답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자본주의 사회에서는 물가가 계속 오르는 것이 보통입니다. 이는 기업이 수익을 늘리기위해 가격을 올리고, 정부에서 통제하는 중앙은행은 경제가 계속 성장하도록 화폐 공급을 늘리므로 돈의 가치는 떨어지게 되고 자연스럽게 물가가 오르는 것인데 이에 따라서 자연스럽게 부동산 가격도 상승하게됩니다.하지만 상승률이 높은 것이 문제인데, 특히 서울의 아파트 가격이 계속해서 상승하는 이유는, 수요는 많은데 비해 공급이 한정적이고 그에 따른 주택 수요자들의 불안 심리와 정부의 정책이 일관되지 않음 등이 합쳐져서 빚어진 결과로 볼 수 있습니다. 기본적으로 서울의 주택수는 부족한 편인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있는 것으로 나타났으며, 주택보급률은 2024년 기준 93.9% 이나, 실제 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 2024년 기준 서울은 44.1% 밖에 되지 않았으며 이마저도 노후 불량주택이 많은 것을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요는 엄청나게 많다고 할 수 있습니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되어있고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되고 있습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택수는 세대별로 판단되므로 부부가 각각 1채씩 가지고 있으면 2주택으로 다주택자에 해당합니다. 최근 이슈가 되고 있는 것은 다주택자가 주택을 매도할 때 양도세가 중과되는 것인데, 이는 매도하지 않으면 과세되지 않지만 보유세에 대한 증세도 언급되고 있어서 고가주택을 보유하셨다면 재산세와 종부세가 부담이 좀 될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면, 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다. 빌라는 건축법상의 용어가 아니며 보통은 다세대주택, 연립주택 등을 빌라라고 하는데, 다가구주택도 포함하여 빌라라고 통칭하기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인천의 집값은 한때 크게 상승했었으나 정부의 강력한 부동산 규제와 고금리 기조 유지에 최근 아파트 공급이 과잉되면서 주택구입 보다는 관망 상태로 변화하여 전반적인 약세를 보이고 있습니다. 또한 사람들이 선호하는 순서가 서울의 핵심지역, 서울 외곽이나 경기도의 상급지, 인천이나 경기도의 기타지역 순서로 선호하다보니 집값도 이러한 순서로 오르는 경향이 있습니다. 향후 GTX-B노선이나 수도권 제2순환 고속도로 등이 진척된다면 역세권을 위주로 집값이 반등할 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자가 아닌 1주택자라면 12억까지는 양도세도 비과세되고, 아직 정부의 안이 나오지는 않았지만 보유세인 재산세에적용되는 공정시장가액비율도 1주택자 재산세 부담 완화를 위해 공시가격 3억이하 43%, 3억초과 6억이하 44%, 6억초과 45%인 기존의 비율에서 크게 변경되지는 않을 것으로 예상되므로 고가 주택이 아니라면 언급하신것처럼 그렇게 크게 문제될 정도는 아닐 것으로 예상되므로 주택의 구입은 필요 여부에 따라서 결정되는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 주택을 취득하는 경우 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다. 거래절차상 허가신청 -> 허가 -> 계약체결 -> 잔금완납 -> 등기까지 4개월정도 걸리므로 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부가 판단됩니다. 만일 취득일이 4개월보다 빠른 경우에는 취득일부터 실거주 의무를 이행해야 하며, 4개월이내라면 입주희망일에 전입신고 및 실거주하는 것도 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우에는 일반적으로 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 복비는 공인중개사에게 지급되는 중개수수료를 말하는데 부동산에 집을 내놓고 (월세 세입자를 구해달라고 의뢰하고) 후속 세입자가 구해지면 후속 세입자와 더불어 공인중개사에게 중개수수료를 납부하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집에 비품 등을 설치하기 위해서는 기본적으로 집주인에게 연락을 하셔야하는데, 공인중개사를 통해서 계약 및 진행 처리를 하셨다면 공인중개사를 통해서 연락을 하셔도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 경우 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 기간중에 갱신거절이나 계약조건 변경 등을 임차인에게 통지하여 협의를 거쳐 계약을 갱신할 수 있으며, 임대인이 아무런 통지를 하지않고 임차인 역시 아무런 연락이 없게되면 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신은 몇번이고 계속될 수 있지만, 임대인으로서는 이러한 묵시적 갱신이 불리한데, 그 이유는 후에 임대인의 의사와 상관없이 임차인은 1회에 한해서 계약갱신청구권을 사용하여 강제적으로 전세 연장을 할 수도있고 5%한도에서 보증금 및 월세를 제한할 수 있으며, 묵시적갱신 이후에 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지로부터 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 권리가 발생하기 때문입니다. 따라서 임대인은 2년마다 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임차인과 협의하여 계약서를 새로 작성(필요시 임대료 인상)하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자와 임대인간의 구두합의도 계약으로서 유효하게 인정받을 수 있습니다. 따라서 이미 계약이 연장된 상태에서 임대인의 일방적인 요청으로 퇴거를 하지 않아도되므로, 거주를 계속하시거나 복비 및 이사비를 지원받아서 이사를 가실 수도 있습니다. 협상에 따라서 복비와 이사비가 결정 될 수 있습니다.