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한국에 인구 감소로인해서 집값이 떨어질까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.인구 감소가 주택 시장에 미치는 영향은 단순히 총인구의 숫자보다 가구 구조의 변화와 지역별 양극화에 주목해야 합니다. 현재 한국은 저출생으로 인해 인구는 줄고 있으나, 1인 가구의 폭발적인 증가로 인해 주택을 필요로 하는 전체 가구 수는 여전히 유지되거나 늘어나는 추세입니다. 따라서 인구가 줄어든다고 해서 모든 지역의 집값이 즉각적으로 폭락한다고 보기는 어렵습니다.오히려 질문하신 것처럼 지역 간 격차가 벌어지는 '양극화'가 가속화될 것입니다. 교육, 의료, 일자리 등 주요 인프라가 집중된 서울과 수도권 핵심 지역은 인구가 줄어들수록 오히려 안전 자산으로서의 가치가 부각되어 수요가 쏠리는 현상이 나타납니다. 반면, 인프라가 부족하고 고령화가 심각한 지방 중소도시나 외곽 지역은 빈집이 늘어나며 실질적인 가격 하락을 피하기 어렵습니다.이는 이미 인구 감소를 겪은 일본의 사례에서도 명확히 드러납니다. 도쿄 도심의 집값은 신고가를 경신할 정도로 높지만, 지방의 빈집 문제는 사회적 화두가 되었습니다. 결론적으로 인구 감소 시대의 부동산 시장은 전체적인 하락보다는 '핵심지 집중 현상'이 주된 흐름이 될 것이며, 자산 가치를 보존할 수 있는 입지 선정이 더욱 중요해질 전망입니다.
경제 / 부동산
1일 전
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부동산 경매에 참여하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매는 법원을 통해 매각되는 부동산을 입찰을 통해 매수하는 과정입니다. 5천만 원의 자본금으로도 충분히 도전 가능하며 다음의 절차를 따릅니다.1 .정보 수집 및 물건 검색대법원 경매정보 사이트나 유료 경매 사이트를 활용해 본인의 예산에 맞는 물건을 찾습니다. 초기에는 권리관계가 복잡하지 않고 가격이 저렴한 빌라 위주로 검색하는 것이 안전합니다.2. 권리분석 및 현장답사낙찰 후 인수해야 할 채무가 있는지 서류를 꼼꼼히 확인합니다. 또한 해당 부동산의 실제 상태와 주변 시세 및 미납 관리비 등을 확인하기 위해 반드시 현장을 방문해야 합니다.3 .입찰 참여 및 낙찰신분증과 도장 그리고 입찰 보증금 보통 최저가의 10퍼센트를 지참하여 관할 법원을 방문합니다. 기일 입찰표를 작성해 제출하며 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자로 선정됩니다.4 .잔금 납부 및 소유권 이전낙찰 후 법원으로부터 매각 허가 결정이 내려지면 정해진 기한 내에 잔금을 납부합니다. 이후 소유권 이전 등기를 마치고 기존 점유자와 협의하여 명도를 진행하면 모든 과정이 마무리됩니다.
