답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고금리와 원가상승 그리고 미분양등 여러가지 악재로 건설사들의 상황이 매우 좋지 않은 상태입니다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이렇게 대출 비중이 높다보니 미분양이 되면 건설사의 상황이 급격히 악화하고 파산에도 이르게되어서 레고랜드 사태같은 상황이 벌어지게 된것이며, 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 주어진 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황이라 월세를 많이 찾고 있지만 향후에는 개선된 형태의 전세나 월세의 장점을 취한 형태가 나올 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공매가 진행중인 빌라에 계약하는 것은 바람직하지 않습니다. 아래내용 참조하시기 바랍니다.신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.12억원 이하의 집을 본인과 배우자가 생애 처음으로 취득하는 경우 (소득기준은 없음) 200만원 한도에서 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 취득일 부터 3개월 이내에 전입신고를 마쳐야 하고 3년간 해당 집에서 실제로 거주해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 임대차기간 중 한번만 사용이 가능합니다. 따라서 이미 한번 사용하신 경우에는 다시 사용이 불가능 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차신고를 하게되면 확정일자도 자동으로 받게 됩니다. 신고필증은 주택임대차신고를 했다는 증명서이긴 하지만 자동으로 확정일자를 받게 되므로, 주택임대차 신고필증에 있는 확정일자 번호를 보여줌으로서 확정일자를 받았다는 증명으로 사용될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현실적으로 세입자가 집을 안보여주려 하면 강제로 보여주게 할 방법이 없습니다. 따라서 이런 경우에는 유사한 주택을 보여주거나 사진 등을 통해 보여주는 방법이 있는데, 아무래도 실물을 보지 못하고 계약하면 손상 등을 감안하여 금액을 감액할 수도 있을 것입니다. 따라서 세입자는 후속세입자나 매수인에게 집을 적극적으로 보여 준다는 특약 등을 계약서에 걸어 놓는 것이 필요 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하셨다니 안타깝습니다. 전국적으로 너무 전세사기가 많이 일어나다보니 정부에서도 감당이 제대로 되지 않는 것 같습니다. 일단 권리관계 판단에 따라 보상을 받을 수 있는 상태인 것 같은데 좀 기다려 보셔야 될 것 같습니다. 그리고 제대로 진행이 되지 않는다면 이의신청을 하여 피해자로 인정을 받을 수도 있을 것입니다. 현실적으로 전세를 알아보실 때 전세보증보험을 꼭 가입하시고 전세보증보험이 되지 않는 집은 선택하지 않으시는 편이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 신규계약인 경우 보통 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기전까지 신청을 할 수 있습니다. 따라서 2024년 11월 25일 잔금 지급하고 전입신고 하셨다면 전세보증보험에 가입하는데 아무런 문제가 없습니다. 1개월 이내 발급한 서류라는 것은 주민등록등본, 전입세대확인서, 부동산등기부등본, 건축물대장 등 별도로 제출되는 서류들의 발급 일자를 말하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세가 늦게 들어온다고 해서 임의로 보증금에서 공제하거나 지체상금을 받을 수는 없습니다. 하지만 2회이상 월세가 밀리는 경우에는 계약해지를 하고 월세 등을 공제하고 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 그리고 1년이 지나면 월세를 증액하여 받으 실수 있습니다. 며칠 밀린 후 납부를 하고 있다면 현실적으로 월세를 제때에 내도록 독려하고 약속을 잘 지키지 않으면 계약 갱신을 거절하겠다고 하는 방법 밖에 특별한 방법은 없어 보입니다.