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전세 세입자인데, 집주인이 바뀌었습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차기간 중 임대인이 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 계약종료시 까지는 거주할 수 있지만, 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 새로운 임대인이 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수도 있으므로, 이전 임대인에게 연락하셔서 새로운 임대인의 연락처를 확인하여 (계약서가 있으니 연락처를 알고 있을 것입니다.) 사전에 새로운 임대인의 의향을 확인해보시는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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부동산 경기침체가 소비에 미치는 파급력이 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택자 중에서 중 저소득의 고령층인 가구에서는 가계의 가처분소득에서 소비지출액이 차지하는 비중이 유주택자가 무주택자보다 높은데, 이는 주택 수요가 줄어들면 담보가치가 하락하면서 차입에 제약을 받는 가구를 중심으로 소비가 감소하기 때문 입니다. 따라서 집값이 하락하고 거래건수가 줄어들면 가계소비도 줄어들 수 있고 금융시장 전반에도 좋지 않은 영향을 끼칠 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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재개발이 들어갔는데 지금이면 어느 단계까지 온건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용역입찰공고가 나온 상태라면 이후 정비계획변경, 건축심의, 사업시행계약인가 등의 사업추진과정에서 사업이 변경될 가능성도 있는데, 무난하게 진행된다면 시공사선정에서 착공까지 3~5년 정도 소요될 수 있을 것입니다. 공사 순서는 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산 등으로 이어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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이번 주택 공급 대책과 무주택자 청약 전략은 기존이랑 뭐가 달라지는걸지?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.9월 7일 이재명 정부의 첫번째 공급대책이 발표되었습니다. 주요사항은 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택을 27만 가구 착공 추진하여 총 135만가구를 공급 (LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하여 효율성 증대, 분양가상한제 적용) 하며 노후시설과 유휴부지를 활용하여 도심 공급 확대한다는 내용인데, 실제 진행되어 봐야 알겠지만 LH의 재정적인 부담이 늘어나고 공급에 실행력이 있을지 등이 아직 입증되지 않은 사항이라서 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 6.27 대출규제에 이어 9.7 공급대책을 내놓았으나 수요에 비해 당장의 공급은 어려운 사항이고 1기 신도시 정비사업에 대한 기대감이 커지면서 분당 및 과천 같은 지역의 집값이 상승하고 있습니다. 여기에 물가가 상승하여 원가가 증가하고 있고 금리인하 기대감 등으로 인해 분양가가 계속 상승하고 있다보니 정책적으로 분양가 상승을 막기는 좀 어려울 것 같아보입니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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주택 임대차계약 승계 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자를 끼고 주택을 매수하는 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임차인은 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 거래가 정상적으로 이루어 진 것인지 등기부등본을 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물의 개선을 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 더 양호한 곳을 개선하는 것인데, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역 즉 여러가지 다양한 건축물들을 헐고 정비기반시설을 포함한 아파트와 상가를 건설하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 두가지 사업 모두 사업착수에서 완료까지 시간이 많이 소요되는데 각 단계별로 리스크와 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 사업의 진행상황 등을 잘 확인하여 투자에 유의를 하셔야합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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아파트 청약신청시 대출관련문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중고금 대출은 집단대출로서 개인의 소득을 보지 않으므로 가능할 수 있으나, 잔금대출의 경우에는 신청자의 나이, 소득, 신용등급 등에 따라서 대출이 가능하므로 대출이 어려울 수도 있으며, 무엇보다 대출 후 상환이 될 수 있는지를 잘 확인해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 최근 세수 부족 등으로 인해 향후에는 점진적으로 점차 높여서 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다. 양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고, 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다. 지방세인 재산세를 다룰 때는 “시가표준액”을 적용하지만 같은 부동산공시법을 따르므로 국세에 적용하는 “기준시가”와 사실상 같습니다. (기준시가 = 공시지가 = 시가표준액)
경제 / 부동산
25.09.27
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한구의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중에 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않아서 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 주거 사다리로서 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리도 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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