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신축으로 봐주는 것은 대충 어느정도 기간까지인가여?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.신축 건물의 범위를 살펴보면 일반적으로 준공 후 5년 이내인 2021년 이후 지어진 건물들을 신축으로 분류합니다. 부동산 현장에서는 보통 5년 미만을 신축으로 보며 10년 이내인 2016년 이후 건물을 준신축이라고 부르는 것이 관례입니다. 특히 최근에는 고도화된 주차 시설이나 스마트 홈 시스템 같은 최신 설계가 적용된 5년 이내의 단지들이 신축으로서의 가치를 높게 평가받습니다. 다만 건축법이나 세법상으로는 사용승인일로부터의 기간을 엄격히 따지기도 하며 신축 빌라의 경우에는 보통 분양 후 첫 입주 상태를 의미하기도 합니다. 일반적인 거주용 건물이라면 지어진 지 5년이 지나지 않았을 때 가장 활발하게 신축 단지로 홍보되며 거주자들의 선호도 또한 이 시기에 가장 집중됩니다. 따라서 오늘 시점에서는 2021년경에 완공된 건물까지를 확실한 신축 범위로 생각하시면 적절합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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빌라 장기수선충당금 수금 질문합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 사전 공지 없는 부과의 정당성장기수선충당금을 징수하기 위해서는 보통 공동주택관리법 또는 해당 빌라의 관리규약에 근거가 있어야 합니다.* 절차적 하자: 관리업체가 임의로 항목을 신설할 수는 없습니다. 입주자대표회의(또는 관리단)의 의결이 있었는지, 관리규약에 해당 내용이 명시되어 있는지 확인이 필요합니다.* 공지 미비: 만약 입주민들의 동의나 규약 개정 없이 업체가 독단적으로 부과했다면 절차상 하자를 문제 삼아 이의를 제기할 수 있습니다.2. 대응 방법 및 조언이미 납부한 금액을 돌려받거나 부과를 취소하기 위해서는 아래 단계를 추천합니다.* 관리소(업체)에 근거 자료 요청: "장기수선충당금 부과의 근거가 되는 관리단 의결서나 관리규약 개정안을 보여달라"고 요청하세요.* 관리단(반장 혹은 대표) 확인: 소규모 빌라의 경우 관리업체와 계약한 입주자 대표가 있을 것입니다. 대표를 통해 해당 항목 신설이 입주민들의 합의에 의한 것인지 확인하십시오.* 지자체 도움: 공동주택관리법 위반 여부는 국토교통부 민원도 가능하지만, 실질적인 지도 감독 권한은 해당 구청(주택과 또는 공동주택과)에 있습니다. 구청에 '사전 고지 및 의결 없는 관리비 항목 신설'에 대해 민원을 제기하거나 상담을 받으시는 것이 가장 빠릅니다.3. 장기수선충당금의 성격장기수선충당금은 아파트나 빌라의 주요 시설(엘리베이터, 외벽 도색, 옥상 방수 등)을 교체하거나 보수하기 위해 적립하는 돈입니다.* 자가(소유자)인 경우: 세입자와 달리 소유자는 해당 건축물의 가치를 유지할 책임이 있으므로, ✔️원칙적으로 소유자가 부담하는 비용이 맞습니다. 따라서 계약이 끝나도 업체로부터 돌려받는 돈이 아닙니다. * 세입자인 경우: 관리비에 포함해 납부했다면 이사 시 소유자에게 반환을 청구할 수 있지만, 질문자님은 자가이므로 납부 의무자 본인에 해당합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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1주택자가 1주택자집으로 세대원 전입신고 가능 여부
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 현재 혼인신고 전이라면 법적으로 각각 별도 세대이므로 신랑분 집으로 전입신고를 하는 것 자체에는 아무런 제약이 없습니다. 단순히 거주지를 옮기는 행정 절차일 뿐이며, 동거인 자격으로 세대원이 되는 것은 가능합니다. 하지만 향후 부동산 세금 및 청약 측면에서 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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임대차 계약이 끝나고 보증금 반환시점에 집주인과 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 남편의 실제 거주지를 입증하여 임대인의 청구가 부당함을 주장하세요.남편은 별도 주소지에 전입신고가 되어 있고 그곳에서 생활하는 독립된 세대주입니다. 단지 배우자 집을 자주 방문했다는 이유로 거주 인원에 포함해 수도세를 요구하는 것은 계약 취지에 어긋나는 부당한 주장임을 명시하세요.2. 남편 거주지의 공과금 납부 영수증을 실거주 증빙 자료로 제시하세요.남편 명의의 전기 및 수도 요금 고지서는 남편이 다른 곳에서 정상적으로 생활하고 있음을 보여주는 명확한 물증입니다. 동일 인물이 두 장소에서 동시에 거주하며 수도를 사용할 수 없으므로 이를 근거로 임대인의 논리를 반박하세요.3. 정당한 방문권 행사임을 강조하고 보증금 전액 반환을 강력히 요구하십세요.지인의 방문은 임차인의 당연한 권리이며 이를 유료화하는 것은 사생활 침해 요소가 큽니다. 증거 자료와 함께 보증금 미반환 시 법적 조치를 취하겠다는 의사를 분명히 전달하여 임대인이 부당한 공제를 포기하도록 압박하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
