은 2025년 1월 27일까지로 연 7.25%, 분기당 0.453달러씩 지급

• 이후부터는 변동금리로 전환되어 3개월 SOFR + 5.011%로 산정, 현재 기준 약 8.8~9.1% 수준의 배당 수익률

• 만기는 없는 영구 우선주지만 2025년 1월 27일 이후 회사가 원하면 주당 25달러에 상환 가능

• 배당일은 1월, 4월, 7월, 10월 27일로 분기마다 지급됨

• 다른 시리즈(A, B) 우선주와 동일한 순위로, 보통주보다 상환 우선권을 가짐

• 발행 목적은 모기지 자산 매입과 자본 운용 자금 확보

• 회사 정관상 강제상환 의무가 없어 금리 상황에 따라 유연하게 유지 가능

3. TWO의 재무 안정성과 이자 지급 능력

• 총자산 약 130억 달러, 총부채 110억 달러 수준으로 전형적인 레버리지 리츠 구조

• 우선주 청산우선권 규모 약 6억 달러, 우선배당 총액은 분기 1,300만 달러로 모든 시리즈 적시 지급 중

• 현금 및 현금성 자산 6.6억 달러, 제한현금 포함 시 7억 달러 이상 보유

• MSR 담보 라인 미사용 커밋이 8억 달러 정도 남아 있어 필요 시 유동화 가능, 즉 가용 유동성 총 15억 달러 수준

• 2025년 2분기 순이자이익은 적자(-1,962만 달러)였지만 MSR 순서빙이익이 1.56억 달러로 이를 상쇄하며 전체 현금흐름은 플러스

4. 부채 구조와 리스크 요인

• 단기 자금은 대부분 레포(Repo) 기반 조달로 평균 차입금리 약 5% 초반대

• 리볼빙 신용한도 10억 달러 이상 보유, 일부 장기성 자금으로 만기 분산 확보

• 전환사채(6.25%, 2026년 만기) 2.6억 달러, 신규 시니어 노트(2025년 발행) 1.1억 달러로 우선주보다 상환 우위

• 2025년 2분기에는 Pine River와의 분쟁 합의로 약 3.75억 달러 일시 현금 유출이 있었지만, 이후에도 배당은 전 시리즈 정상 지급

• 진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!

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