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2019년 이전에 지어진 위반건축물 벌금이 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제80조 이행강제금은 2019년 4월 23일자로 개정되어 개정이후에 적발된 경우는 이행될 때까지 지속적으로 1년에 2회이내 조례에 따라 부과되지만, 건축법 부칙(법률 제16380호, 2019. 4. 23)에 따라서 개정전에 적발되어 이행강제금을 부과받은 경우에는 5회까지만 납부하면 더 이상 납부 의무가 없습니다. 위반건축물 대출시는 이행강제금을 뺀 금액 등으로 대출에 제한이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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월세 1년계약 암묵적갱신 이사방법?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 1년 계약했더라도 2년에 대해 형성됩니다.주택임대차보호법 제6조 1항에 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 게약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 된다고 명시되어 있습니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.2023년 4월 5일이 계약일이라면, 2025년 4월 4일이 법적인 계약 종료일이 되므로 2개월전인 2025년 2월 4일이 지나갈때까지 임대인과 임차인 모두 별도 통지가 없을 떄 묵시적 갱신이 확정되는 것이고 전과 같은 조건으로 2년의 계약이 자동 체결되는 것입니다. 복비 부담없이 이사 나가시려면 1.이미 4월 중순이므로 2년계약으로 잡고 2025년 4월 만기 2개월 전까지는 임대인에 퇴거 예정 통보하시고 2025년 4월 만기시에 이사가식거나2. 2025년 2월 묵시적 갱신이 갱신된 이후는 언제든지 계약해지 통지를 하실 수 있으니 통지한 날 이후 3개월 기다리셨다가 이사를 나가시면 됩니다. (임대인이 잘 협조해 주면 빨리 나가실 수도 있겠지요.)임대인도 신규임차인 구하기나 자금 마련에 시간이 필요할 것이므로 여유를 가지고 통지하셔야 할 것 입니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세보증보험을 가입 관련하여 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG주택도시보증공사가 대출과 보증을 결합하여 한번에 처리하는 것과 달리 HF 한국주택금융공사는 차례로 처리를 하므로 대출 후 추가로 보증을 진행하셔야 합니다. 보험료는 HF가 저렴합니다.HUG주택도시보증공사는가입대상: 아파트, 다세대(연립), 다중, 다가구, 단독, 주거용오피스텔, 노인복지주택보증금액: 수도권 전세보증금 7억 이하, 기타지역 5억이하 보증금내 신청 금액보증한도: 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등보증요율: 아파트 전세보증금의 연0.115~0.128%, 기타주택 전세보증금의 연0.139~0.154%가입가능시기: 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 경과 하기 전반면 HF한국주택금융공사는가입대상: 아파트, 다세대(연립), 다가구, 단독, 주거용오피스텔, 도시형생활주택, 노인복지주택보증금액: 수도권 전세보증금 7억 이하, 기타지역 5억이하 보증금내 신청 금액보증한도: 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등보증요율: 연0.02~0.04%가입가능시기: 계약기간 1년이상으로 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전가입제한 사항들에 대해 유의하셔야 합니다. 주거용으로 사용하는 경우만 가능하고, 전입신고와 확정일자를 받았으며, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%) 이내, 선순위채권이 주택가격의 60% 이내, 권리침해사항 (경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) 이 없어야 하며, 단독, 다중, 다가구인 경우 위반건축물이 아니고 선순위채권+다른 세입자 선순위 보증금 합계가 주택가의 80% 이내이어야 하는 등 여러가지 제한사항들에 해당이 되지 않아야 가입할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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묵시적 갱신후 임대인의 인상 요구
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.거주와 전입신고로 대항력을 갖추면 (계약서에 확정일자는 기본적으로 받아야 겠지요.) 주택임대차보호법을 적용 받게 되는데, 주택임대차보호법 제6조 1항에 따라 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 게약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.따라서 현재 묵시적 갱신이 확정된 상태라면 임대인은 보증금 증액을 요청할 수 없고 특별한 사유없이 계약을 해지하려 한다면 계약위반이 됩니다. 오히려 퇴실을 한다면 권리를 포기하는 것이 될 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전월세 신고 이런경우에도 반드시 신고 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금액에 변경이 없으면 신고하지 않으셔도 됩니다. 또한 보호 받아야 할 금액에 변경이 없으니 확정일자도 필요 없습니다. 전월세 신고제는 계도기간을 거쳐 2024년 6월 1일부터 의무로 되어 보증금이 6천만원을 넘거나 월세 30만원 초과시 계약일로 부터 30일 이내에 신고해야 하고 이를 위반시 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세 재계약해야하는데 집주인이 현금확인증
