답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 임대차에서 차임(월세)이 2기(2개월분) 이상 밀리면 민법640조에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 한번 밀리기 시작하면 계속 밀릴 수 있으므로 주의를 주는데도 불구하고 계속 밀린다면 빨리 조치를 하시는 편이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약만기가 되면 어떤 상황이라도 반드시 보증금을 돌려주어야 합니다. 하지만 현실에서는 임대인이 후속 세입자를 구해야 보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 부동산 경기가 나빠지거나 하게되면 후속세입자가 잘 구해지지 않게되고 만기일이 되어도 보증금을 돌려주지 않는 경우가 발생합니다. 만일 전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명을 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)하여 소송 근거를 마련하고, 계약만기까지도 보증금을 돌려받지 못하게되면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령은 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다.  퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신을 할때는 기존 계약서는 그대로 두고 추가로 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 기간 등을 추가하여 임대인과 임차인 상호 사인 또는 도장 날인하면 됩니다. 보증금이 최우선변제금 이내라면 (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하인 경우 5500만원까지) 미가입 동의서를 작성해도 됩니다. 전월세 신고는 필수적으로 하셔야 하며 보증금이 증액된 경우에는 새로운 계약서에 확정일자를 받을 필요가 있으며 기존 계약서도 반드시 잘 보관하셔야 합니다. 원룸 명의자에게 보증금과 월세를 납입해야하며 그렇지 않은 경우에는 관련 근거(서면으로 된 증빙 자료)를 남겨두셔야 합니다. 가능한 부동산을 끼고 진행하시는 것을 추천 드립니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살고 있어 각종 편의시설 즉, 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되었고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세금 수입은 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 강제성을 가지고 지역별로 특화하여 사람들을 강제로 이주시키지 않는 이상 이러한 현상은 막을 수 없는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신의 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 이미 묵시적갱신이 된 상태이므로 임대인의 요구를 들어줄 의무는 없습니다. 하지만 묵시적 갱신이 되었더라도 계약한지 1년이 지나서 주변 여건이 변하여 인상 요인이 있다면 5%한도에서 인상할 수는 있습니다. 법적으로 들어줄 필요는 없으며 묵시적 갱신에 대한 증빙 자료를 남겨 놓으시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물인 경우 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능합니다. 하지만 임차인이 5% 이상으로 인상한 안에 동의한다면 문제가 되지 않으므로 임차인이 5%이상 인상된 금액으로 작성한 새로운 계약서에 도장을 찍는 다면 문제가 되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 취득하면 먼저 취득세와 더불어 농어촌특별세와 지방교육세를 납부하게 됩니다. 취득세 세율은 주택의 종류, 주택금액, 구매자(개인/법인), 보유 주택수, 지역(조정지역, 비조정지역) 등에 따라서 달라지고 등기도 해야 하므로 보통 법무사의 도움을 받습니다. 보통 공인중개사를 통해 계약하시게 되면 공인중개사가 법무사를 연결시켜주므로 궁금하신 점이 있다면 문의해 보시면 됩니다. 법무사에게 등기를 의뢰하는 경우 취득세와 국민주택채권 즉시 매도 차액, 인지세, 증지세, 법무사 수임료를 법무사에게 전달하게 됩니다. 아시는 법무사가 있다면 직접 의뢰하셔도 됩니다. 생애최초주택구매인 경우 취득세 감면 제도가 있는데, 신규주택을 처음 구매하는 청년이나 신혼부부 등은 소득과 관계없이 취득세를 주택 실거래가 기준 12억 이하일 때 최대 200만원까지 면제 받을 수 있는 제도입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공매 집행이되어 낙찰이 이루어지고 낙찰자가 대금을 납입하면 소유권이 이전되는데, 이때부터는 이사관련 협의를 하게되며 보통 배당받는 날까지는 거주할 수 있게 해주므로 배당을 받고 나서 이사하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 정부의 고금리와 대출 규제, 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 대통령 취임으로 관세장벽과 세금삭감등이 진행되면 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 하지만 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 올해 하반기에는 집값이 상승할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있습니다만 상승은 제한적일 것으로 보고 있으며 서울과 수도권에 국한 되고 지방은 오히려 하락을 예측하는 사람들도 많은 실정입니다. 하지만 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다. 경제 상황은 항상 예측할 수 없는 방향으로 흐를 수 있으므로 자산을 잘 분산하여 관리하는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거에는 계약 기준으로 30일 이내에 신고하면 되는 점을 이용하여 실거래가 띄우기를 위해서 일단 거래신고해놓고 수개월 후에 실거래를 하거나 다시 취소하는 등의 문제로 인해 정부에서 이를 방지하기 위해 실제 등기가 이루어진 일자를 표시하도록 시스템을 개선한 것입니다.