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세입자 낀 아파트를 매수했어요. 다음주 계약서쓰는데 특약사항 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직접거주를 목적으로 세입자 낀 아파트를 구매하는 경우에는 세입자의 거주 일정이 중요하므로 반드시 세입자와 직접 접촉하여 퇴거일정을 확정하여 퇴거확약서를 받으셔야 합니다. 그렇지 않다면 세입자는 기존 계약서상의 날자까지 거주할 수 있으며, 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료해야 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 계약기간 종료가 되었을 때 직접거주할 수 있습니다. 계약서 특약난에도 이와 관련한 사항을 기재하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
14시간 전
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앞으로는 임차인의 정보도 임대인에게 제공해야 하는 건가요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인 정보조회 제도는 2025년 5월 27일부터 확대 시행되었는데, HUG가 보유한 보증 데이터를 기반으로 하여 전세계약전 임대인의 동의와 무관하게 집주인의 전세보증보험 가입 건수, 보증가입 금지 대상 여부, 최근 3년간 전세보증금 반환사고 이력 등을 확인할 수 있는 제도 입니다.
경제 / 부동산
15시간 전
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집 안나가는 경우 전세금 못돌려 받나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 매매와 상관없이 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해 주어야 합니다. 만일 계약종료일까지 보증금 반환이 되지 않으면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들이기 어렵게 하여 임대인을 압박할 수 있는데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.
경제 / 부동산
19시간 전
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토지거래허가(토허제) 지역 매수 시 실거주 일주일 유예 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역인 경우 허가일로부터 4개월 이내에 입주 및 실거주 개시가 일반적인데, 등기일이 4개월보다 빠른 경우에는 등기일부터 실거주 의무가 시작됩니다. 만일 부득이한 사유로 입주가 불가능한 경우에는 허가 관청에 소명하여 입주시기 유예가 가능할 수 있으므로 허가 관청에 문의해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
19시간 전
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세대분리 후 주택담보 생활안정자금 대출 차용
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님의 생활안정자금대출은 본인이나 가족의 생활자금이나 의료비, 교육비 등 실수요 목적으로 사용해야하므로 용도외의 주택구입 등의 목적으로 사용을 하는경우에는 대출위반으로 제재를 받을 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 차용이나 증여나 모두 자금흐름을 추적하는 금융감독원등의 모니터링에 걸릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
19시간 전
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집주인이 바뀐 사실을 뒤늦게 알았습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되었더라도 주택임대차보호법 제3조 4항 “임차주택의 양수인(매수인)은 임대인(매도인)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 되어 있어 기존의 임대차계약서는 그대로 유효하므로 걱정하지 않으셔도됩니다. 집주인이 직접거주 등으로 거절하지 않는 이상 계약갱신청구권의 사용을 통한 계약 연장도 가능 합니다. 양도인(매도인)의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되므로 모든 채권과 채무가 양수인에게 이전되는 것입니다.
경제 / 부동산
19시간 전
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부동산 매매 시 궁금한점 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.언급하신것처럼 우리나라의 등기에는 공신력이 없으므로 위조에 의한 근저당 말소인 경우에는 인정이 되지 않을 수 있으며 위조로 인해 근저당이 유효한 경우라면 인수를 해야 합니다. 하지만 이러한 경우 매도인이나 위조 행위자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이러한 사항을 방지하기 위해 계약서 상에 잔금전에 모든 근저당 및 기타 처분제한 또는 제한물권의 권리를 매도인이 말소하고 그렇지 않을 경우 계약을 해제하고 납입된 금액을 반환하며 손해배상을 한다는 등의 특약을 넣는 것이 필요합니다. 또한 매매 과정에서 발생하는 손실을 방지하기 위한 부동산권리보험에 가입하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
20시간 전
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부동산 없이 집주인과 세입자 단독으로 전세계약(연장 포함) 진행하는 것 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갱신 계약인 경우에는 임대인과 임차인간에 직접 계약서를 작성 하셔도 무방합니다만, 전세대출이 있는 경우에는 대출기관에 공인중개사의 도장이 있어야 하는지를 먼저 문의해보셔야 합니다. 기존계약서를 참조하여 신규로 계약서를 작성(기존 계약의 연장 계약임 명기 필요)하셔도 되고 기존 계약서상에 변경된 금액과 기간 등을 기재하고 양 당사자가 사인이나 날인을 하셔도 됩니다. 금액이 증가한 부분에 대한 권리확보를 위해 계약서에 확정일자를 받으셔야 하고 임대차신고도 하셔야 합니다. 등기부등본상에 새로운 권리관계가 있는지 등도 확인해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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부동산 임대차 계약 관련해서 문의 기간연장계약
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기간을 연장하는 계약인 경우에는 "본 계약은 기존의 00년 0월 0일 ~ 00년 0월 0일까지의 계약에 대한 갱신 계약이며~" 등의 문구를 넣으시면 됩니다. 갱신청구권을 사용하였다면 갱신청구권을 사용하였다는 증빙자료 (문자 등)를 확보하고 계시면되는데, 자료가 없다면 임차인에게 문자를 보내서 확인을 받으시거나 상황을 정리하여 내용증명을 보내시면 됩니다.
경제 / 부동산
1일 전
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도심형 생활 주택이 갖고 있는 장단점은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시형생활주택은 서민들이나 1인, 2인 소형 가구들의 주거 안정화를 위한 주택으로 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 주차공간이 적고 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있습니다. 도시형 생활주택은 개별 등기가 가능 하며, 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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