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보증금 5000만원 월세 환산 금액이 궁금합니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주택임대차보호법 기준 전월세 전환율 계산법정 전월세 전환율은 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 2.0%)'로 산출합니다. 현재 한국은행 기준금리 2.5%를 적용하면, 전환율은 연 4.5% (2.5% + 2.0%)가 됩니다. 이 수치는 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법적 상한선 역할을 합니다.2. 보증금 5,000만 원에 대한 월세 환산액돌려받으려는 보증금 차액 5,000만 원에 연 4.5%를 적용하면 연간 이자는 225만 원입니다. 이를 12개월로 나누면 월 18만 7,500원이 계산됩니다. 따라서 법정 기준을 따를 경우, 기존 월세 50만 원에 이 금액을 더한 68만 7,500원이 적정 월세가 됩니다.3. 시장 관례를 적용한 경우의 비교현장에서는 계산의 편의를 위해 연 5% 정도를 적용하기도 합니다. 만약 시장 관례인 연 5%를 적용한다면 월세는 20만 8,333원이 추가되어 약 71만 원이 됩니다.4. 임대인 협의 시 참고사항전환율은 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때 '감액'하는 경우에 적용되는 기준입니다. 임대인이 시중 대출 금리보다 낮은 전환율을 부담스러워할 수 있으므로, 계산된 68만 7,500원을 기준으로 협의를 시작하되 주변 월세 시세를 미리 파악하여 제안하는 것이 원만한 재계약에 도움이 됩니다.
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부동산
1일 전
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지금 다시 생각해보니... 저희 거주 중 오피스텔... 신탁이더군요.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.신탁 오피스텔이라는 점 때문에 걱정이 많으시겠지만, 신탁회사로부터 적법한 임대차 동의서(승낙서)를 받아 체결한 임대차 계약이라면 법적으로 일반 임대차 계약과 다를 바 없는 강력한 보호를 받습니다. 즉, 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있으며, 계약 종료 시 보증금 반환 의무 또한 임대인(위탁자 또는 수탁자)에게 명확히 존재합니다. 따라서 보증금을 당연히 돌려받지 못할 것이라 단정하여 월세를 체결 거부하거나 연체하는 것은 위험한 선택이 될 수 있습니다.월세를 5개월간 밀리는 행위는 명백한 계약 위반(차임 연체)에 해당합니다. 상가나 오피스텔의 경우 통상 2~3기 이상의 월세가 연체되면 임대인은 계약 해지를 통보하고 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 보증금을 돌려줄 의무와 별개로, 임차인이 거주하면서 월세를 내지 않는 것은 부당이득 혹은 계약 위반으로 간주되어 소송의 대상이 됩니다. 불안하시겠지만, 적법한 동의를 얻은 계약이라면 계약 종료 후 임차권등기명령 신청도 가능합니다. 지금은 감정적으로 월세를 미루기보다, 계약 종료 의사를 명확히 통보(내용증명 등)하고 종료 시점에 보증금을 반환받기 위한 법적 절차를 차근차근 준비하시는 것이 자산을 지키는 가장 안전한 방법입니다.
