답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리라는 것 자체가 은행에서 돈을 빌리거나 저금할때 받는 일종의 이자비용입니다.금리가 높다말그대로 사람들이 투자보다는 은행에 맞기겠죠?그럼 시중에 돈이 돌까요 안돌까요?돈이 없게 되죠 그럼 물가는 내려가야죠돈이 많으면 물가는 돈가치가 하락하니 올라가야죠하지만 아쉽게도 이건 이론적인거예요실제로는 반대로 되는 경우가 많죠^^왜 이런 말씀을 드리냐면금리도 어떤 상황을 만드는 요소이지 전부가 아니기 때문입니다.대출이자는 아주 쉽죠금리가 오르니까 대출이자는 오르겠죠대출이자가 금리보다 낫다면 은행은 망하니까요그래서 대출이자는 기준금리+은행이익이 합쳐져 결정되요아파트를 보면금리가 높으면 돈을 안빌리겠죠?그럼 살사람이 적어지니까아파트 값은 내리겠죠단순히 설명드렸어요즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 현금확보가 어느정도 되어 있다면 전세를 추천하는데 이렇게 생각해 보세요1억을 은행에 5%이자로 넣는다면 약 40만원정도가 나온다고 가정했을때내가 살고 있는 집이 월세가 60이고 전세로는 2억이다면어떤게 나을까요?당연히 월세가 낫겠죠?다시말해 지금 살고계시는 집의 월세를 이자와 잘 비교해서어떤게 나은지 판단해보세요결론은 의외로 쉽게 나올수 있습니다즐거운 명절되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1번 장특공 적용안됩니다.현재 정부의 신축 소형주택 주택수 제외 특례는 종부세와 양도세 중과를 판정할 때만 주택 수엣 빼준다의 의미예요1주택 비과세 혜택을 판정할 때는 빌라도 엄연히 1주택으로 계산됩니다.2번 질문이 바로 소형주택 특례의 핵심입니다.이때는 일반 세율이 적용됩니다.3번 당연히 빌라팔고 아파트가 비싸니 비과세를 받으셔야죠4번 실익이 거의 없습니다. 주임사 예전같은 혜택없습니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.샀을때랑 가격차이가 없다면 나중에 팔때도 양도세는 걱정안하셔도 됩니다.다만 보유세의 경우 재산세+종부세를 합산 공시가액이 9억을 넘느냐가 관건 입니다.넘는다면 매년 12월에 종합부동산세 고지서를 받게 될 겁니다.아버님 께서 연세기 있으시다면현재 보유세보다 나중에 증여나 상속에 더 집중하셔야 합니다.합산 가액이 12억이상일때 높은 상속세율이 적용되기 때문입니다.잘 판단하셔서 현명한 대처 하시길 권합니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모 자식 간에도 전세 계약 자체는 가능하며임대차 보호법의 적용도 받을 수 있습니다.하지만 실제 돈이 오갔느냐와 증여로 볼 수 있느냐를 입증하는 것이 매우 까다롭기 때문에 사실상인정받기 어려운 경우가 많습니다.세무서나 법원에서는 보모 자식 간의 계약을 일단 통정허위표시로 의심하는 경향이 강합니다.진짜로 돈을 주고 받은 계약임을 입증하지 못하면 법적 보호를 받기 어렵습니다.또한 시세보다 현저히 낮거나 높은 금액으로 계약할 경우 증여세를 부과 할 수 있습니다.정말 맘편히 들어가 사실길원하신다면계약서를 쓰시고 전세권을 설정하시길 권합니다.이보다 확실한건 없으니까요세무서나 국가에서도 이것은 어떻게 못하죠^^즐거운 명절되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세는 없어져야 할 제도 입니다.전세라는 제도 자체가 전제 조건이 있습니다.세입자는 매매보다 싸게 들어가 살수 있고집주인은 앞으로 오를것을 기대해서 전세를끼고 적은 돈을 투자하는 형태입니다.만약 이게 깨진다면?집주인 입장에선 전세를 놓을 이유가 전혀 없겠죠?우리가 흔히 신차를 사서 다른사람에게 신차가격에 70%수준의 돈만 받고잠깐 빌려 주는 경우가 있을까요? 없죠왜냐 차는 사는 순간부터 감가삼각이 시작되기 때문이죠집가격도 앞으로 오르기 보단 안정을 찾아간다면수익률로 월세를 받는건 가능하나미래에 집가격이 오를거라는 기대에 전세를 놓지는 않겠죠^^전세는 우리나라만 있는 특이한 제도입니다.산업화를 거치면서 집값의 고공행진으로 사실상 벼텨왔지만앞으론 점점 줄어들걸로 예상됩니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.항상 말씀드리지만 어디에 원룸을 운영하냐가 가장 중요합니다.경기 남부의 반도체 벨트 예를들어 용인 평택이나 사울 주요 업무지구 접근성이 압도적인 초역세 노후 도심에원룸 사업을 한다면 장기적으로 운영이 가능하겠지요다만 일자리와 젊은 층의 유입이 없다면?그냥 나락으로 가는 지름길 입니다.큰돈이 투자되는 만큼 사전답사와 철저한 계획으로현명한 투자 하시길 바랍니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어떻게든 도와드리고 싶은데..상황이 어렵네요ㅜㅜ일반 주택담보대출을 먼저 받은 후 디딤돌대출로 갈아타는 것은 원칙적으로 불가능합니다.대환대출은 기존에 디딤돌대출을 이용 중인경우나 가능하지 일반대출에는 적용이 불가능합니다.아무리 머리를 쥐어짜봐도 방법이 생각나지않네요혹시 다른 방법이 생각나면 다시 답변드릴께요^^즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 지자체가 사유지를 매입하는 조건이 있습니다.미지급 용지 또는 장기 미집행 도시계획시설에 해당할 때입니다.안타깝게도 질문자님의 경우 소송에서 패소하셨다면, 법원은 해당 토지가 배타적 사용수익권이 포기된 상태이거나 이미 공공의 목적으로 사용되는 것을 용인해야 한다고 판단했을 가능성이 높습니다.이 경우 긴급하게 매수할 법적 의무가 없으므로 예산의 범위 내에서 협의해야 합니다.담당 부서 보통 이런 경우 도로과에서 관리하니 도로과에 전화해서과거 소송 이력이 있는 필지인데, 시에서 공공요지로 계속 활용할 계획이 있다면 감정가보다 낮은 금액으로라도협의 매수를 진행하고 싶다. 올해 혹은 내년 예산에 반영될 여지가 있느냐? 라고 문의를 해보세요현재로썬 딱히 방법이 없습니다.꼭 좋은 결과 있기를 기원합니다.즐거운 명절 되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리가 인하되면 가장 먼저 반응하는 것은 전세 시장입니다.전세대출 이자 부담이 줄어들면 전세 수요가 늘고,이는 전세가 상승으로 이어져 결국 매매가를 밀오 올리는 동력이 됩니다.2026년 현재 고금리에 ㅈ쳐 관망하던 대기 수요자들이 급매물을 소화하기 시작하는 계기가 될 것입니다.다만 그림가 내려가는 속도 보단 대출 규제라는 벽이 더 높아서 앞으로 부동산은 하향 안정화가 될것으로 전망합니다.