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월세 아파트가 경매로 넘어갔습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안타까운 상황이 되셨군요. 문의하신 사항과 관련하여 아래 내용 확인하시기 바랍니다.1. 배당요구를 하면 배당을 받고 나간다는 뜻이므로 낙찰자가 대금을 납입하면 배당금을 지급하게 되므로 권리순서대로 지급되는 배당금을 받고 퇴거하셔야 합니다. 권리관계가 어떻게 되어 있는지 알 수 없으므로 실제 최우선변제금 + 우선변제금이 될지 아닐지 알 수 없습니다. 순위가 앞서면 전액 변제받을 수 있습니다.2. 대항력 (거주 + 주민등록)과 우선변제권(확정일자)가 있다면 배당이 될때까지 퇴거를 거부하고 계속 거주하실 수 있습니다. 유찰이 된다면 낙찰자가 나오지 않은 것이니 당연히 거주하실 수 있습니다.3. 월세는 기존 임대인에게 대한 의무이므로 내야 하지만 이미 경매 단계에 들어선 경우 보통 납부를 하지 않습니다. 기존 임대인이 나중에 청구를 하게 되면 일괄정산이나 절충을 할 수 있고 최종 배당시 정산이 되기도 합니다.4. 낙찰자가 대금을 납부하면 소유권이 넘어가게 되고 납부된 대금에서 권리관계에 따라 배당이 됩니다. 낙찰자에게서 직접 받는 것은 아닙니다.5. 배당을 받을 때까지는 기본적으로 대항력을 유지하기 위해 거주 + 주민등록을 유지해야 되는데 이사를 가려면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후에 이사를 가야 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다. 그러나 이것은 돈을 받을 권리를 유지하는 것뿐이므로 보증금은 배당이 되어야만 받을 수 있습니다.배당요구는 반드시 배당요구종기일 이전에 해야 유효합니다. 임차인이 배당요구를 하지 않으면 그대로 집에 살겠다는 의미이므로 이후 낙찰자에게서 보증금을 받아야 합니다.법률적인 도움이 필요하시면 대한법률구조공단에 도움을 청할 수도 있습니다. 모쪼록 일이 잘 해결 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세계약 집주인 변경시 확정일자 신고해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 새로 받을 필요 없습니다.임대인이 변경되어도 직접 거주한다고 하지 않는 한 기존 임대차를 승계받음으로 거주하는데 문제는 없습니다.전세금이 인상되는 경우에는 인상된 부분에 대해 보호를 받기위해 확정일자를 새로 받지만 (이 경우 기존 계약서의 확정일자는 기존 전세금에 대해 확정일자 기준으로 보호가 되므로 반드시 보관하고 있어야 합니다.) 전세금의 변경이 없거나 감액이 된 경우는 새로 확정일자를 받을 필요 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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현재 세대주인데 다른 집에 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 소유권이 있는 주택이고 주소를 유지해야하는 권리가 있는 것이 아니라면 다른 곳으로 전출하셔도 큰 문제는 없습니다. 세금고지서 등이 전출지로 가게되고 전출지 기준 행정 대상이 되겠지만 현재 주택이 임대차 상태가 아니라면 크게 신경쓰실 것은 없을 것 입니다.임대차상태라고 해도 가족 일부가 남아 있으면 대항력은 유지됩니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세하락으로 인한 대처 방법 좀 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 전세계약기간 종료 2개월전까지 계약종료나 계약내용 변경에 대한 통지를 임대인에게 발송해야 하며 이보다 늦게되면 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 아직은 시간이 좀 있으므로 추이를 좀 더 볼수는 있을것 같으나 전세 시세가 떨어진 상태에서 높은 금액으로 내놓은 경우 집이 잘 나가지 않아 보증금 회수가 늦어질 수 있으므로 보증금을 감액하여 내놔야 할 수 있을 것이고 집주인도 그에따른 준비를 해야하니 여유를 두고 임대인에게 통보하시는 편이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세로 살고 있는데 몇 달 정도 월세로 살 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의해 준다면 별도의 계약을 맺어 월세로 살 수도 있을 것입니다. 그렇지 않다면 갱신 연장하여 살다가 중도해지 통보를 통해 나갈 수도 있습니다. 이 경우에는 통지한지 3개월 이후 효력이 발생합니다. (보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.)