1일 전
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아파트 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 발생 가능한 문제점 채무 미변제 리스크: 매도인이 잔금을 받고도 근저당권(대출)을 상환하지 않으면, 해당 부동산에 경매가 진행될 위험이 있습니다. 가압류 및 추가 담보: 근저당권 외에 다른 가압류나 권리 관계가 얽혀 있을 경우 소유권 이전 등기에 차질이 생길 수 있습니다.■ 매매계약서 작성 시 필수 특약 사항1. 계약서 작성 시 특약 사항에 매도인이 잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소한다는 내용을 반드시 포함해야 합니다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 계약 해제와 손해 배상을 청구할 수 있다는 문구를 넣는 것이 안전합니다.2. 잔금 당일에는 매도인과 함께 해당 은행에 방문하여 대출금을 직접 상환하거나 법무사를 통해 상환 영수증을 즉시 확인해야 합니다. 매도인이 잔금을 받아 다른 용도로 사용할 경우 매수인이 채무를 떠안게 될 위험이 있기 때문입니다.3. 계약 체결 전후로 등기부등본을 수시로 발급받아 근저당 외에 가압류나 다른 권리 설정이 추가되었는지 확인해야 합니다. 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 권리 관계의 변동이 없어야 안전한 소유권 취득이 가능합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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재개발 되는 지역의 권리산정일은 어떻게 알 수 있나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재개발 지역에서 입주권을 받을 수 있는 기준이 되는 권리산정기준일은 투자 시 가장 먼저 확인해야 할 중요한 요소입니다. 1. 지자체 홈페이지 및 고시문 확인가장 정확한 방법은 해당 구역이 속한 시·군·구청 홈페이지의 '고시/공고' 게시판을 확인하는 것입니다. 검색 키워드: '정비구역 지정 고시', '권리산정기준일 고시' 등으로 검색하면 해당 구역의 기준일이 명시된 공문을 찾을 수 있습니다. 서울시의 경우 '정비사업 정보몽땅' 사이트를 통해 각 구역의 진행 단계와 주요 고시 내용을 한눈에 확인할 수 있습니다.2. 해당 지자체 담당 부서 문의온라인 확인이 어렵다면, 해당 지역의 시청이나 구청의 재개발·재건축 담당 부서(주거정비과 등)에 직접 전화하거나 방문하여 문의하는 것이 가장 확실합니다. 특정 지번을 알려주면 해당 필지의 권리산정일 적용 여부를 안내받을 수 있습니다.✔️3. 재개발 조합 및 추진위원회 사무실이미 조합이 설립되었거나 추진위원회가 구성된 지역이라면, 조합 사무실에 문의하는 것이 빠릅니다. 조합은 분양대상자 산정 기준을 명확히 파악하고 있으므로, 신축 빌라 매수 등을 고려 중이라면 반드시 확인 절차를 거쳐야 합니다.4. 인근 공인중개사사무소 활용지역 사정에 밝은 구역 내 공인중개사를 통해서도 확인이 가능합니다. 다만, 책임 소재가 있을 수 있으므로 중개사의 답변을 참고하되, 최종적으로는 고시문 등 공적 서류를 통해 본인이 직접 재확인하는 과정이 필요합니다. □지역별 차이: 서울시와 경기도, 혹은 기타 지방자치단체의 조례에 따라 기준일 설정 방식이 다를 수 있으므로 해당 지역의 조례를 반드시 함께 확인하세요.
경제 / 부동산
1일 전
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한국에 인구 감소로인해서 집값이 떨어질까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.인구 감소가 주택 시장에 미치는 영향은 단순히 총인구의 숫자보다 가구 구조의 변화와 지역별 양극화에 주목해야 합니다. 현재 한국은 저출생으로 인해 인구는 줄고 있으나, 1인 가구의 폭발적인 증가로 인해 주택을 필요로 하는 전체 가구 수는 여전히 유지되거나 늘어나는 추세입니다. 따라서 인구가 줄어든다고 해서 모든 지역의 집값이 즉각적으로 폭락한다고 보기는 어렵습니다.오히려 질문하신 것처럼 지역 간 격차가 벌어지는 '양극화'가 가속화될 것입니다. 교육, 의료, 일자리 등 주요 인프라가 집중된 서울과 수도권 핵심 지역은 인구가 줄어들수록 오히려 안전 자산으로서의 가치가 부각되어 수요가 쏠리는 현상이 나타납니다. 반면, 인프라가 부족하고 고령화가 심각한 지방 중소도시나 외곽 지역은 빈집이 늘어나며 실질적인 가격 하락을 피하기 어렵습니다.이는 이미 인구 감소를 겪은 일본의 사례에서도 명확히 드러납니다. 도쿄 도심의 집값은 신고가를 경신할 정도로 높지만, 지방의 빈집 문제는 사회적 화두가 되었습니다. 결론적으로 인구 감소 시대의 부동산 시장은 전체적인 하락보다는 '핵심지 집중 현상'이 주된 흐름이 될 것이며, 자산 가치를 보존할 수 있는 입지 선정이 더욱 중요해질 전망입니다.
