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부동산 전세계약에관한질문입니다

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되시리라 생각됩니다. 번거롭더라도 확인하고 준비해서 만일의 사태에 대비하시는 것이 좋습니다.계약시 신속한 전입신고와 확정일자는 기본적으로 해야 하지만 먼저 집을 고르고 안전장치를 마련하는 것이 우선이 되어야 합니다.먼저 빌라는 주택법상의 용어가 아니므로 어떤 주택인지 건축물대장에서 확인해 봐야 합니다.다가구주택은 단독주택으로 주소만 맞으면 호실은 크게 중요하지 않지만 연립이나 다세대주택은 공동주택으로 분류되므로 주택의 호실과 규격이 맞는지 등을 잘 살펴봐야 합니다. 간혹 호실 쪼개기 등으로 문제가 생기는 경우도 있습니다. (예를 들어 대장상 2층에 2개 호실로 되어 있는데 실제로 3개가 있다면 문제가 발생하겠지요.)그리고 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 특히, 매매가 대비 전세가가 70%를 넘어가면 특히 주의하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다.개인이 직접 거래하는 것 보다는 공인중개사를 통해 거래하며 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조 사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래해야 합니다. 특히 거래 대상 부동산의 등기부 등본, 토지대장, 건축물대장 등을 확인하여 이상이 없는 지 점검하고 진행하는 것이 필요합니다. – 저당권 (대출금확인), 압류, 가압류, 경매 등 권리사항, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등 확인. 직접 서류를 뽑아서 확인해 보시는 게 좋고 계약시에는 등기부등본은 오늘자 인지 확인하시고 다음날까지 그 상태가 유지되도록 해야 합니다. (전입신고를 당일 날 해도 임차권을 주장할 권리는 다음날 오전 0시에 발생합니다.)그리고 계약서에 아래와 같은 특약들을 넣는 것이 필요합니다.“1. 임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약금(또는 가계약금)을 임차인에게 반환하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다.” – 계약 당일 근저당 발생 방지“2. 임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다.” – 세입자가 들어올 때까지 못 준다는 경우가 많음.“3. 임대인이나 주택 문제로 인해 전세대출이 승인되지 않는 경우 계약금(가계약금) 전체를 임차인에게 반환하고 본 계약을 취소한다.” – 계약이후 대출 불가로 문제되는 경우 방지“4. 주택이나 임대인 귀책사유로 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 납입된 계약금을 포함한 보증금 전체를 임차인에게 상환한다.” – 전세보증보험도 중요함. 임대인이 상기 특약들을 잘 받아들이지 않을 수도 있으나 최대한 반영하여 계약해야 합니다. 특히 1번과 3번은 매우 중요하므로 관철시킬 필요가 있습니다.정부에서 2024년 6월 1일부터 강제적으로 시행하려는 전월세신고제에 따르기 위해서라도 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 획득하여 최소 조건을 만족해야 합니다.그리고 특히 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 또한 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것도 필요합니다.

경제 / 부동산

24.04.15

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