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현금확인증은 현재 줄돈이 없으니 일종의 차용증 같은 것을 써주시겠다는 것으로 해석 됩니다.가급적 다른 매물을 찾으시는 것이 좋을 것으로 판단 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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전세 계약이랑 매매 계약은 많이 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 구입을 하시게 되었다니 축하 드립니다.집(부동산)을 구입하는 것도 전세집을 구하는 것과 크게 다르지 않습니다.부동산확인 (손품 + 발품) -> 가계약서 작성 -> 계약서 작성 및 대출 진행 -> 중도금 지급 (없는 경우도 있음) -> 잔금 지급 및 등기 처리 순서로 진행되는데, 전세와 달리 등기 처리 업무가 추가 됩니다.보통 기존 주택을 매매할떄 공인중개사를 통하는 경우가 많고 법무사의 도움을 받아 내집으로 등기 등록을 하는데 본인이 셀프로 등기 하는 것도 가능 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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생활형 숙박시설에 대해 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활용숙박시설은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념이며 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 아파트와 비슷하지만 적용법이 달라서 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유롭습니다. 취득세 4.6% 단일 적용을 받고 양도세 중과도 없으며 종부세 대상도 아닙니다. 그러나 2023년 10월부터 주거용으로 사용하면 공시가의 10% 이행 강제금이 부과되고 오피스텔과 규정이 다르다 보니 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하는 등의 오피스텔 규격에 맞게 용도 변경하기도 어려워 문제가 많았는데 정부에서 2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인받은 생활용숙박시설은 기준에 맞지 않아도 주거용 오피스텔로 용도 변경 가능하도록 완화하였습니다. 단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다. 또한 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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원룸 전세권 등기 설정해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권은 기본적으로 재산권 행사의 성격이 강한 반면 전입신고를 통한 대항력(조건 만족시 최우선변제권 포함)과 확정일자를 통한 우선변제권은 주택임대차보호법을 통한 재산 보호의 성격이 강합니다.둘다 갖추면 좋겠지만 중복되는 개념도 있고 비용도 소요되므로 전세보증금 반환이라는 목적 달성을 원하신다면 전세보증보험이 낫다고 판단 됩니다.아래에 전세권과 전세보증보험을 비교해 놓았으니 내용 확인해 보시고 필요한 방법을 선택하시기 바랍니다.전세권설정은 등기부에 기록되므로 물권으로서 당일 바로 효력 발생하고 변제가 되지 않았을 때 바로 임의경매 신청 가능합니다. (대항력은 전입신고 익일 오전 0시 발생) 전세권은 양도도 가능하고 전전세를 줄 수 있습니다.그러나 임대인의 동의가 필요하고(설정을 꺼리는 임대인이 많음) 설정 비용이 상당히 발생합니다.경매는 시간이 많이 소요되고 기본적으로 건물에만 설정하므로 (토지는 추가로 설정) 건물가에서만 배당됩니다.전세권 설정은 소액에 대한 최우선 변제 적용이 되지 않습니다.전세보증보험은 만기가 도래했을 때 경매 단계 없이 바로 지급 가능하고 임대인의 동의없이 가입이 가능하므로 적용이 용이 합니다. 반드시 확정일자와 함께 병행해야 하며 특정 주택이나 조건에서는 보험가입이 제한(주택의 위험도에 따라 거절 될 수 있고 선순위 대출이 있는 경우 시세의 60%이내만 가능) 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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2년 전세 만기후 갱신권 사용시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권의 내용을 숙지하고 계신 것 같습니다. 계약갱신요구권 사용 후 임대인이 계약해지를 통보받고 3개월 후에 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기는 것은 그때까지 새로운 임차인을 구하여 세입자에게 보증금을 돌려주라는 취지입니다. 통보 3개월후 보증금 반환과 퇴거는 정상적인 법 절차이므로 새로운 임차인과의 복비는 임대인이 부담해야 합니다. 갱신계약서를 공인중개사를 통해서 작성하는 경우는 대필료가 발생하는데 보통 5~20만원 정도로 부동산마다 다를 수 있습니다. 권리관계에 변화가 생겼는지 등도 확인해 보시고, 전세보증보험을 가입하셨다면 자동 연장이 안되므로 연장 신청하셔야 합니다.신혼부부기금대출로 갈아타기는 조건을 충족하면 대환이 가능합니다. 조건은 신혼부부이며 전세금 5억원 이하, 연소득 1억원 이하, 전세자금대출을 받은 지 3개월 이하 등 입니다.대환 대출을 위해서는 신혼부부전세대출을 취급하는 은행을 방문하여 신청서와 함께 관련 서류를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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