답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.손피거래에서 손피란 “손에쥐는 피(Premium)”라는 뜻으로 부동산을 매도하는 사람이 세금 및 비용을 제외하고 실제 최종적으로 얻을 수 있는 프리미엄 이익을 의미합니다. 프리미엄에 부과되는 양도세를 매수자가 내는 방식으로서, 계약서에 이를 표기하여 거래조건이 손피1억이라면 이 금액을 매수자에게 넘기게 됩니다. 분양권 양도세율을 따져보면 1년 미만인 경우 지방소득세 포함 77%, 1년 이상이면 지방소득세 포함 66% 로 고율의 세율이 적용되기에 실질적인 소득을 얻기 위해서는 세금까지 전가하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고금리와 원가상승 그리고 미분양등 여러가지 악재로 건설사들의 상황이 매우 좋지 않은 상태입니다. 이는 건설사들이 주택경기 호황이던시절 무분별하게 대출을 동원하여 건축을 추진했었기 때문인데, 아파트 건설에 시간이 많이 소요되다보니 프로젝트를 시작할 때는 경기가 좋았으나 토지구입, 설계 및 인허가 등을 추진하는 과정에서 경기 악화를 맞아 어쩔 수 없이 진행하는 경우가 많기 때문입니다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농사짓다가 밭에서 문화재가 발견되면 관공서에 매장문화재 신고를 해야 합니다. 발견 신고자에게는 문화재의 가치를 감정하여 보상금을 지급하며 신고하지 않았을 경우에는 은닉죄 등을 적용하여 처벌을 받게 됩니다. 만일 공사를 하다가 문화재가 발굴되면 공시를 즉시 중단하고 시군구청 등에 신고를 해야하며 지표조사와 발굴조사를 해야되고 들어가는 경비는 개인이나 기업이 부담해야 합니다. 문화재 발견자나 습득자, 토지가 건축물 소유자에게 균등하게 분할하여 보상금이 지불 되며, 발견 신고로 발굴조사 원인을 제공한 경우 발굴된 문화유산의 가치 등을 고려하여 포상금이 지급될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔 활성화를 위해 2021년 120m2까지 허용되었던 바닥난방 규정이 2024년 11월 26일부터 전면 폐지 되었습니다. 2024년 2월 발코니 제한도 폐지되었는데 발코니를 설치할 수는 있으나 확장할 수는 없도록 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.앞으로 개발될 지역을 알아내는 것은 쉬운일이 아닙니다. 하지만 손품, 발품을 많이 팔다보면 근접한 정보를 얻을 수는 있을 것입니다. 예를 들어 노후된 건물들이 많은 지역의 공인중개사사무소들을 방문하던가 하는 방법으로 정보를 수집하고 시청 훔페이지 등을 방문하여 장기 개발계획을 찾아보는 등 다양하게 알아보다 보면 정보를 얻을 수 있는데 보다 구체적이고 합리적인 방법으로 걸러내다보면 감을 잡을 수 있을 것입니다. 남들보다 조금 더 빨리 정보를 입수하면 그만큼 수익을 거둘수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔은 도심에 위치하여 접근성이 좋고 단독주택이나 빌라보다 깔끔해서 젊은층이나 소형 가구에게 선호도가 높지만 매매가격과 전세가격의 차이가 크고 환금성이 떨어져서 시세차익을 올리기가 쉽지않은 단점이 있습니다.더구나 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되면서 투자매력도가 떨어지고 취득세는 상업용 건물로 높게 부과되며 오피스텔 수익률이 5% 남짓인데 은행 정기예금 금리가 연 4%를 웃도는 상황이라 투자 매력도가 높지 않다보니 환금성이 좋은 소형 아파트를 선호하는 사람들이 많아져 오피스텔의 인기가 떨어진 상태입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개시 공인중개사는 중개보수와 실비를 받을 수 있으며, 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙에 규정되고 각 시도 ·조례에 의해 확정되어 중개의뢰인 쌍방으로부터 받을 수 있게 되어있습니다. 공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택 매매에 대한 수수료는 거래금액의 크기에 따라 거래금액의 0.4~0.7%, 주택 임대차인 경우에는 같은 방식으로 0.3~0.6%, 오피스텔인 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%, 주택외 부동산의 경우는 0.9%로 규정되어 있으며 조례로 확정 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지를 구입해서 건축물을 건축하려면 도로와 배수로가 있어야 하며, 개발은 아래와 같은 순서로 진행합니다.개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시·군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 합니다. 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 됩니다.토지구입 -> 경계측량 -> 설계사무소 선정 및 접수 -> 개발행위허가 신청(건축, 토목 인허가 서류 접수) -> 건축, 토목 허가 (농지 / 산지전용비 납부, 분할측량 신청) -> 착공계접수 -> 건축, 토목 공사 착공 -> 준공검사 및 허가 -> 건축물대장 -> 소유권보존 등기 -> 토지이동신청 (지목변경 )

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 대부분 아파트에 적용되지만 다세대주택이라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다.공동주택의 관리주체인 관리사무소 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며, 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미미삼은 월계2지구의 미성·미륭·삼호 가 포함된 강북권 재건축 단지를 말합니다. 서울시는 월계2지구 택지개발지구 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안을 수정가결하여 오세훈 서울시장이 발표한 강북권 대개조-강북전성시대 청사진에 맞추어 노후지역 개발을 활성화 할 예정입니다. 광운대역 인근 월계2지구 에 재건축을 통해 6700세대의 대규모 주거복합단지를 조성할 계획이며, 광운대역 물류부지까지 합쳐 1만세대 이상의 신축단지가 들어설 예정입니다.