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부동산
1일 전
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25년 2월 25일에 오피스텔 계약했는데요
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법과 관련하여 혼란스러우신 상황을 명확히 정리해 드립니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인(질문자님)은 1년 계약의 유효함을 주장할 수 있으며, 묵시적 갱신 또한 가능합니다.1. 1년 계약도 유효한가요?주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우, 그 기간을 2년으로 보지만 임차인은 1년의 유효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 집주인은 "무조건 2년 살아야 한다"라고 주장할 수 없지만, 세입자는 "계약서대로 1년만 살고 나가겠다"라고 할 수 있는 권리가 있습니다.2. 묵시적 갱신이 성립하나요?네, 성립합니다. 1년 계약 종료 전(2개월 전까지)에 임대인이나 임차인 모두 아무런 의사 표시가 없었다면 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 갱신된 임대차 기간은 다시 2년으로 간주됩니다.3. 4월 5일에 나가는 것이 가능한가요? * 묵시적 갱신 상태인 경우: 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 질문자님이 이미 통지를 하셨고 그 시점이 1월 초라면, 3개월 뒤인 4월 5일경에 보증금 반환을 요구하며 퇴거하는 것이 법적으로 가능합니다. * 중도 퇴실인가요? 아닙니다. 묵시적 갱신 중 해지는 법이 보장하는 임차인의 권리이므로, 후임자를 직접 구하거나 중개수수료를 부담할 의무가 없습니다.4. 누구 말이 맞는 건가요?"무조건 2년을 채워야 한다"거나 "임차권 등기명령을 할 수 없다"는 답변은 틀린 정보입니다. * 임차권 등기명령: 묵시적 갱신 해지 통지 후 3개월이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못한다면 당연히 신청 가능합니다. * 후임자 문제: 3개월의 법적 기간이 지났다면 후임자 유무와 상관없이 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.요약 및 조언질문자님은 임차인으로서 1년 계약의 유효성을 주장할 권리가 있고, 묵시적 갱신 상황에서 해지 통보 후 3개월이 지났다면 법적으로 당당히 보증금 반환을 요구하실 수 있습니다. 집주인에게 "주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 따라 통지 후 3개월이 경과했으므로 보증금 반환을 요청한다"고 명확히 전달하시기 바랍니다.
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부동산
1일 전
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부동산은 앞으로 수도권과 서울 외에는 투자하면 안 되는 것이겠죠?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 현재 부동산 시장의 흐름을 보았을 때, "무조건 서울과 수도권"이라는 말씀은 90% 이상 맞는 말이지만, 나머지 10%의 '생존 가능한 지방'을 놓칠 수 있다는 점에서 약간의 보완이 필요합니다.현재 시장의 핵심 키워드는 '양극화'를 넘어선 '초양극화'입니다. 질문하신 대로 서울·수도권 집중 현상은 앞으로 더욱 심화될 것이 확실시되지만, 지방이라고 해서 모든 곳이 동시에 무너지는 것은 아닙니다.2026년 시장 전망을 바탕으로, '절대 사면 안 되는 지방'과 '서울만큼 버텨줄 지방의 조건'을 명확히 구분해 드리겠습니다.1. 왜 "서울과 수도권"이 정답이라고 하는가? (2026년의 특수성)지금 전문가들이 서울과 수도권 투자를 1순위로 꼽는 이유는 단순히 인구 때문만이 아니라, 2026~2027년에 닥칠 '공급 절벽' 때문입니다.공급 부족: 서울의 신규 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준으로 떨어지면서, 희소성이 극대화되고 있습니다.