답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 계약에서 중도 해지를 하게되면 해지하는 쪽에서 손해를 감당해야하므로 후속 세입자를 구하고 복비를 부담하는 등 손해를 감수해야 합니다. 따라서 아직 사용하지 않으셨다면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신요구권을 사용하여 계약갱신을 하시는 것이 좋습니다. 계약갱신요구권을 사용하여 갱신이 확정되면 언제든지 임차인은 계약해지를 통지할 수 있고 임대인에게 통지된지 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있으니 날자 계산하여 계약해지를 통지하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전대라는 것은 전대차, 즉, 전세 세입자가 다시 전세를 주는 것을 말합니다. 전세권이 있다면 합법적으로 전대차를 할 수 있지만, 일반적인 전세의 경우에는 집주인의 동의를 얻어야만 전대를 할 수 있는데, 집주인의 동의 없이 전대를 하는 경우를 불법전대라고 하는 것입니다. 불법전대의 경우 집주인은 계약기간이 남아있더라도 계약 해지를 통보할 수 있고 세입자가 이 요청에 불응하는 경우 법원에 강제 퇴거를 신청할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 받는 당일 바로 효력이 발생할 수 있습니다. 그러나 전입신고 (+거주) 가 되어있지않으면 실제 효력이 발생하지 않습니다. 이는 확정일자로서 얻어지는 우선변제권이 전입신고로 인한 대항력 (전입신고 익일 오전 0시 발생)발생일자와 확정일자 중 늦은날 기준으로 발생하기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모와 자식간에 임대차계약도 가능합니다. 부모와 자식은 분리상태로 떨어져 살다가 임대차 계약을 하고 전입신고를 하며 합쳐야 합니다. 부모와 자식은 분리된 세대로 있어야 하고 독립세대라도 같은 공간에 거주하고 있을때 실제 거주하는 공간만큼 비례하여 전세보증금이 지급되어야 합니다. 자녀는 부모로부터 전세보증금을 받지 않아도 스스로 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력이 있어야합니다. 또한 증여세나 양도세를 피하기위한 증여등으로 의심받을 수있으므로 자금의 출처나 보증금 입금 내역을 확인할 수 있는 자료를 가지고 있어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록으로 세제 혜택을 받으려면 임대주택의 가격(기준시가)가 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하의 주택만 해당이 되며 5%의 임대료 인상제한과 10년의 의무임대기간 충족등의 여건도 필수적으로 채워야 합니다.한국부동산원의 부동산공시가격알리미에서 주택가격을 확인하시면 됩니다. 개별공시지가는 땅값을 의미합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 제640조에 따라서 월세를 2번이상 밀리게 되면 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 있습니다. 따라서 계약해지 후 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법에 의하면 상속인은 피상속인의 재산에 관하여 포괄적 권리와 의무를 승계합니다. 따라서 세입자와의 임대차 계약을 그대로 승계하게 되는데 계약기간, 연장 여부, 보증금 반환 조건등을 잘 확인하여 세입자들과의 분쟁을 예방해야 합니다.피상속인의 사망으로 소유관계가 변경된 경우 계약서 재작성이 필요할 수 있습니다. 그러나 계약서에 상속인이 계약을 승계할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 상속인들이 계약을 계속 이행할 의사를 명확하게 밝힌 경우에는 계약서 재작성이 필수적이지는 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.처음부터 매매가 대비 전세가의 비중이 높은 경우 (전세가율이 높은 경우) 매매 가격은 정체를 겪고있는데 반해 전세사기 등으로 전세에서 월세로 전환이 많이되어 전세물량은 줄어들다보니 전세가격이 점차 상승하여 매매금액에 근접하거나 더 비싸게 되는 경우가 나오게되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이 주택을 소유하고 있고 유주택자인 부모님이 모두 만 60세 이상인 경우 세대분리를 하지 않아도 세대 구성원 모두가 무주택자로 인정되어 자녀는 청약 요건을 충족하게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 가격이 많이 올라 부담이됩니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 시세 조회 및 현지 방문 조사로 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.