답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 일반인이 자주 거래를 하지 않는 물건이다보니 거래경험이 적거나 관련지식이 부족한 경우 곤란한 상황을 맞이할 수 있으며, 대부분 고가의 자산이다보니 거래에 주의를 기울여야합니다. 특히 전세의 경우 금액이 비교적 커서 전세사기가 많이 일어나고 있는데, 전세사기의 유형에는 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여 등 여러가지가 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지, 근저당권과 보증금의 비중이 높지 않은지 등을 확인해보시고, 임대차 정보제공요청 및 임대인 정보조회, 임대인의 지방세·국세 납세증명서, 건축물대장 등을 통해 문제점이 없는 지 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라서 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다.반면 수선유지비는 공동주택 관리비 중 소방·전기·수도 시설등에 대한 설비 점검 및 수리, 시설유지비, 재해예방비 등 일상적인 유지관리에 필요한 비용을 말합니다. 수선유지비는 관리비의 일부이므로 거주하는 동안 거주 점유자가 납부하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.스타링크의 국내 주거용 플랜 월정액은 8만7천원으로 알려져있어서 기존 국내 통신사대비하여 아직은 비싼편이라서 일반인인 경우 선호도가 떨어질 수 있습니다. 하지만 도서지역, 산간지역, 해상 등 기존 통신망이 커버하지 못하는 곳에서는 활용이 될 수 있을 것이며, 향후 6G 제궤도 위성통신이 보급되는 때가 오면 상황이 달라질 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 상기의 사례에서 이미 계약종료 2개월전이 경과하여 묵시적갱신이 이루어진 후에 퇴거를 통지하였으므로 3개월 후인 4월 10일에 계약이 종료되게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의를 하는 경우 양도소득세 납부시 소득금액이 분산되어 절세 효과가 있고, 다른 부동산 거래가 없다면 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받을 수 있는 장점이 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우). 공시가격이 12억원 이상인 경우에는 종부세도 절세효과가 있지만, 취득세나 재산세는 지분에 따라 나누어 과세될 뿐 절세효과는 없습니다.공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있는 단점이 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 경제상황, 금리와 유동성, 수요와 공급, 정책, 심리요인 등 여러가지 요인에 의해 주가와 유사하게 사이클을 가지고 상승과 하강을 오가는데, 정부에서 강력한 규제정책을 내놓는다는 것은 이미 집값이 상승기에 들어섰다는 반증일 수 있습니다. 우리나라는 수도권에 인구가 몰려있고 필요한 수요에 비해 공급이 한정적인데다가 아파트 위주의 공급으로 공급에 시간이 많이 소요되는데 반해 현실적인 신속한 공급이 어렵기 때문에 어느 누가 정책을 펼치더라도 신속한 해결은 어려운 상황입니다. 주택 정책은 장기간에 걸쳐 꾸준한 공급과 약속 준수로 사람들에게 신뢰를 주어야 하는데, 정부가 바뀔때마다 임기내에 해결을 해보려하다보니 무리한 정책으로 오히려 부작용을 일으키는 결과를 가져오고는 하는 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.친구집으로 전입하게되면 기본적으로 동거인으로 분류되므로 무주택세대주나 무주택세대원으로서의 청약은 불가능합니다. 무주택세대주나 무주택세대원으로서의 청약을 위해서는 세대분리를 하거나 본인이 세대주가 되어야 할 수 있는데, 아파트같이 출입문이 한개이고 거주 공간을 분리할 수 없는 경우에는 세대분리가 제한되며 단독주택의 경우에는 세대분리가 가능할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.내집마련 디딤돌대출의 경우 무주택 세대주가 신청 가능하고 세대주 전원이 무주택이어야 하며 본인 및 배우자 합계 자산이 5.11억 이하, 부부합산 연소득 6천만원이하 등의 조건을 만족해야하므로 세대원인 경우에는 신청 자격 조건이 되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래관련하여 경험도 많고 서류를 통한 권리분석을 할줄 알며 물건을 보는 눈도 가지고 계시다면 직방이나 다방 등을 통한 직거래를 하셔도 문제 없을 수 있습니다. 하지만, 일반적인 경우 개인이 고가인 부동산을 자주 거래하기 힘들고 권리분석이나 세무 등에 익숙하지 않아서 공인중개사를 통해서 거래하는 것이 바람직합니다. 부동산은 고가의 자산인 만큼 문제 발생의 소지를 최소화하기 위해서라도 공인중개사를 통하고 거래전에 충분히 권리관계나 물건 및 거래 상대방의 정보등을 파악하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 개인간의 채무를 갚지 못한 경우에 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차이고, 공매는 일반적으로 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류한 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다. 양도세 관련하여 개인이 공매를 신청하기도 하고 은행, 국가기관, 신탁기관에서 자산을 처분할 때도 공매를 통하기도 합니다. 경매와 공매는 차이점은 최저입찰가의 경우 경매가 감정평가액으로 하는데 반해 공매는 감정평가액에 취득비용을 더한 금액으로 합니다. 경매는 물건의 선택 폭이 넓고 취득허가 절차가 편리한 반면, 공매는 비업무용 부동산이 많고 법원갱매보다 비싼 경우가 많습니다. 또한 비업무용 물건은 규제가 많을 수 있습니다. 이러한 차이들로 인해 공매에 접근하는 사람들이 좀 더 제한적이고 가격도 차이가 있을 수 있습니다.