똘똘한 한 채: 세금과 금리 부담으로 인해 "어설픈 지방 아파트 10채보다 서울 핵심지 1채"를 선호하는 현상이 굳어졌습니다.지방 소멸 공포: 인구 감소 데이터가 매년 갱신되면서, 심리적으로 지방 투자를 꺼리는 현상이 가속화되었습니다.2. 지방 부동산, 이제 정말 끝인가? (하락할 곳 vs 살아남을 곳)"나머지 지방은 하락할 일만 남았나?"라는 질문에 대한 답은 "일자리가 없는 지방은 소멸하겠지만, '산업'과 '교통'이 결합된 지방은 살아남는다"입니다.앞으로 지방 부동산은 전체가 오르는 것이 아니라, 점 단위로 차별화되어 움직일 것입니다.A. 절대 투자하면 안 되는 지방 (매수 금지)단순 베드타운: 자체 일자리 없이 인근 도시로 출퇴근만 하는 지방 중소도시.인구 소멸 위험 지역: 군 단위 혹은 산업 기반이 무너진 구도심.공급 폭탄 지역: 인구는 줄어드는데 신도시 개발로 물량만 쏟아지는 지방 외곽.B. 서울만큼 버티거나 오를 수 있는 '지방의 생존 조건' 3가지서울이 아니더라도 다음 3가지 조건 중 하나 이상을 충족하는 곳은 투자가 유효합니다.반도체/2차전지 국가 첨단 산업 단지 (일자리)대기업(삼성, SK, LG 등) 공장이 실제로 가동되거나 증설되는 지역은 지방이라도 젊은 인구가 유입됩니다.예시: 충북 청주(2차전지), 천안·아산(디스플레이/반도체) 등은 단순 지방이 아니라 '산업 거점'으로 분류해야 합니다.서울까지 1시간대 접근성 혁명 (GTX 연장)행정구역은 지방이지만, 교통망 확충으로 사실상 '수도권화' 되는 지역입니다.예시: 천안·아산은 GTX-C 노선 연장 이슈로 인해 물리적 거리를 극복하고 수도권 생활권으로 편입되고 있습니다.지방 광역시의 '절대 대장' 지역 (그들만의 강남)지방 전체가 죽더라도, 그 지역의 부유층이 몰려사는 '학군지'와 '부촌'은 가격 방어력이 높습니다.예시: 부산 해운대구/수영구, 울산 남구, 대구 수성구(핵심지) 등. 이곳들은 지방 내에서도 "망해도 제일 늦게 망할 곳"이라는 인식이 있어 수요가 유지됩니다.3. 결론 및 조언질문자님의 생각처럼 "자산 증식(시세 차익)"을 최우선 목표로 한다면 서울과 수도권 상급지로 가는 것이 가장 안전하고 확률 높은 선택이 맞습니다.하지만 자금 여력이 부족하여 지방을 보셔야 한다면, "지방이니까 싸겠지"라는 생각으로 접근하시면 절대 안 됩니다. 지방일수록 오히려 '가장 비싸고, 일자리가 확실하며, 교통 호재가 있는 곳'만 골라서 들어가야 하는, 난이도가 훨씬 높은 시장이 되었습니다.
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부동산
1일 전
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매도 예정인데 특약사항이 괜찮을까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.계약서와 설명하신 상황을 종합해 볼 때, 이른바 '동시 진행(갭투자)' 형태의 거래로 보입니다. 매도인(질문자님) 입장에서 특히 주의하고 확인해야 할 위험 요소들을 짚어드리겠습니다.1. 매도인의 '임대인' 책임 문제 (특약 2번 관련)특약 2번에 따르면 매도인이 먼저 임대차 계약을 체결하고, 잔금 시 매수인이 이를 승계하도록 되어 있습니다.위험 요소: 매수인이 잔금을 치르기 전까지 법적인 임대인은 '매도인'입니다. 만약 그 사이 임차인이 계약을 파기하거나 문제가 생길 경우, 일차적인 책임이 매도인에게 돌아올 수 있습니다.대책: 임대차 계약서 작성 시, "본 임대차 계약은 매매 계약에 종속되며, 매매 계약 파기 시 본 임대차 계약도 무효로 한다"는 취지의 문구를 임대차 계약서에도 반드시 넣어야 합니다.2. 매수인(사업자)의 잔금 이행 능력 (특약 3번 관련)매수인이 사업자이고 임차인을 데려와서 전세금(2.2억)으로 잔금을 치르는 구조라면, 매수인의 실제 자기 자본 투입이 매우 적을 가능성이 큽니다.위험 요소: 만약 임차인이 잔금일에 전세금을 입금하지 못하면, 매수인도 매도인에게 잔금을 줄 수 없게 됩니다. 이때 매수인이 "돈이 없으니 계약을 못 하겠다"고 나오면 이도 저도 아닌 상황에 처할 수 있습니다.대책: 매수인의 신용이나 법인 상태를 확인하고, 잔금 미이행 시 계약금 몰취 외에 별도의 손해배상을 청구할 수 있음을 명확히 인지시켜야 합니다. (현재 제6조에 손해배상 기준이 계약금으로 되어 있으니 계약금을 충분히 받아두셨는지 확인하십시오.)3. 