답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기에 가장 효과적인 대비책은 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 전세보증보험에 가입했으나 대항력이나 우선변제권이 상실된 경우, 보증금 반환 채권을 타인에게 양도한 경우, 전세계약과 동시에 매매계약이 이루어져서 보증금을 돌려받기 어려운 경우 등의 경우는 보험금 지급이 거절될 수 있습니다.전세보증보험에 가입하려면 보증 받고자 하는 전세보증금이 집값 담보인정비율(90%)이내라고 해도 선순위채권이 없는지 확인해 보셔야 합니다. 보증한도는 주택가격 x 담보인정비율 – 선순위채권인데 등기부등본상 근저당이 설정되어 있으면 이 금액을 빼주어야 합니다. 또한 등기부등본상 갑구에 경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등이 없어야 하고 을구에 선순위채권이 있는 경우 주택가액(주택가격 x 담보인정비율)의 60%이내여야 하고, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 합니다. 계약을 하실 때는 혹시 모를 상황을 대비하기 위해 특약으로 전세보증보험이 안되면 계약을 취소하고 계약금을 반환한다는 등 조건을 걸어 놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권전매제한이 풀리게되면 보통 가격이 오르는 경우가 많으나 이는 해당 입지, 공급량 또는 경기의 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 서울의 인기지역의 경우에는 수요에 비해 공급이 적으므로 전매제한 해제를 기다리는 대기수요로 인해 가격이 상승할 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미국이 기준 금리를 인하하면 우리나라도 기준금리를 인하할 가능성은 있으나 아직 미국과 우리나라간의 금리 차이가 큰 편이며 최근 부동산정책에도 불구하고 집값이 다시 상승세를 보이고 있다보니 우리나라는 기준 금리를 동결할 가능성이 점쳐지고 있습니다. 또한 기준금리가 인하되더라도 은행권에서 적용하는 주담대 금리 등은 정부의 정책에 영향을 받으므로 시차를 보일 가능성이 높아서 바로 적용되지 않을 가능성이 높습니다. 이는 경제상황의 변화와 정부의 정책 기조 등에 따라서 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.관리비를 납부하지 않은 경우 납부하지 않은 사유를 솔직하게 임대인에게 이야기하고 (임대인이 고지를 하지 않았다면 일부 책임이 있을 수도 있을 것입니다.) 먼저 밀린 관리비를 납부한 후 정산시에 장기수선충당금을 돌려받는 등의 방법을 취해야할 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 인근에 지하철역이 생겨서 역세권이 되면 집값이 오를 수 있는데, 구체적인 상황이나 조건에 따라서 달라질 수 있으므로 몇 %가 오를 지에 대해서는 확정하기 어렵습니다. 하지만 일반적으로 지하철 개통에 따른 집값은 개통전보다는 개통후가 가격이 더 오르는 것으로 나타났으며, 저평가 지역일수록 가격 상승률이 높다고 합니다. 또한 거리가 가까울수록 가격이 더 비싸게 형성되는 것으로 나타났다고 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발은 확정이 되더라도 10년 이상의 기간이 소요될 수 있고 조합원간 갈등 등 여러가지 문제가 발생할 가능성이 있다보니 확정 되지도 않은 지역의 주택을 구입해서 기다리면 자칫 오랜기간동안 자금이 묶여서 활용을 할 수 없게될 가능성이 있으므로 투자를 하신다면 재개발이 확정된 곳을 택하시는 것이 나은 선택이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계속되는 부동산대책에도 불구하고 서울과 경기도의 인기지역을 중심으로 집값이 계속 상승하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 인기지역을 중심으로한 주택에 대한 수요는 많으나, 가장 주택 수요가 많은 수도권 인기지역은 이미 주택을 공급할 수 있는 토지도 한정되어 있고 재개발이나 재건축은 많은 사람들의 이권 상충으로 진행이 쉽지않은데다가 아파트 위주의 공급은 건설에만도 수년씩 소요되다보니 당장 주택을 공급할 수 없어 근본적인 해결책인 공급이 태부족한 현실로 인한 것 입니다. 이러한 문제는 그 어느 누가 나서더라도 해결이 쉽지 않은 상황인데, 지난 정부시절 금리 상승으로 잠시 낮아졌던 수요가 금리 인하 기조로 바뀌면서 다시금 매수 심리가 살아난데다가 사람들의 인식에 민주당이 정권을 잡으면 집값이 오른다고 되어 있다보니 더욱 문제가 되고 있는 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약을 갱신하려는 경우 세입자는 계약종료 2개월전까지 임대인에게 계약 연장의 의사를 밝혀야 합니다. 만일 2년 계약인 경우, 임차인이 계약종료 2개월전까지 아무런 연락을 하지 않았고 임대인도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 아무런 연락을 하지 않았다면 이미 동일한 조건으로 2년간 묵시적 갱신으로 된 것으로 볼 수 있습니다. 반면 1년 계약인 경우에는 기본 기간인 2년으로 변경된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 계약이 1년인지 2년인지에 따라서 상황이 달라질 수 있으며, 계약만료 전에 다른 월세 계약 체결은 가능하지만 기존 주택의 계약 종료시점을 먼저 확인하셔야 하는데, 이는 기존 주택에서 전출을 하게되면 대항력이 사라져서 보증금을 받기가 어려워 질 수 있기 때문입니다. 대항력은 전입신고와 거주로 서 이루어지므로 이사 당일에 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 계약 만료 이전에 이사를 하시더라도 계약종료시까지 월세는 부담하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세보증금이 최우선변제금액 이하이고 등기부등본상 별다른 권리관계도 없으며, 임대인 정보조회 상 임대인이 다주택자가 아니고 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 없는 등 별다른 문제가 없는 경우, 이사를 하셔서 대항력을 확보하고 확정일자를 받는다면 큰 문제는 없을 수 있습니다. 그리고 공인중개사와 특별히 중개수수료를 언제 주겠다고 협의한 바가 없다면 잔금 지불시 지불하셔도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 전세 1억 4천만원인 경우 상한요율 0.3%가 적용되므로 42만원에 부가세는 별도(추가)로 적용될 수 있습니다.