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우리나라 아파트를 후분양제를 하지 못 하는 이유가 뭘까요.?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.후분양을 하려면 시행사에서 토지매입부터 건설에 들어가는 모든 비용을 일단 부담하고 나중에 분양을 통해 자금을 회수해야하니 이자부담도 상당하며(이는 원가 상승 요인이 될 수 있습니다.) 자금동원능력이 엄청나야 하는데, 현재 그만한 업체도 매우 제한적이고 긴 공사기간을 감안하면 변수가 많아 보다 안전한 선분양제도를 선호하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.26
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임대차계약시 임대료를 쓸때 부가가치세 포함인지 미포함인지를 쓰는 이유가 뭔가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업자는 수입인 임대차보증금과 임차료(월세)에 대한 부가가치세를 납부해야 합니다. 그러므로 계약시 특약으로 보증금과 임차료에 대한 부가세를 누가 담당할 것인지를 기록하는 것입니다. 즉, 부가가치세를 누가 부담할 것인지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있고 부담자를 정하지 않은 경우에는 부가가치세가 월세에 포함된 것으로 보고 임대인이 부담하는 것으로 보는 것입니다.보통 임대인은 임차료 + 부가세 10%를 받고 보증금에 대한 부분 (간주임대료 = 보증금으로 임대인이 얻을 수 있다고 보는 이자 이익분) 은 원칙적으로 임대인이 부담하지만 협의에 따라 임차인이 부담할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.26
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1년 전세계약 후금액변경없이 1년 연장가능한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 1번 및 2번 사항 모두 가능 합니다.주택임대차보호법 제4조에 "2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다." 고 되어 있어 기본 2년으로 주장하실 수 있고 이는 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이므로 임대인은 반대할 수 없습니다.또한 동법 제6조의3에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다고 되어 있고 차임과 보증금은 5%를 초과하지 않는 범위에서 증감할 수 있다고 되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.26
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국토교통부 실거래가 부동산 등기일자 조회가 안돼요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기는 되었는데 뭔가 오류가 있는 것 같습니다. 법무사에 확인 요청해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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인테리어 한지 8년된 독서실 양도양수시 임차인 계약갱신 10년 요구권 적용 받을수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 임차계약을 이어받고 그에 따라 계약갱신 요구권을 사용할 수는 있습니다. (2018년 10월 16일 법 개정으로 5년 보장에서 10년 보장으로 개정되었으므로 최초 계약시기에 따라 사용가능 기간은 달라질 수 있음.)기존 임차계약 잔여2년을 인수받는다면 당장은 5% 임대료 인상 제한을 이어받아 적게 인상될 수는 있지만 2년 후에는 재계약을 해야 하니 그때 임대료가 많이 인상될 수 있을 것이고,신규 계약으로 선택하신다면 임대인은 그동안 못 올린 것이 있으니 시세대로 올릴 것이나, 이후 10년동안은 5% 인상룰을 적용받게 될 것입니다. (연 5% 한도)
경제 / 부동산
24.04.25
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전세계약 재계약 시 확정일자 받아야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금액에 변동이 없으면 확정일자 받을 필요 없습니다.기존계약서의 확정일자가 유효하므로 잘 보관하셔야 합니다. 기존금액이 기존확정일자로서 보호되므로 증액이 된 경우에만 확정일자를 받아 추가적인 보호가 필요 합니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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아파트 월세를 놓게되면 세금 궁금 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 월세를 놓게 되면 소득세 신고를 해야 합니다. 경우에 따라 소득세 규정이 다릅니다.1주택인 경우는 월세나 전세보증금에 대해 비과세. (단, 주택가격 시가 12억 이하)2주택인 경우는 월세는 과세, 전세는 비과세. (연간 2천만원미만이면 분리과세 선택이 유리)3주택자 이상인 경우는 월세 전세 모두 과세. 현금영수증도 발급해 주셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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상가 원상복구 범위가 어떻게 되는건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차한 상가를 반환할 때에는 민법 제615조에 의거하여 원상회복의무가 있는데 당사자간 특약이 있으면 특약이 우선 합니다.법적으로 이에 대한 명확한 기준이 없어 판례에 따를 수 있는데, 대법원에서도 임대차 계약시 기준으로 복구해야 된다 (대법원 1990.10.30., 선고, 90다카12035, 판결)는 판결도 있고 임대차 계약전 설치된 시설이라도 철거해야 된다는 판결(대법원 2017 다 268142 판결)도 있습니다.결국 원상회복의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 결론입니다.따라서 계약당시 원상복구 기준에 대해 미리 협의해 놓은 것이 있다면 그에 따르고, 만일 그렇지 않았다면 복구 작업 전 임대인과 협의하여 기본적으로는 임차인이 설치한 시설물에 대해 철거하되, 문제가 되는 부분은 복구 기준에 합의 후 복구작업을 시행하시는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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전세보증금 반환전 전입을 해도될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.“주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자와 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다”는 “대법원 1996.1.26., 선고, 95다30338 판결” 내용에 근거하여 볼 때, 계약자가 빠지더라도 가족이 남아 있으면 대항력은 유지되는 것을 알 수 있습니다.판결 요지에 점유를 계속하며 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다고 되어 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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보증금을 낮추고 월세를 높힐수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.5% + 2% = 5.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.5%문의하신 것처럼 300만원인 보증금 중 100만원을 월세로 계산해보면;100만원 x 5.5% = 5만5천원이 상한 값입니다.월세는 55,000/12 = 4,583원이 전환되니 기존 월세에 더하면 400,000 + 4,583 = 404,583원이 됩니다.렌트홈( http://renthome.go.kr ) 에서 자동 계산할 수도 있습니다.렌트홈에 “접속하여 임대료인상률계산” 아이콘 클릭하고변경전후 임대보증금값 및 월임대료를 입력한 후 계산하기를 누르면 (인상률 적용은 해제 상태) 변경 후 월임대료가 자동으로 계산되어 보여 집니다.
경제 / 부동산
24.04.25
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