탁상감정평가, 언제 필요하고 어떻게 활용할까?

안녕하세요. 김수민 감정평가사입니다.

부동산 감정평가를 의뢰하실 때 종종 듣게 되는 용어가 있습니다. 바로 ‘탁상감정평가'입니다. 이름만 들으면 다소 낯설고, 혹은 정식 감정평가가 아닌 ‘간이 평가’ 정도로 오해하시기도 하는데요. 오늘은 탁상감정평가가 무엇이며, 언제 활용되는지 전문가의 시각에서 설명드리겠습니다.

1. 탁상감정평가란 무엇인가?

탁상감정평가란 감정평가사가 현장에 직접 나가지 않고, 공부자료·거래사례·시세자료 등을 기반으로 사무실에서 진행하는 평가 방식입니다.
말 그대로 ‘책상 위에서 하는 평가’라는 의미에서 붙여진 이름입니다.

• 정식 감정평가 : 현장조사, 토지·건물(부동산)의 특성 검토, 인근 부동산의 시세 확인 등의 종합적인 절차를 거쳐 감정평가 보고서를 발급

• 탁상감정평가 : 현장조사 없이 확인 가능한 자료를 토대로 합리적인 범위 내의 ‘추정치’를 산출

즉, 정식 감정평가가 ‘법적 효력을 갖는 보고서’라면, 탁상감정은 ‘예상감정가’에 가깝습니다.

2. 탁상감정평가가 필요한 경우

탁상감정은 시간과 비용이 상대적으로 적게 들기 때문에 다음과 같은 상황에서 많이 활용됩니다.

1. 상속·증여 계획 수립 단계

   • 실제 세무 신고 전, 예상 세액을 계산하기 위한 ‘부동산 시가’를 가늠하고 싶을 때

   • 증여 시 유리한 시점이나 금액 범위를 검토할 때

2. 특수관계인간 거래

   • 가족 간 매매(저가 양도)나 법인과 대표 간 거래를 준비하면서, 어느 정도 금액이 적정한지 가이드라인이 필요할 때

3. 부동산 의사결정 참고자료

   • 상가 매입, 토지 개발, 아파트 분양권 거래 등에서 의사결정의 기준점으로 활용

4. 금융기관 내부 참고

   • 대출 실행 전, 담보가치의 대략적인 수준을 빠르게 확인하기 위해 활용

3. 탁상감정평가의 장점과 한계

탁상감정은 분명히 장점이 있습니다.

• ✅ 빠른 결과 : 보통 하루, 이틀 내로 결과 확인 가능

• ✅ 저렴한 비용 : 정식 감정보다 비용 부담이 적거나 없음

• ✅ 의사결정 지원 : 세금계산, 투자검토 등 초기 단계에서 합리적 판단 가능

하지만 동시에 한계도 존재합니다.

• 법적 효력 없음 : 상속세·증여세 신고, 법원 제출, 금융기관 제출에는 사용할 수 없음(단, 문서로 제출되는 경우도 있음)

• 현장 특성 반영 부족 : 건물의 관리 상태, 일조·조망, 소음 등 현장 여건이 반영되지 않음

• 참고 성격 : 어디까지나 ‘추정치’이므로 중요한 법적 절차에는 반드시 정식 감정평가 필요

4. 전문가의 조언

탁상감정은 부동산을 둘러싼 각종 준비 단계에서의 나침반입니다.
상속·증여, 가족 간 거래 등 세금 문제처럼 민감한 사안에서는 사전에 방향을 잡는 것이 무엇보다 중요합니다. 이때 탁상감정은 비용 대비 효율성이 뛰어난 도구가 될 수 있습니다.

다만, 최종적으로 세무 신고나 법원 제출 등 공적인 절차에 들어가려면 반드시 정식 감정평가를 받아야 안전합니다.

따라서 탁상 감정을 진행한 후, 정식 감정평가를 진행하는 것이 바람직합니다.

마무리

탁상감정평가는 부동산 관련 의사결정 과정에서 시간을 절약하고, 합리적인 선택을 가능하게 해주는 유용한 도구입니다. 다만 법적 효력은 없다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

오월감정은 상속, 증여, 특수관계인 거래 및 무형자산 감정평가 전문 감정평가사사무소로서, 의뢰인의 상황에 가장 적합한 솔루션을 제시해드리겠습니다.

감사합니다.