선수관리비 및 공과금 정산 (특약 5, 6번)특약에 선수관리비(294,000원)를 별도로 받는다고 명시한 점은 잘 되어 있습니다. 다만, 잔금일(1월 28일) 기준으로 관리비와 각종 공과금을 '영수증' 기준으로 정확히 정산하여 인계하는 것을 잊지 마세요.4. 매수인이 사업자(법인)일 경우 세무 이슈매수인이 법인사업자라면 추후 부가가치세(건물분) 정산 문제가 발생할 수 있습니다. (주택인 경우 면세지만, 주거용 오피스텔 등일 경우 확인 필요). 일반적인 아파트 매매라면 큰 문제는 없으나, 계약 주체가 개인인지 법인인지 다시 한번 확인하십시오.요약하자면: 가장 큰 리스크는 "임차인이 잔금을 제때 안 넣거나, 그로 인해 매수인이 잔금을 못 치르는 상황"입니다. 매수인이 데려온 임차인과 직접 소통하여 임차인의 잔금 지급 의사와 준비 상태를 반드시 확인하시고, 매매 잔금일과 임대차 잔금일을 완벽하게 일치시키시기 바랍니다.
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1일 전
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신축으로 봐주는 것은 대충 어느정도 기간까지인가여?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.신축 건물의 범위를 살펴보면 일반적으로 준공 후 5년 이내인 2021년 이후 지어진 건물들을 신축으로 분류합니다. 부동산 현장에서는 보통 5년 미만을 신축으로 보며 10년 이내인 2016년 이후 건물을 준신축이라고 부르는 것이 관례입니다. 특히 최근에는 고도화된 주차 시설이나 스마트 홈 시스템 같은 최신 설계가 적용된 5년 이내의 단지들이 신축으로서의 가치를 높게 평가받습니다. 다만 건축법이나 세법상으로는 사용승인일로부터의 기간을 엄격히 따지기도 하며 신축 빌라의 경우에는 보통 분양 후 첫 입주 상태를 의미하기도 합니다. 일반적인 거주용 건물이라면 지어진 지 5년이 지나지 않았을 때 가장 활발하게 신축 단지로 홍보되며 거주자들의 선호도 또한 이 시기에 가장 집중됩니다. 따라서 오늘 시점에서는 2021년경에 완공된 건물까지를 확실한 신축 범위로 생각하시면 적절합니다.
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1일 전
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빌라 장기수선충당금 수금 질문합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 사전 공지 없는 부과의 정당성장기수선충당금을 징수하기 위해서는 보통 공동주택관리법 또는 해당 빌라의 관리규약에 근거가 있어야 합니다.* 절차적 하자: 관리업체가 임의로 항목을 신설할 수는 없습니다. 입주자대표회의(또는 관리단)의 의결이 있었는지, 관리규약에 해당 내용이 명시되어 있는지 확인이 필요합니다.* 공지 미비: 만약 입주민들의 동의나 규약 개정 없이 업체가 독단적으로 부과했다면 절차상 하자를 문제 삼아 이의를 제기할 수 있습니다.2. 대응 방법 및 조언이미 납부한 금액을 돌려받거나 부과를 취소하기 위해서는 아래 단계를 추천합니다.* 관리소(업체)에 근거 자료 요청: "장기수선충당금 부과의 근거가 되는 관리단 의결서나 관리규약 개정안을 보여달라"고 요청하세요.* 관리단(반장 혹은 대표) 확인: 소규모 빌라의 경우 관리업체와 계약한 입주자 대표가 있을 것입니다. 대표를 통해 해당 항목 신설이 입주민들의 합의에 의한 것인지 확인하십시오.* 지자체 도움: 공동주택관리법 위반 여부는 국토교통부 민원도 가능하지만, 실질적인 지도 감독 권한은 해당 구청(주택과 또는 공동주택과)에 있습니다. 구청에 '사전 고지 및 의결 없는 관리비 항목 신설'에 대해 민원을 제기하거나 상담을 받으시는 것이 가장 빠릅니다.3. 장기수선충당금의 성격장기수선충당금은 아파트나 빌라의 주요 시설(엘리베이터, 외벽 도색, 옥상 방수 등)을 교체하거나 보수하기 위해 적립하는 돈입니다.* 자가(소유자)인 경우: 세입자와 달리 소유자는 해당 건축물의 가치를 유지할 책임이 있으므로, ✔️원칙적으로 소유자가 부담하는 비용이 맞습니다. 따라서 계약이 끝나도 업체로부터 돌려받는 돈이 아닙니다. * 세입자인 경우: 관리비에 포함해 납부했다면 이사 시 소유자에게 반환을 청구할 수 있지만, 질문자님은 자가이므로 납부 의무자 본인에 해당합니다.
