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집주인이 재계약 두달이 채 안남은 상황에서 월세를 올리겠답니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 2년 미만의 임대차 계약은 임차인만 주장할 수 있으며 주장하지 않는 경우에는 2년으로 인정됩니다. 5월31일이 최초계약으로부터 2년이 되는 때라면 임대인은 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지의 사이에 계약종료나 조건변경에 대한 통지를 할 수 있으므로 이미 기간이 지났기에 묵시적 갱신에 들어간 것으로 주장하실 수 있습니다. 묵시적갱신이 확정된 이후에는 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 임대인에게 통지된 날부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하여 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인이 요구사항이 있다면 다시 2년후 종료시점 6개월전에서 2개월전에 통지해야 합니다. 그렇지 않고 3년째라면 아직 임대인이 요청할 수 있는 시기가 되지 않은 것 입니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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임대인이 가계약을 해지하면 해약금을 요구할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약이라도 구체적인 내용에 대해 합의가 되어 있고 소액이 아니라면 계약으로서의 효력이 있으니 계약 이행을 요구할 수있고 임대인측에서 임의로 해약을 하려한다면 계약금의 배액을 상환할 것을 요구할 수 있습니다. 이때의 배액은 가계약금에 대한 배액이 아니라 계약금 전체에 대한 배액 입니다. (해약금에 대한 별도 약정이 없는 경우)
경제 / 부동산
24.04.09
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시골에 있는 논을 매매를 하려고 하는데 실거래는 어디에서 볼수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농어촌공사의 농지은행 홈페이지 (https://www.fbo.or.kr/) 에 접속하여 농지실거래가격 현황을 조회해 보시면 지역별 및 기간별로 농지인 전, 답, 과수원에 대한 농지 소재지 및 진흥지역여부, 지목, 이용상황, 면적, 거래일, 거래 가격, 1제곱미터당 가격 등을 알 수 있습니다.국토교통부 실거래가 공개시스템 (https://rt.molit.go.kr/) 에서도 지목을 전, 답, 과수원 등으로 선택하여 조회하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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과거 부동산 소유이력 확인 방법
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.과거 주택 소유분에대한 주소를 확인하시려면 위택스 홈페이지에서 지방세 과거 납부 내역 조회로 확인 가능합니다. 납부 > 납부결과 > 납부내역 > 상세검색 에서 조회기간과 지방세 선택하여 조회하고 납부번호를 클릭하면 주소를 확인할 수 있습니다. 지방세 내역 조회에 나온 주소로 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하시면 세부내역 확인 가능 합니다.대출관련 사항은 한국주택금융공사 홈페이지에서 조건등을 확인하시고 우리 / 신한 / 국민 / 농협 / 하나 / 대구 / 부산은행 등을 방문하시어 상세내용을 문의해 보실것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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융자 있는 집 전세 대출이 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.될 수 있으면 융자 없는 집으로 가시는게 좋을텐데 이미 계약하신 상태라면 전세대출이 안된다면 계약을 취소하고 계약금을 반환해 준다는 특약은 걸어 놓으셨겠지요. 대출기관에 먼저 알아보고 진행 하셨길 바랍니다. KB시세가 7억5천 정도라도 될 것 같기는 한데, 선순위채권 + 전세금액은 KB시세(일반가)의 80%를 넘지 않는 선에서 있는 것이 좋습니다. 그리고 전세보증보험을 이용하실 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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부동산 매매 계약 후 계약당사자가 사망하면 자동으로 무효가 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.당사자가 사망해도 계약은 유효합니다.계약후 매수인이 사망한 경우는 이미 지급한 계약금과 중도금이 권리로서 상속재산에 포함되므로 상속인들이 계약당사자의 지위를 승계하게 됩니다.만일 매수인의 상속인들이 계약을 유지할 의사가 없고 잔금을 지급할 의사가 전혀 없다면 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있을 것입니다. 이렇게되면 원상회복의무가 생기므로 매도인은 매수인에게 지급받은 계약금과 중도금을 반환하여야 합니다.그러나 계약유지를 하려고 한다면 잔금을 지급하고 매도인에서 상속인에게로 직접 등기이전을 할 수 있습니다.의사에 따라 방향이 달라지므로 어떻게 할것인지 정하여 매도인측과 협의를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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전세사는 집이 경매로 넘어가면 보증금이 1억7천이면 최우선변제 시 다 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 형성되며 타인에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미하고 보증금의 일부에 대해 최우선변제를 받을 수 있게 해줍니다. 최우선변제 금액은 소액의 보증금인 경우에 적용되는데 서울의 경우 1억 6500만원 이하의 보증금인 경우 적용되고 5500만원까지 배당이 됩니다.대항력에 더하여 계약서에 확정일자를 받으면 추가로 경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 우선변제권을 얻게 됩니다. 확정일자와 전입신고일자가 다르면 더 늦은 날자 기준으로 적용 됩니다.대항력과 확정일자 모두 형성되어도 경매시 권리순서에 따라 배당이 달라질 수도 있으므로 100% 장담할 수는 없습니다. 따라서 보증금이 걱정되신다면 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다. 물론 전세를 얻기전에 권리관계와 집주인의 경제상황을 확인해 보고 들어가는 것이 더 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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재건축을 하게되면 기존에 입주해있던 입주자들은요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축을 하게되면 조합이 설립되어 재건축을 추진하고 관리처분계획에 따라 권리를 이전하고 청산을 하게되는데 이 과정에서 임차인들은 보상을 받고 나가게 되고 부동산 소유자들은 분양을 받거나 정산을 받고 나가게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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전세권을 설정하면 그 건물이 경매처분 되어도 보증금을 온전히 지킬 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있습니다만 권리관계의 순위에 따라서 배당이 결정되므로 100% 돌려받는다고 장담할 수는 없습니다. 사실 계약전에 권리관계 등을 충분히 확인하고 조건이 좋은 집을 찾아서 안전에 도움이 되는 특약을 넣고 계약을 하는 것이 더 중요할 수도 있습니다.어떤 상황이 될지 모르니 대항력(거주 + 전입신고)와 계약서에 확정일자는 기본적으로 받아 놓으셔야겠지요. 그리고 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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단독주택 테라스가 불법인가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.맹지를 샀으면 자신이 아쉬운 상태니 도로를 갖춘 땅주인에 잘 보여야 할텐데 협박을 하다니 좀 어이없네요.그런데 허가없이 테라스에 기둥을 세우고 지붕을 덮으신 상태라면 건축물이 되므로 허가 없이 만드신 경우 신고가 들어가면 이행강제금을 물게 될 수도 있습니다. 최근에는 법 개정으로 이행될 때까지 매년 추징되니 주의하셔야 합니다.건축법 규정이 지붕과 기둥 또는 벽 이 있으면 건축물로 본다고 되어 있으므로 빗물 방지용 차양(지붕)만 있으면 상관없으나 지붕과 더불어 기둥이나 벽체(두가지 중 한가지 라도)가 함께 있으면 해당 관청(시장 군수 구청장 등)에 신고해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.09
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