경제 / 부동산
24.04.08
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월세 입주 시 세입자는 주거비용이 부가적으로 드는 비용은 없는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세는 보통 보증금이 월세에 비해 크고 계약기간 집을 완전히 임차하므로 보일러나 벽지 같은 주요한 항목이 아닌 전등이나 도어록 건전지 교체 등은 임차인이 스스로 구매, 교체를 하는 것이 일반적입니다. 물론 이는 특약으로 바꿀 수도 있습니다.반면에 월세는 상대적으로 보증금이 적은 편이고 집을 빌리는 개념이 강해서 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 그리고 원룸이나 오피스텔 등에는 가전제품들이 옵션으로 구비되어 있는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전세집 경매 시 해당 집의 근저당권은 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선순위 임차인이라도 전세권 등이 설정되어 등기상에 표시되어 있지 않다면 가압류와 함께 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)하여 소송 근거를 마련합니다. 집주인이 연락이 되지 않으면 법원에 의사표시 공시송달 신청하여 임대차계약 해지통보 (늦어도 만료일 2개월 이전까지) 및 전세보증금반환소송 준비하고 전세자금 대출에 대해서는 대출연장 가능 여부 확인 및 HUG에 계약해지통지 발송 여부 사전 문의 후 진행합니다. HUG에서 대출연장을 위해 계약 갱신이 필요하다면 해지통보를 보류합니다. 계약갱신에 무관하게 대출 연장이 된다면 해지통지 - 임대인에게 통지하였다는 근거가 필요하므로 전화통화 녹취, 문자 메시지 발송, 내용증명으로 계약해지 통보 후 이를 근거로 의사표시 공시송달 신청임대인이 향후 재산을 처분 또는 은닉하는 것을 방지하기 위한 가압류를 진행합니다.전세보증금반환소송에서 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다.경매를 진행하게 되면 후순위 근저당권은 없어지고 배당을 받게 되는데 선순위 권리자가 배당 받고 남은 금액에서 가져가게 됩니다.처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다. 원만한 해결이 되시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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월세를 재계약할때 계약서를 새로 작성해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 1년 단위로 하는 경우가 많은데, 주택임대차보호법상 임차인이 주장하지 않는 한 2년 계약으로 봅니다. 즉, 1년 계약으로 했더라도 임대인이나 임차인 모두 계약해지나 조건 변경 등을 주장하지 않고 1년이 경과하면 애초에 2년 계약한 것으로 보는 것 입니다.그리고 임대인이 계약기간 종료(2년 경과) 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종결요청이나 계약 내용 변경 등 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 다시 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.만일 임대인이 상기의 기간중 계약종결을 요청하면 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용하여 동일조건으로 2년간 연장할 수 있고 이 경우 금액은 5% 이내에서 인상될 수 있습니다.계약 내용이 변경되는 경우 기존 계약서의 특약난에 추가로 기간과 내용을 기재하고 임대인과 임차인 도장 날인하여 (또는 사인) 확정일자를 (금액 인상시만 적용) 받으면 손쉽게 갱신할 수 있습니다. 내용 변경이 없다면 거주와 주민등록이 유지되는 이상 별도 조치 필요 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.08
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전입신고는 어느 타이밍에 하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매매로 구입하여 신규 주택으로 이사하신다면 계약서 작성 즉시 이주해야 하는 것은 아니니 필요에 따라 실제 이사를 마치고 14일 이내까지 전입신고를 하시면 됩니다. 정당한 사유없이 이 기간을 초과하면 과태료가 부과되니 될수록 신속하게 마치시는 게 좋습니다. 변경된 주소를 해당기관에 알려주어야 선거권, 세금 납부, 우편물 배달, 지자체의 공공서비스 지원 등을 그에 맞게 받으실 수 있게 됩니다. 전월세인 경우라면 대항력과 우선변제권 확보를 위해 가급적 빨리 이주하고 전입신고와 확정일자를 받아야 겠지요.
경제 / 부동산
24.04.08
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등기부등본 봐주세요 안전할까요? ㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 경우 금액이 표준화가 되어 있지않기에 그 금액이 적정한 것인지 알기가 어렵습니다. 부동산의 세부적인 내용이나 상황은 알 수 없지만 선순위 저당권이 매매가에 비해 많이 잡혀있어 혹시라도 문제가 생기는 경우 보증금을 돌려받을 떄 문제가 생길 수도 있음이 염려됩니다.가급적 선순위 권리가 없는 주택을 택하시고 경험이 많이 없으시다면 비용이 들더라도 공인중개사를 통해 거래하실 것을 추천 드립니다. (몇 곳을 방문하여 의견을 종합하여 결정하시는 것도 방법입니다.)
경제 / 부동산
24.04.08
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