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1일 전
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1주택자가 1주택자집으로 세대원 전입신고 가능 여부
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 현재 혼인신고 전이라면 법적으로 각각 별도 세대이므로 신랑분 집으로 전입신고를 하는 것 자체에는 아무런 제약이 없습니다. 단순히 거주지를 옮기는 행정 절차일 뿐이며, 동거인 자격으로 세대원이 되는 것은 가능합니다. 하지만 향후 부동산 세금 및 청약 측면에서 주의가 필요합니다.
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1일 전
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임대차 계약이 끝나고 보증금 반환시점에 집주인과 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 남편의 실제 거주지를 입증하여 임대인의 청구가 부당함을 주장하세요.남편은 별도 주소지에 전입신고가 되어 있고 그곳에서 생활하는 독립된 세대주입니다. 단지 배우자 집을 자주 방문했다는 이유로 거주 인원에 포함해 수도세를 요구하는 것은 계약 취지에 어긋나는 부당한 주장임을 명시하세요.2. 남편 거주지의 공과금 납부 영수증을 실거주 증빙 자료로 제시하세요.남편 명의의 전기 및 수도 요금 고지서는 남편이 다른 곳에서 정상적으로 생활하고 있음을 보여주는 명확한 물증입니다. 동일 인물이 두 장소에서 동시에 거주하며 수도를 사용할 수 없으므로 이를 근거로 임대인의 논리를 반박하세요.3. 정당한 방문권 행사임을 강조하고 보증금 전액 반환을 강력히 요구하십세요.지인의 방문은 임차인의 당연한 권리이며 이를 유료화하는 것은 사생활 침해 요소가 큽니다. 증거 자료와 함께 보증금 미반환 시 법적 조치를 취하겠다는 의사를 분명히 전달하여 임대인이 부당한 공제를 포기하도록 압박하시기 바랍니다.
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1일 전
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아파트 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 발생 가능한 문제점 채무 미변제 리스크: 매도인이 잔금을 받고도 근저당권(대출)을 상환하지 않으면, 해당 부동산에 경매가 진행될 위험이 있습니다. 가압류 및 추가 담보: 근저당권 외에 다른 가압류나 권리 관계가 얽혀 있을 경우 소유권 이전 등기에 차질이 생길 수 있습니다.■ 매매계약서 작성 시 필수 특약 사항1. 계약서 작성 시 특약 사항에 매도인이 잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소한다는 내용을 반드시 포함해야 합니다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 계약 해제와 손해 배상을 청구할 수 있다는 문구를 넣는 것이 안전합니다.2. 잔금 당일에는 매도인과 함께 해당 은행에 방문하여 대출금을 직접 상환하거나 법무사를 통해 상환 영수증을 즉시 확인해야 합니다. 매도인이 잔금을 받아 다른 용도로 사용할 경우 매수인이 채무를 떠안게 될 위험이 있기 때문입니다.3. 계약 체결 전후로 등기부등본을 수시로 발급받아 근저당 외에 가압류나 다른 권리 설정이 추가되었는지 확인해야 합니다. 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 권리 관계의 변동이 없어야 안전한 소유권 취득이 가능합니다.
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1일 전
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