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답변 내역

전세 계약을 하고 입주 예정입니다. 확정일자를 받으려고 하는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 주민센터(온라인 인터넷등기소에서도 가능합니다.)에서 계약서에 확정일자 도장을 받는 것으로서 계약서만 있으면 잔금 전이라도 받을 수 있습니다. 입주와 전입신고에 의한 대항력이 발생해야 확정일자에 의한 우선변제권의 효력이 있습니다. 그리고 임대차계약을 하면 계약 30일이내에 임대인과 임차인 중 한사람이 주민센터에서 (또는 온라인 부동산거래관리시스템) 주택임대차 신고도 해야 합니다. (현재 계도기간이나 2025년 6월 1일부터는 과태료 있음) 필요한 서류는 주택 임대차 계약 신고서, 임대차 계약서, 신고자 신분증 (주민센터에 신고하는 경우), 신고자 공인인증서(온라인에서 신고하는 경우), 임대인 및 임차인의 주민등록등본(온라인 신고하는 경우) 등 입니다. 주택임대차 신고를 하면서 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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등기법에서 종국등기 라는 것은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기는 국가기관이 등기사항전부증명서라는 공적 장부에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 행위 또는 기재 그 자체를 말합니다. 등기를 효력으로 나누었을 때 본등기인 종국등기(내용에 따라서는 기입등기, 변경등기, 말소등기, 회복등기, 형식에 따라서는 주등기, 부등기)와 예비등기(예고등기와 가등기)가 있습니다. 종국등기는 물권변동의 효력을 발생하게 만드는 등기를 말합니다. 추정력은 등기부등본에 권리관계가 적혀 있는 경우 실체적 권리관계가 존재하고 있다고 미루어 짐작할 수 있는 힘을 말합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.21
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아파트 청약중에 특공 관련 질문이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기관추천 특공 대상자는 확정자(당첨예정자)인 경우는 확정된 상태에서 신청하는 것이므로 다른 특공과 일반청약에 신청할 수 없습니다. 이에 반해 예비추천자로되면 일반청약에도 신청할 수 있지만 특공에 당첨되면 일반청약은 무효가 됩니다. 예비추천자에도 해당되지 않는다면 다른 특공과 일반청약에 지원할 수 있습니다.기관추천 특공은 일반 청약과 신청절차가 상이하여 사업주체가 모집공고 전에 대상인원을 확정하여 기관에 추천을 요청하고 특공전까지 사업주체에 대상자 명단을 통지하여 청약을 진행하게 됩니다.기관추천대상자는 확정자와 예비추천자로 나누어지는데, 확정자는 특별공급 청약일에 청약 접수 홈페이지 또는 사업주체 견본 주택에 최종신청을 하면 당첨자로 확정되며, 예비 추천자는 신혼부부 특공 등 다른 특공신청자들과 함께 미달 물량 발생시 무작위 추첨으로 당첨자 또는 예비 입주자로 선정됩니다.주택청약중소기업 및 기관추천 특공 대상자 선정방식은 각 기관에서 별도로 결정하며, 주택관련 제도는 자주 변경되므로 진행시 해당 기관에 직접문의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.21
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주택매매 계약금 2년후 잔금 ????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 쌍방이 합의되면 할 수 있는데 2년이란 기간동안 어떤일이 생길지 모르기에 사전에 예상가능한 상황에 대한 대비를 해 놓으시는 것이 좋을 듯합니다. 예를 들어 집값이 떨어지면 매수하는 쪽에서 깍아달라고 할 수 있고 올라가면 반대로 매도인이 더 내라고 할 수도 있겠지요. 지금이야 상호 동의를 하더라도 막상 금액 차이가 많이 나게되면 분쟁이 생길 수도 있어 금액이 몇% 변경되면 어떻게 변경한다 같은 합리적인 수준에서의 대비책이 있는 것이 좋을 듯 합니다. 그리고 계약금만 걸려있으면 일방이 손해를 감수하고 해약할 수도 있음도 고려하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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막다른 집 빨강표시 두집이 사도집인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.해당 집들은 모두 사도집이 아닙니다. 골목내의 2필지 모두 국유지로서 지목도 "도"로 되어 있어 사도가 아닌 공도이므로 표시된 건물들은 문제가 없는 것으로 판단됩니다. 