답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 전세보증보험 적용이 가능하지만 아파트에 비해서 상대적으로 가입조건이 까다로울 수 있습니다. 기본적으로 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 "주택가격 x 담보인정비율(90%)" 이내여야 하며, 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액(주택가격 x 담보인정비율)의 80% 이내여야 하고, 타 전세계약체결내역 확인서(공사양식) 상 가구수와 건축물대장 상 가구수가 같을 것 등을 만족해야 합니다. 여기서 적용되는 주택가격은 연립·다세대의 경우에는 공동주택공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체연면적대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의90% 순으로 적용되며, 단독·다중·다가구 주택인 경우에는 공동주택공시가격의 140%, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의100% 순으로 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세를 연장하는 갱신 계약의 경우 임대인(집주인)은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권(계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용)을 거절할 수 있습니다. 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 잔금일이 계약서에 지정되어 있고 임대인의 계좌번호 등 정보가 있다면 반드시 임대인을 대면할 필요없이 부동산을 방문하여 비대면 방식으로 임대인 계좌에 잔금을 송금하고 송금 확인을 받는 방식으로 진행하셔도 됩니다. 전세보증금의 반환 및 보증보험(가입한 경우) 청구 등 추후 분쟁시의 증빙을 위해 보증금 영수증은 수령하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 임대차 계약을 체결한 경우에는 세무서 민원실을 방문하거나 홈택스를 통해 임대인의 미납된 국세 열람할 수 있고 주민센터를 방문하거나 위택스를 통해 미납된 지방세를 열람할 수 있습니다. 계약전이라면 임대인에게 국세 및 지방세 납세 증명서를 요청하여 확인하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.스타벅스는 주지하시는 것처럼 모두 직영점으로 운영되고 있어서 개인이 가맹점 형태로 운영이 불가능하고 건물주가 입점을 제의하여 임대차 계약을 체결하고 스타벅스가 입점하는 형태로 처리 됩니다. 건물주의 제의에 대해서 상권이나 유동인구 등을 분석하여 스타벅스측에서 입점 여부를 결정하고 입점이 되면 임대료를 수령할 수 있게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 실거주가 의심된다면 갱신거절 통지내용문과 기존의 임대차계약서를 지참하고 주민센터를 방문하여 임대차 정보제공요청서를 제출하여 확정일자 부여일이나 임대차 기간 등을 열람이나 교부받하 확인해 보실 수 있습니다. 만일 임대인이 다른 사람에게 임대한 것이 사실인 경우에는 갱신거절 당시 월차임(환산 월차임 포함)의 3개월분에 해당하는 금액, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절당시 환산월차임간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는 임대인의 실거주로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해 중에서 큰 금액에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이나 형제 자매같은 가족을 자신이 보유한 주택에 무상으로 거주하게하는 경우에는 시가 13억원까지는 무상사용으로 인한 증여세는 과세되지 않습니다. 따라서 13억원이 넘지 않는 다면 무상임대차 계약서를 작성하고 전입신고하여 거주하셔도 증여세는 문제되지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비밀번호를 알려주면 사실상 주택을 인도하는 것이 될 수 있으므로 잔금전까지는 알려주지 않는 것이 일반적입니다. 청소상태를 확인하려고 한다면 집주인이나 부동산을 통해 출입문을 일시 개방해달라고 부탁하셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것으로서, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 용적률이 높은 경우에는 더 높은 층을 만들 수 있다보니 아파트의 경우 더욱 많은 호실을 만들 수 있어서 수익성이 증가하게되어 재건축시에 사업성이 좋아질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 토지거래허가구역(조정대상지역)에 대한 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료하기로 결정하였고 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우에는 강남3구와 용산구는 계약일로부터 4개월, 신규로 지정된 조정대상지역은 6개월이내에 양도하면 중과를 적용하지 않기로 했습니다. 토지거래허가 구역의 주택을 매수하는 경우 허가일로부터 4개월이내에 해당주택에 입주해야하지만 새로 규제지역이 포함된 곳은 토지거래허가를 받은 날로부터 6개월이내에 해당 주택에 입주하면 되는 것입니다. 신청인이 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유는 해외 장기간 체류가 필요한 근무지 변경, 질병치료, 부득이한 취학 사유 등이 있을때 관할관청에 이용 목적 변경허가 신청을 하고 승인을 받아야하는데 정말 부득이한 경우가 아니면 허가가 쉽지 않을 수 있습니다.