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전세 계약이 종료되는데 갱신권 쓰면되나요?
계약갱신요구권은 임차인의 권리이니 임차인 쪽에서 요구를 하여 사용하셔야 합니다.계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되는데 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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시골 지역 부동산 투자는 좋은 투자인가요?
수도권과 대도시가 계속해서 발전하는 이유는 살기 좋기 때문입니다. 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 연관된 수많은 일자리가 생겨 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공됩니다. 이러한 과정에서 엄청난 세수가 생기고 이는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하게 됩니다.지방의 경우는 반대로 생각해 볼 수 있겠지요. 관심대상에서 멀어지니 점점 더 투자가 줄어들고 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속됩니다. 앞으로 인구도 감소할 것이고, 노동력이 필요해서 외국인들이 유입되더라도 일자리가 있는 곳으로 갈 것이니 시골지역은 신도시 개발 등 특수한 경우를 제외하고는 수요가 없어서 발전이 되기는 힘들 것입니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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주택담보대출에서 쓰이는 용어중에는
DSR (Debt service ratio) 총 부채 원리금 상환비율로서 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 강력한 규제를 하게 됩니다. 과도한 대출 방지를 위해 현재 일반적으로 주담대에 DSR 40% 규제 적용 중입니다. DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 연소득 x 100LTV (Loan to value)는 담보 인정 비율로 주택의 가격 대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 비율입니다. LTV = (대출금액 / 담보주택의 가치) x 100DTI (Debt to income ratio) 는 총부채 상환비율로서 개인의 소득대비 금융부채의 비율로서 소득 대비 주택담보대출 원금과 이자 그리고 주택구입에 사용한 다른 대출이자의 비율로서 주담대 원리금과 기타 금융부채의 이자를 얼만큼 갚아 나가고 있는지의 비율 입니다. DTI = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자) / 연소득 x 100대출 한도는 주택의 가치, 소득수준, DSR, LTV 등을 고려하여 결정되는데, 최근 규제가 강화되어 한도가 줄어들게 된것이 부동산 시장 냉각에 영향을 많이 미쳤다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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공법 농지법에서 농업진흥구역, 농업보호구역 2개로 나눈 이유는 무엇인가요?
농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용 및 보전하기 위해 지정하는 지역으로서 농업진흥구역과 농업보호 구역으로 구분됩니다. 농업진흥구역은 농업을 잘 수행할 수 있도록 농업기반정비 사업이 시행되었거나 시행 중으로 농업이 집단화 되어있는 지역이며, 농업보호구역은 농업진흥구경의 용수 확보 및 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위한 지역입니다.즉, 농업진흥구역은 농사를 위해 정비된 농사 전용 토지이고 농업보호구역은 그 전용 토지에 필요한 물 공급, 수질 보전 등 지원을 위한 부속 토지를 말합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.08
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부모님이 자녀에게 집을 파는 경우도있다는데요?
부모 자식간 부동산 거래가 있는 경우 증여세와 양도소득세를 검토해야 합니다.매매가액과 시가의 차액이 30% 또는 3억원 보다 크면 증여로 간주하여 증여가 과세되므로, 둘 중 적은 금액보다 적게 해야 증여에 해당하지 않아서 증여세를 내지 않아도 되게 됩니다.또한 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액 이상으로 가격을 낮추어 거래한 경우에는 과세당국에서 이를 부당행위로 간주하여 부인하고 시가를 양도 가액으로 경정합니다. 그러나 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 양도가 12억원 이하 주택인 경우는 비과세 이므로 세 부담이 없을 수 있습니다.취득 재산의 자금 출처를 인정받지 못하는 경우에는 증여로 간주하여 증여세를 과세하니 유의해야 합니다. 단, 입증되지 않는 금액이 취득가액의 20% 상당하는 금액과 2억중 적은 금액인 경우는 제외합니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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재당첨 제한 10년은 투기과열지구만 해당인가요?
원칙적으로 규제지역인 서울 강남3구와 용산구의 경우 재당첨 제한 10년이 해당하고 배우자 명의 통장으로도 다시 청약을 할 수 없습니다. (세대 구성원 전원에 적용) 그러나 투기과열지구, 청약과열지역이 아닌 지역의 민영주택 일반공급은 청약 재당첨이 가능합니다. (종류를 불문하고 특별공급에 당첨된 적이 한번이라도 있으면 타 단지 특별공급신청은 불가합니다.) 규제지역이라도 시점과 면적, 지역별로 재당첨 제한 기간 등에는 차이가 있을 수 있으니 청약홈에서 청약 제한 사항을 직접 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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지자체에서 주택정비사업으로 하는 일
"가로주택정비사업"은 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만m2 미만의 가로구역을 정비하는 것으로, 가로 즉, 도로는 유지하면서 노후 주택을 허물고 신규 주택가를 새롭게 건설하는 사업을 말합니다. 소규모이며 안전진단이나 추진위원회 절차를 생략할 수 있고 사업시행인가에 관리처분인가가 포함되어 간소하므로 재개발이 평균 10년 이상 소요되는 데 비해 평균 5년 이하로 훨씬 빨리 수행할 수 있는 장점이 있습니다.그러나 기존 주택을 허물고 소규모로 건설하는데 도로가 변경되지 않으므로 주변 환경이 근본적으로 개선되지 않고 주차나 교통체증의 문제가 일어 날 수도 있는 점은 단점이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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요즘 전세사기를 많이 당하는이유가 무엇인가요?
전세사기를 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.신탁을 이용한 방법 둘 부동산 소유권을 집주인이 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 방법의 사기 방법이 있기에 특히나 경험이 많지 않는 경우에는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
경제 / 부동산
24.06.08
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주택 청약 이제서야 들려고 합니다..
주택청약저축은 매월 2만원에서 50만원까지 불입할 수 있는데 현실적으로 10만원이 적당 합니다.무주택 세대주 근로소득 7000만원 이하인 경우, 연 240만원까지 소득공제를 받을 수 있어 월 20만원씩 불입하는 것도 방법입니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요합니다. 일시금으로 많이 납입한 경우는 10만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다.가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 하며, 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다.청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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아파트 구입시 남향과 동향의 차이점과 각 방향의 장단점이 궁금합니다.
아파트는 남향인 경우가 선호되지만 아파트가 밀집되면 공간효율이 적어져서 최근에는 남서향, 남동향등의 개념으로 ㅅ 형태의 배치를 활용하는 경우도 많습니다.남향은 햇빛을 받는 시간이 길기에 겨울철 에너지 효율이 좋아서 난방비도 적게 나오고, 여름철에는 고도가 높아 햇빛이 적게 들어와 다른 방향보다는 시원한 장점이 있지만, 다른 방향에 비해 가격이 비쌀 수 있고 대단지의 경우는 뷰가 안좋을 수도 있습니다. 최근 아파트에 적용되는 남동향과 남서향 중에서는 남서향이 햇빛이 더 많이 들어오므로 겨울철은 따뜻하지만 여름철은 더울수 있습니다. 동향인 경우에는 아침에는 햇살이 빨리 들어오고 오후에는 적게 들어으므로 여름에는 시원한 장점이 있습니다만 겨울에는 해가 들어오는 시간이 짧아 다소 추울수 있어 난방비가 많이 듭니다.
경제 / 부동산
24.06.07
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