사도집이라함은 이렇게 국유지인 도로에 접하지 않고 개인땅의 사도(사적인 도로)를 통해 만들어진 집을 말하는데 보기에는 멀쩡한 도로로 보여도 땅 주인이 자기땅임을 주장하여 출입을 제한하면 사용을 못하게 될 수도 있어 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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청약통장과 생애최초 다시 살릴 수 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안타깝지만 생애최초 아파트 당첨 후 포기하는 경우 대부분 동일한 기회가 다시 오지 않습니다. 일단 해당 청약통장은 사용할 수 없으니 해지하고 다시 개설 절차를 진행하여 청약 조건을 맞추어야 합니다. 일부 단지에서는 특정조건 등 추가적인 조건을 만족하는 청약자에 한해 생애최초 기회를 부여하는 경우도 있어 해당 단지의 규정을 잘 확인하여 청약할 수도 있다고 하나 대부분의 경우 일반청약자들과 경쟁해야 합니다. 주택관련한 제도는 변경되는 경우가 많고 시장상황도 계속 변하므로 평소 관심을 가지고 잘 지켜보시면 기회가 올 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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전세 해지하고 전세금돌려달라고 세잆
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 유효한 상태에서 일방의 의사로 계약해지는 불가능 합니다. 내용증명은 어떠한 사실이 있다는 것을 우체국이 인정하는 서면으로 된 문서를 남겨서 나중에 증빙자료로 사용하겠다는 것이며, 그 자체로서 어떠한 법적인 강제 효력이 있는 것은 아닙니다. 현재 계약기간이 1년 6개월이나 남아있고 임차인이 계약해지를 요청했으므로 임대인에게 불리한 사항은 없으며 조건을 붙여 요청을 받아들일 수도 있고 거절할 수도 있습니다. 집을 다른 사람에게 양도하는 것도 가능합니다. 임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 계승하므로 임차인의 판단에 따라서 기존 계약기간동안 계속 거주할 수도 있고 새로운 집주인과 협의를 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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우리나라에 있는 외국인도 주택청약통장을 만들수 있는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인이나 재외동포인 경우에도 주택청약통장에 가입할 수 있습니다. 기본 서류에 국내거소 신고증, 외국인 등록증 등을 추가로 준비하면 발급받을 수 있습니다. 국민주택 청약을 위해서는 주민등록상 가구원 모두 무주택이어야 하는데 외국인은 확인이 어렵고 소득이나 자산도 파악하기 어렵기에 청약통장이 있어도 공공분양이나 5년, 10년 임대주택 등 주택법상 국민주택 등에 해당하는 주택은 청약할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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전세계약만료전 이사시 전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 받기 전에 새집으로 주민등록을 전출 하시면 대항력과 확정일자의 효력이 사라져서 전세 보증금이 위험에 노출되게 됩니다. 보증금 수령이 중요하므로 보증금을 받을 때까지는 현재 주택에 주민등록을 유지하시고 (함께 거주하던 가족이 있다면 가족 중 일부 주민등록 잔류) 짐도 일부 남겨 놓으시는 것이 좋습니다. 계약기간이 끝날 때까지도 보증금을 받지 못하는 경우에는 임차권등기명령 신청을 하여 임차권 등기가 되면 이사해도 권리가 유지 됩니다. 이사갈 집의 임대인과 잘 협의하셔서 계약서에 전입신고일까지 현재의 권리관계 유지(담보 대출 등 금지) 등의 특약을 넣어 새집에 대한 권리를 보호하는 것도 필요합니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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부동산 만기 계약이 끝나고 다시 본가로 들어가는데 그러면 제가 따로 신고할게 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본가로 들어가신다면 주민센터나 온라인(정부24)에서 세대원으로 전입신고만 하시면 됩니다. 단, 전세 보증금 등을 받지 못한 상태라면 받을 때까지 주민등록(임차 주택에 일부 짐 도 유지)을 유지하셔야 대항력과 확정일자(확정일자 받아 놓은 경우)를 유지할 수 있습니다. 본가로의 귀환은 다른 계약이 이루어지는 것이 아니므로 부동산과는 무관하며 전입신고만 하면 퇴거는 자동으로 이루어 집니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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