경제 / 부동산
1일 전
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부동산 경매 매물이 나왔는지는 어디서 볼 수 있는건가요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매 정보는 크게 공적 기관에서 제공하는 정보와 민간 업체에서 가공하여 제공하는 정보로 나뉩니다. 각 서비스의 특징을 이해하고 활용하면 더욱 효율적인 물건 분석이 가능합니다.■법원 경매 정보대한민국 법원에서 운영하는 법원경매정보 홈페이지는 가장 공신력 있는 기초 자료를 제공합니다. 이곳에서는 전국의 모든 경매 사건을 무료로 조회할 수 있으며, 법원이 직접 공고하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 필수 서류를 열람할 수 있습니다. 가장 정확한 공식 데이터를 확인할 수 있다는 장점이 있지만, 사용자 인터페이스가 다소 딱딱하고 권리 관계에 대한 해석을 사용자가 직접 해야 한다는 특징이 있습니다.■민간 경매 정보 (지지옥션 등)지지옥션과 같은 민간 경매 사이트는 법원의 기초 데이터를 바탕으로 투자자가 보기 쉽게 정보를 재가공하여 제공합니다. 복잡한 등기부 등본의 권리 관계를 분석해 주거나 예상 배당표, 인근 지역의 낙찰 통계, 물건의 전경 사진 및 지도 서비스 등을 통합하여 보여줍니다. 이용료가 발생하는 유료 서비스가 많지만, 분석 시간을 단축하고 권리 분석의 실수를 줄여주기 때문에 전문적인 투자를 원하는 분들이 주로 활용합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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주말에도 부동산 경매를 진행할 수 있나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매는 기본적으로 법원에서 진행하며 법원의 업무 시간인 평일 오전 10시 전후에 기일 입찰이 시작됩니다. 따라서 토요일이나 일요일 혹은 공휴일에는 법원 경매가 열리지 않기 때문에 주말에 입찰에 참여하는 것은 불가능합니다. 다만 경매에 참여하기 전 단계인 현장 답사나 물건 분석 및 임장 활동은 주말에도 본인의 일정에 맞춰 충분히 진행할 수 있습니다. 평일에 법원을 방문하기 어려운 직장인의 경우에는 입찰 대리인 제도를 활용하는 방법이 있습니다. 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증 등을 준비하면 가족이나 지인 혹은 전문 경매 대리인이 대신 입찰표를 작성하고 제출할 수 있습니다. 최근에는 자산관리공사에서 진행하는 온비드 공매를 활용하는 분들도 많습니다. 공매는 인터넷을 통해 입찰이 이루어지므로 정해진 기간 내라면 시간과 장소에 구애받지 않고 주말에도 온라인으로 입찰서를 제출할 수 있어 평일에 시간을 내기 힘든 분들에게 좋은 대안이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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이사시점 불일치 전입신고 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.월세 집 만기 전 전세 집으로 이사하며 전입신고를 해야 하는 상황이군요. 전입신고를 옮기면 기존 월세 집의 대항력이 상실되어 보증금 보호가 어려워질 수 있습니다. 이럴 때는 가족 중 일부의 주민등록을 기존 집에 남겨두는 방법을 고려해 보세요. 세대주만 전입신고를 옮기고 세대원 중 한 명이라도 기존 집에 주소를 유지하면 대항력이 그대로 유지됩니다. 만약 혼자 거주하여 가족이 없다면 임차권 등기 명령을 신청할 수 있으나 이는 보통 계약 종료 후에 가능하므로 현재 시점에서는 집주인에게 상황을 설명하고 잔금일에 보증금을 미리 돌려받을 수 있는지 협의하는 것이 가장 확실합니다. 협의가 어렵다면 보증금 액수가 적을 경우에 한해 일시적인 위험을 감수하기도 하지만 안전을 위해서는 가족의 주소지를 활용하는 것이 가장 현실적인 대안입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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전세 계약 시 꼭 확인해야 할 주요 체크 포인트가 있을까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 계약 시 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리해 드립니다.1. 전입신고 및 확정일자 관련 유의사항전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적이고 강력한 수단입니다.대항력 발생 시점: 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 계약 당일부터 전입신고 익일까지 집주인이 근저당을 설정하지 않는다는 조건을 계약서 특약에 반드시 넣어야 합니다.신청 시기: 계약서를 작성한 직후 바로 확정일자를 받고 이사 당일 즉시 전입신고를 마치는 것이 가장 안전합니다.2. 계약서 작성 시 주의해야 할 특약 문구말뿐인 약속보다 서면으로 남긴 특약이 법적 분쟁 시 큰 힘이 됩니다.대출 관련: 전세자금대출 미승인 시 계약금 전액을 반환하고 계약을 무효로 한다는 문구를 넣으세요.권리 관계 유지: 잔금 지급 다음 날까지 등기부등본상의 권리 관계를 그대로 유지하며 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 조항이 필요합니다.세금 체납: 임대인은 국세나 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며 만약 체납으로 인해 문제가 발생할 경우 계약 해지 및 배상을 책임진다는 내용을 추가하면 좋습니다.3. 