배당 수익률 11.85% 리츠에 투자하는 폐쇄형 펀드 소개

안녕하세요, 카레라입니다.

폐쇄형 펀드들은 어디에든 투자할 수 있는데 그 중에서 리츠에 투자하는 폐쇄형 펀드는 찾아보기가 어렵습니다. 이번에 소개드릴 폐쇄형 펀드는 Welltower Inc 나 Simon Property Inc 같은 리츠에 직접 투자하면서 배당을 받고 시세 차익까지 챙기는 폐쇄형 펀드들인데, 배당 수익률이 꽤 높습니다. 함께 알아봅시다.

1. AWP 소개

• AWP는 전 세계 부동산 주식에 투자하는 폐쇄형 펀드

• 직접 아파트를 사는 게 아니라 미국, 유럽, 일본, 호주 같은 나라의 상장 리츠(REITs)와 부동산 회사를 모아놓은 포트폴리오 구조

• 미국 비중이 절반 이상을 차지하고 나머지는 일본, 호주, 유럽 주요국으로 분산됨

• 포트폴리오에는 오피스 빌딩뿐 아니라 헬스케어 리츠, 물류창고, 쇼핑몰, 데이터센터, 리테일 상업시설, 셀프스토리지 같은 대표 섹터 리츠가 포함됨

• 즉 병원, 물류, 쇼핑, 데이터센터처럼 임대료가 꾸준히 들어오는 자산에 무게를 둔 방어형 성격이 강함

• CEF라서 투자자는 개별 리츠를 하나하나 사지 않고도 분산투자 효과를 바로 누릴 수 있음

• 월 단위로 배당을 지급하기 때문에 안정적인 현금 흐름을 원하는 투자자에게 매력적임

• 기본적으로 부동산 섹터에 장기적으로 분산 노출을 주면서도 고정 현금흐름을 챙기는 구조라 단일 리츠보다 안정성이 높음

• 모기업 abrdn의 운용 하에 법적 규제를 받으면서 비교적 보수적으로 굴러감

2. AWP 배당 구조와 운용 방식

• 2007년에 설정된 이후 지금까지 매달 배당을 끊임없이 지급해온 기록이 있음

• 현재는 매달 한 주당 0.04달러, 즉 월세처럼 꼬박꼬박 들어오는 구조

• 배당 재원은 우선 리츠에서 받는 배당금으로 충당되지만 부족하면 보유 자산 매각 차익으로 메우고 그래도 모자라면 원금 일부를 환급(ROC)하는 방식

• 실제로 최근 배당 재원은 운용 수익(매수-매도 차익) 29%, ROC 71%로 구성됨

• 배당 금액은 펀드 이사회에서 분기마다 점검하고 1년에 한 번 더 큰 폭으로 재검토

• 매달 SEC 19a Notice를 통해 배당 출처(순수익, 자본이익, ROC)를 공식적으로 공시

• 따라서 투자자가 받는 배당은 순수익만이 아니라 자산 매각이나 ROC까지 섞여 있다는 점을 반드시 인식해야 함

• 배당을 줄이는 대신 원금을 쪼개서라도 꾸준히 지급하는 특성이 있어 단기 현금흐름에는 유리하지만 장기 자본 보존에는 부담이 될 수 있음

3. AWP의 재무 안정성

• 2025년 4월 기준 자산 대비 부채 비중이 낮아 안정적임

• 현금 및 미수 자산 약 730만 달러, 단기 부채 약 287만 달러로 단기 유동성 문제 없음

• 주요 차입은 BNP 파리바 프라임 브로커리지 신용한도, 금리는 SOFR+스프레드 약 5.5% 수준

• 이 신용한도는 담보부 구조이나 언커밋티드라 시장 불안 시 은행이 축소할 수 있는 리스크 존재

• 레버리지 비율은 12%로 낮고 법적 최소치(300%)를 크게 상회하는 자산 커버리지 비율 787% 유지

• 순투자이익(NII)과 분배금 사이의 커버리지가 12~15%밖에 안 됨

• 즉 실제 벌어들이는 수익만으로는 배당을 감당 못 하고 자산 매각과 ROC에 의존하는 구조임

4. 총평

• 최근에도 추가 유상증자(약 99만 주 발행)를 통해 자산을 보강했는데 이는 배당 재원을 확보하기 위한 조치임

• 포트폴리오에 담긴 우량 리츠들이 자체적으로 주는 배당률은 3~6% 수준인데 AWP는 자산 매각 차익과 ROC까지 섞어서 12%를 만들어내는 방식

• 따라서 고배당이라는 매력 뒤에는 원금 일부 환급 구조와 과거 투자자의 손실을 새로운 투자자가 떠받치는 측면이 존재함

• 다만 레버리지를 낮게 유지하고 매달 0.04달러 배당을 단 한 번도 줄이지 않았다는 점은 투자자에게 신뢰를 주고 있음

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  • https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/250916190156424tt