경제 / 부동산
1일 전
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부동산 경매에 참여하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매는 법원을 통해 매각되는 부동산을 입찰을 통해 매수하는 과정입니다. 5천만 원의 자본금으로도 충분히 도전 가능하며 다음의 절차를 따릅니다.1 .정보 수집 및 물건 검색대법원 경매정보 사이트나 유료 경매 사이트를 활용해 본인의 예산에 맞는 물건을 찾습니다. 초기에는 권리관계가 복잡하지 않고 가격이 저렴한 빌라 위주로 검색하는 것이 안전합니다.2. 권리분석 및 현장답사낙찰 후 인수해야 할 채무가 있는지 서류를 꼼꼼히 확인합니다. 또한 해당 부동산의 실제 상태와 주변 시세 및 미납 관리비 등을 확인하기 위해 반드시 현장을 방문해야 합니다.3 .입찰 참여 및 낙찰신분증과 도장 그리고 입찰 보증금 보통 최저가의 10퍼센트를 지참하여 관할 법원을 방문합니다. 기일 입찰표를 작성해 제출하며 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰자로 선정됩니다.4 .잔금 납부 및 소유권 이전낙찰 후 법원으로부터 매각 허가 결정이 내려지면 정해진 기한 내에 잔금을 납부합니다. 이후 소유권 이전 등기를 마치고 기존 점유자와 협의하여 명도를 진행하면 모든 과정이 마무리됩니다.
경제 / 부동산
1일 전
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부동산 경매 매물이 나왔는지는 어디서 볼 수 있는건가요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매 정보는 크게 공적 기관에서 제공하는 정보와 민간 업체에서 가공하여 제공하는 정보로 나뉩니다. 각 서비스의 특징을 이해하고 활용하면 더욱 효율적인 물건 분석이 가능합니다.■법원 경매 정보대한민국 법원에서 운영하는 법원경매정보 홈페이지는 가장 공신력 있는 기초 자료를 제공합니다. 이곳에서는 전국의 모든 경매 사건을 무료로 조회할 수 있으며, 법원이 직접 공고하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 필수 서류를 열람할 수 있습니다. 가장 정확한 공식 데이터를 확인할 수 있다는 장점이 있지만, 사용자 인터페이스가 다소 딱딱하고 권리 관계에 대한 해석을 사용자가 직접 해야 한다는 특징이 있습니다.■민간 경매 정보 (지지옥션 등)지지옥션과 같은 민간 경매 사이트는 법원의 기초 데이터를 바탕으로 투자자가 보기 쉽게 정보를 재가공하여 제공합니다. 복잡한 등기부 등본의 권리 관계를 분석해 주거나 예상 배당표, 인근 지역의 낙찰 통계, 물건의 전경 사진 및 지도 서비스 등을 통합하여 보여줍니다. 이용료가 발생하는 유료 서비스가 많지만, 분석 시간을 단축하고 권리 분석의 실수를 줄여주기 때문에 전문적인 투자를 원하는 분들이 주로 활용합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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주말에도 부동산 경매를 진행할 수 있나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매는 기본적으로 법원에서 진행하며 법원의 업무 시간인 평일 오전 10시 전후에 기일 입찰이 시작됩니다. 따라서 토요일이나 일요일 혹은 공휴일에는 법원 경매가 열리지 않기 때문에 주말에 입찰에 참여하는 것은 불가능합니다. 다만 경매에 참여하기 전 단계인 현장 답사나 물건 분석 및 임장 활동은 주말에도 본인의 일정에 맞춰 충분히 진행할 수 있습니다. 평일에 법원을 방문하기 어려운 직장인의 경우에는 입찰 대리인 제도를 활용하는 방법이 있습니다. 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증 등을 준비하면 가족이나 지인 혹은 전문 경매 대리인이 대신 입찰표를 작성하고 제출할 수 있습니다. 최근에는 자산관리공사에서 진행하는 온비드 공매를 활용하는 분들도 많습니다. 공매는 인터넷을 통해 입찰이 이루어지므로 정해진 기간 내라면 시간과 장소에 구애받지 않고 주말에도 온라인으로 입찰서를 제출할 수 있어 평일에 시간을 내기 힘든 분들에게 좋은 대안이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
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