중개사를 통해 계약할 때 추가 확인 사항공인중개사의 설명만 믿기보다 직접 서류를 대조해 보는 꼼꼼함이 필요합니다.임대인 신원 확인: 계약 현장에 나온 사람이 실제 집주인인지 신분증과 등기부등본을 대조하세요. 만약 대리인이 왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 집주인과 직접 통화하여 계약 의사를 재확인해야 합니다.미납 국세 확인: 최근 전세 사기 예방을 위해 임대인의 동의 없이도 미납 국세 열람이 가능해졌습니다. 중개사에게 임대인의 세금 체납 여부 확인을 요청하세요.✔️특히 전세보증보험 가입 가능 여부: 해당 매물이 주택도시보증공사 등의 전세보증보험 가입이 가능한 조건인지 중개사를 통해 사전에 꼭 체크하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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지방선거 시즌에는 부동산 시장 흐름이 좋나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.지방선거 기간에는 후보자들이 지역 발전을 위한 다양한 개발 공약과 규제 완화 대책을 내놓기 때문에 부동산 시장에 대한 기대감이 높아지는 것이 일반적입니다. 도로 건설이나 지하철 연장 그리고 재건축 규제 완화 같은 공약들은 해당 지역의 자산 가치를 높이는 요인으로 작용하여 매수 심리를 자극하고 일시적인 가격 상승 압력을 유발하기도 합니다. 하지만 선거 공약은 실현 가능성이나 예산 확보 문제로 인해 실제 집행까지 오랜 시간이 걸리거나 무산되는 경우도 많으므로 주의가 필요합니다. 또한 부동산 시장의 흐름은 선거라는 단기적 변수보다 금리 정책이나 공급 물량 그리고 거시 경제 상황 같은 본질적인 요인에 더 큰 영향을 받습니다. 따라서 선거 시즌의 분위기에만 휩쓸려 투자 결정을 내리기보다는 실제 공약의 이행 가능성과 시장의 전반적인 수급 상황을 냉철하게 분석하여 신중하게 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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최근 20, 30대가 다시 영끌로 집을 매수하고 있다는데..
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 20대와 30대가 다시 무리한 대출을 통해 주택 매수에 나서는 현상은 주거 불안정과 자산 가치 상승에 대한 기대가 복합적으로 작용한 결과입니다. 전세 매물이 줄어들고 월세 부담이 급격히 늘어나는 상황에서 매달 버려지는 주거 비용을 지불하기보다는 차라리 대출 이자를 감당하며 내 집을 마련하는 것이 장기적으로 유리하다는 판단이 크게 작용하고 있습니다. 또한 향후 금리 인하에 대한 기대감과 공급 부족에 따른 집값 재상승 우려가 맞물리면서 지금이 아니면 영영 내 집 마련 기회를 놓칠 수 있다는 공포가 심리적 압박으로 다가온 것입니다. 비록 대출 규제와 경기 불확실성이 존재하지만 주거의 안정성을 확보하고 실물 자산을 보유함으로써 인플레이션에 대비하려는 전략적 선택으로 볼 수 있습니다. 다만 무리한 대출은 가계 경제에 큰 부담이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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서울의 아파트 가격은 계속 오를 수 밖에 없는 구조 일까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 현상은 공급 부족과 강력한 수요가 맞물린 구조적 문제입니다. 서울은 일자리 교육 인프라가 집중되어 있어 대체 불가능한 입지를 가집니다. 이를 지방으로 분산하기 위해서는 단순히 아파트를 짓는 것을 넘어 기업의 본사를 지방으로 이전하거나 파격적인 세제 혜택을 제공해야 합니다. 또한 지방 거점 도시에 서울 수준의 교육과 의료 서비스를 구축하여 정주 여건을 개선하는 것이 필수적입니다. 광역 교통망 확충을 통해 수도권 집중도를 낮추고 각 지역마다 특색 있는 산업 생태계를 조성한다면 장기적으로 인구와 자본의 분산을 기대할 수 있습니다. 정부의 일관된 지역 균형 발전 정책과 민간의 투자가 동시에 이루어져야 서울 쏠림 현상을 완화할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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오피스텔 1년 계약 후 나가려고 하는데요.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 따라서 중개업자의 조언대로 1월 5일에 통보했다면 4월 6일에 해지 효력이 발생하므로 그 시점부터 보증금 반환 청구가 가능하며 다음 세입자를 구하거나 중개보수를 부담할 법적 의무는 없습니다. 다만 원만한 해결을 위해 관리 회사와 계속 연락을 시도하여 4월 6일에 보증금을 돌려받을 수 있는지 명확히 확인하는 것이 필요합니다. 만약 4월 6일 이후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권 등기 명령 신청 등 법적 절차를 검토해야 합니다.■임대차 계약의 묵시적 갱신임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.다만, 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않습니다.이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
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